自貿區前景或取決于臨港臨港樓盤看房須排隊

2013年09月27日 01:00
來源：每日經濟新聞

人參與條評論

一周后，上海自由貿易區即將掛牌。而在此之前，人們普遍將上海和香港作對比，認為上海至少能成為下一個香港。但事實上，香港和上海并沒有太多的可比性。其中的原因之一，香港目前僅僅只是金融和貿易中心，而上海還擁有高端制造。

一位從事高端制造領域的專業人士說，目前上海已是全球吞吐量最大的港口，如果能很好利用吞吐量最大的優勢，以及在自貿區內正在擬建的亞太分撥中心，完成全球最大規模的原料加工、生產成品、半成品轉口，進而形成一條覆蓋整個亞太的國際生產流水線，那么中國將有機會掌握國際化制造的產業鏈高端以及獲得全球原材料價格的定價權。

同時，借助工業部門完善、勞動力成本低廉的產業優勢，發展成為全球最大的高端制造國家，通過降低全球商品生產及流通成本，最終獲取收益鏈分配的理想位置。

但要實現上述愿景，前提只有一個，就是必須借助緊挨著自貿區的臨港。通過與臨港的緊密配合，自貿區可以完善和提升其在全球經濟的影響力；而臨港則通過上述合作，完成產業實心化，最終成為產業發達的繁榮新城。

臨港樓盤看房須排隊

最新的市場消息稱，在上海自貿區正式成立前的幾周，臨港新城的多個樓盤，每個周末都要迎來大批看房隊伍。售樓處都已經無法容納這些熱情的購房人群，只能請他們排隊看房。另一方面，臨港新城的房價也在自由貿易區落地后，大幅上漲將近兩成。受自貿區未來將會擴圍，臨港將成為自貿區首先擴圍對象之一的消息利好，A股有臨港概念的幾只股票連續漲停。

但是，臨港房價近期的上漲，也讓當地的開發商有所擔憂。一位開發商直言，目前臨港新城的人口導入不多，如果房價過高，會不會進一步排斥自住人群的流入，影響臨港樓市的長遠繁榮。因為，自貿區擴圍畢竟還是沒有落地的事，能不能長遠利好臨港還是個未知數。

上述開發商的擔心，其實是因為其對自貿區解讀得不夠全面。此前，關于自貿區的報道解讀，集中在兩個領域，一是金融監管的放寬；二是零售貿易的稅收上的優惠。

這兩項功能還僅僅是未來上海自貿區的功能之一。事實上，制造業才是上海自貿區未來的發展重點。在自貿區正式被批準的今年7月，國務院發展研究中心研究員吳敬璉就提出，上海建設自貿區尤其要注重發展轉型的途徑，一是制造業的服務化，即制造業向價值鏈高端延伸；二是發展戰略性新興產業。除吳敬鏈外，多位經濟學家也認為，上海自貿區必須重點發展制造業的服務方向。

此前，倫敦金屬交易所（LME）在內的多家機構，在未來的上海自貿區設立交割倉庫被認為將抬升中國的全球價格地位。但要真正獲得全球資源定價權，就必須提升制造業在全球產業價值鏈中的定位。

然而，在目前只有28.8平方公里的上海自由貿易區內發展制造業，難度極其大。外高橋股份9月披露的增發公告顯示，自貿區目前存量的少量開發用地要造辦公樓、倉庫、廠房等多種物業，能發展制造業的空間將極為有限。

在這樣的一個背景之下，自貿區勢必更多利用周邊的制造業產業基地，來實現自貿區的全球價格地位。

巧合的是與上海自由貿易區接壤的臨港新城，其產業功能規劃，恰恰與上海自貿區的全球定位相符合。目前臨港的產業，以“6+1”為主導，其中六大產業分別是新能源裝備、汽車整車及零部件、船舶關鍵件、海洋工程、工程機械、民用航空配套，“1”則是戰略性新興產業。

低價房難覓

此前8月14日，上海市副市長周波到臨港地區管委會調研時提出，臨港管委會要認真研究中國（上海）自由貿易試驗區擴區事宜，做好擴區準備。而在資本市場，眾多投資者也看好，自貿區落地后將給臨港帶來的一系列利好。與之相關的多只股票近期全線飆升。

一些業內人士認為，如果自貿區的高端制造功能通過臨港獲得充分發揮，那么臨港在上海，乃至整個全國的作用和地位將會比現在高出一大截。

臨港此前一直發展國家戰略新興產業。早在2011年，就有24個涉及航空配套、節能環保、新能源、海洋工程、精密機床、LED芯片、智能電網等多個領域的戰略新興產業項目簽約臨港。

根據今年上海市政府發布的《臨港地區中長期發展規劃》，臨港以“高端制造”、“極端制造”項目為帶動，先進制造業發展取得了積極進展。到2012年底，累計吸引產業投資720億元，工業總產值年均增幅達到45%，稅收收入年均增幅超過22%，基本形成了發電及輸變電設備、大型船舶關鍵件、海洋工程裝備、汽車整車及零部件、大型工程機械制造等五大裝備產業，并積極探索循環經濟發展模式。未來更將強化高端制造、研發創新功能，促進研發孵化、生產制造、示范應用、教育培訓、公共服務平臺的一體化發展。根據國家發展戰略性新興產業的戰略部署，大力推進高新技術產業化，打造代表國家水平的戰略性新興產業創新引領區和產業集聚區，推動“上海制造”向“上海智造”轉變。

可以預見，當自貿區以臨港作為后臺發揮其在全球制造產業鏈的核心作用時，其影響力會有多大。

中房信研究總監薛建雄說，當臨港成為自貿區功能的一部分后，它在上海乃至全國的定位，也會有比較大的提升。尤其是此前，臨港還曾出臺包括“雙特30條”在內的諸多優惠政策。這些已經出臺的政策和臨港定位的改變，將使臨港這座上海濱海的新城，對全球的先進產業和優秀人才產生強大的吸引力，進而推動當地的住宅需求。

很顯然，臨港新城的房子會在未來相當長一段時間內變得很搶手，但目前當地的低價房源卻是不多。板塊內將要新開樓盤公寓預計已經達到16000元/平方米，別墅定價則達到23000~25000元/平方米，二手公寓也賣到了15000元/平方米。在這樣的背景下，可供購買的低價房已變得非常稀缺，目前僅有主城區的滴水湖馨苑有20000元單價的別墅可供購買。（文/楊涵銘）