以房養老引發70年使用權擔心政策真空引多重猜想

2013年10月04日 12:58
來源：中國經濟網

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商品房70年土地使用權到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動續約再延長幾十年的使用權，還是根據當時的地價補繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養老”政策開始在一些地區試點時，“房子70年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現實起來。

有關70年的擔心

剛剛在北京買下一套商品房的陳卓原本并沒有去想70年之后的事情，直到她無意中看到《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》，在這部2005年頒布的地方法規中明確規定，“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準的，期滿后的土地使用權由政府無償收回。”

“屆滿”“未獲批準”“無償收回”這些字眼讓陳卓開始擔心自己房子未來的命運。一想到有一天自己傾全家之財買下的房子可能會不屬于自己，陳卓心有惴惴。“70年后，我的房子還是我的嗎？或者說，要怎樣它才能繼續屬于我呢？”

這是每一個商品房擁有者都要面對的問題。

在我國，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權的到期事實上也就意味著房屋整體所有權的到期，這也正是人們會擔心“70年后”的根源所在。

根據《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

根據《城市房地產管理法》第二十二條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

顯而易見，從法律層面講，購房者有權利在土地使用權到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。這個政策真空無疑給人們留下了想象的空間，“70年后的續期，還要付出多大的代價？”

土地使用權到期后的幾重猜想

2011年上海的一場土地拍賣會上，預申請須知中一條“出讓人收回并補償相應殘余價值”的規定，曾在社會上掀起了繼《物權法》之后新一輪關于土地使用權到期后該如何處置的爭論。

再次申請土地使用需要補繳土地出讓金，不過補繳多少，以什么為標準，擁有房屋產權的業主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問題暫時還沒有任何政策能夠回答。

有些人悲觀地認為，70年土地使用權到期后可能會出現“房隨地走、國家補償”的情況。畢竟房屋的價值隨著時間的推移會減少，而土地的價值則剛好相反。不過，這種做法帶來的社會成本和經濟成本都過于巨大，在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，這不太可能成為一種普遍的方式。

楊紅旭認為，根據《物權法》“自動續期”的法律精神，保障房屋產權所有者對物業的合法權利應當是立法的基本出發點，直接收回土地，或是根據當時的市場價格補繳巨額土地差價的可能性微乎其微。“國家會適時地進行政策調整，在商品住宅土地使用權集中到期前肯定會出臺相對完善和公平的法律、法規。”

一場未完成的土地制度改革

1990年5月19日中華人民共和國國務院第55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發布并施行，該條例第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年。國家規定，城鎮建設用地土地實行國有、個人和企業可以有償使用以及交易使用權。

盡管現在“70年土地使用權”的問題飽受爭議，但回顧我國改革開放的歷史不難發現，從禁止土地租賃、買賣，到允許土地使用權的出讓、買賣，這無疑是市場經濟發展過程中的一個里程碑式的進步。“住宅用地70年土地使用權”也正是土地制度改革重要的成果之一。

事實上，對土地使用權轉讓進行時間限制也并非獨創，在其制度設計之初就受到了當時香港土地使用和交易制度的影響。而在馬來西亞、新加坡等國家，這種轉讓土地使用權而不轉讓土地所有權的方式也普遍存在，區別不過是具體年限的不同而已。根據這些國家和地區的經驗，在相關法規和政策健全的基礎上，本著對公民私有財產的尊重，土地使用權的續期并不會造成嚴重的社會問題、侵害業主的合法權益。

不過，從我國相關法律制定之初到現在，二十多年過去了，由于當時的法律、法規并沒有過多涉及70年之后的問題，而隨著很多商品住宅“年齡”的增高，原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切，這場始于二十多年前的土地制度改革也急需新的注腳和更加完善的體系。“70年后土地使用權怎么辦”，不僅是購房者關心的個人問題，同樣也是中國土地制度改革繼續發展完善所必須回答的問題。