自貿區的土地重估“盛宴”

2013年09月27日 02:26
來源：第一財經日報作者：柳九邦

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[ 目前自貿區內能夠用于開發的存量土地并不多，且多為工業用地]

在上海浦東28平方公里自由貿易試驗區之內或附近擁有土地的企業，肯定會有自己像中了巨額彩票一樣的感覺。一個直接的表現是，自貿區內最大“地主”外高橋（600648.SH）的市值在過去不到一個月的時間內翻了兩番，超過600億元人民幣。

作為自貿區開發主體中唯一的上市公司，外高橋將負責建設自貿區內30棟高標準辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業及配套設施，總建筑面積達82萬平方米。土地價值重估給外高橋帶來資產重估的重大機會，其市值暴漲亦顯得“實至名歸”。

根據擁有土地的多少，土地重估后對公司估值提升的幅度，在二級市場的表現存在一定差異。在自貿區內擁有1.78萬平方米倉庫的浦東金橋（600639.SH）的股價也在過去一個多月的時間內翻倍。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄說，自貿區成立之后，會有更多之前被高稅率限制的產品，加大到中國銷售和生產。這些產品通常附加值和品質都比較高，所以他們對廠房、倉儲和物流硬件的要求都會比較高，也能承擔更高的租金。因此，現有的優質廠房、倉庫租金會上漲，中低端廠房、倉庫升級改造后也可以獲得更高的租金收益。

德融地產經理章衛平告訴筆者，目前自貿區內二手商辦房源也非常緊俏，以辦公項目為主，且已出現明顯跳價。以交能大廈為例，該項目的出售均價已上浮6000元/平方米。“不少投資者因外高橋保稅區供求比的嚴重失衡，已開始向自貿區四個組團中的另外三個，即外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區方向移動，但問題是這些區域的可售二手商辦房源也非常稀缺。”

德融地產研究部經理錢寧羅表示，隨著自貿區內原有商用庫存得到快速消化，而短期內新建項目又無法入市銷售，且自貿區內土地儲備主要集中在外高橋的手中，供應類型以工業用地為主，因此預計自貿區內可交易房源不久即將見底，短期內其對交易的促進作用也將是有限的。但自貿區對整個國家經濟改革影響巨大，同時事關中國建立新的貿易聯盟體系，因此長遠來看，投資自貿區商業地產將擁有較大的升值前景。

“土地價格肯定會受推動，不僅對于該區域內的土地是這樣，對于該區域周圍的地點也是一樣。”世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉認為。

“跟著陽光城，在自貿區做房東。”在外高橋保稅區周邊擁有兩幅土地儲備的陽光城（000671.SZ），在項目仍處于打樁階段時，就開始利用自貿區的概念為項目造勢。

今年的3月20日及4月3日，陽光城拿下外高橋新市鎮的兩幅土地，溢價率分別僅為1.36%和0。如果這兩幅土地的出讓推遲到現在，肯定會有許多開發商為之“血拼”。

其實，上海自貿區獲批的消息已令外高橋等板塊的房價一夜飆漲。來自各大中介的統計數據顯示，因不少賣家在自貿區概念落地后主動撤牌，9月外高橋區域內二手房掛牌量較上月減少兩成左右，繼續掛牌者，則把價格較上月提高約10%。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，自貿區的設立肯定會利好房地產，但在自貿區內部，最先迎來契機的應是商業、物流以及辦公物業的機會，而不會是住宅，住宅類的投資機會應該只是在自貿區周邊的一些輻射區域。

有分析人士稱，目前自貿區內能夠用于開發的存量土地并不多，且多為工業用地。“政府更加關心的進入自貿區的公司會給自由貿易區引進什么樣的投資，而不只是出售土地獲得收入，而過高的土地價格或租金將會‘嚇走’外國投資者。”