上海自貿區資金熱捧房價遭爆炒

2013年10月09日 23:18
來源：21世紀經濟報道作者：蘇鍶

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“這個樓盤現在售價2.6萬元/平方米，比6月份又漲了近千塊，但是它2009年第一期開賣時才5000多（元/平方米），而且賣不動！”林先生國慶期間陪親戚去浦東看房時發現，今年4月份上海自貿區的概念出來之后，浦東房價幾乎一天一個價。為了哄抬房價，開發商與代理商甚至將建好的房子一棟一棟拿出來賣，控制銷售速度。

本報記者現場采訪獲悉，多個自貿區輻射板塊，例如外高橋板塊的主要樓盤，仁恒森蘭雅苑、碧翠園和東源名都，今年以來均價相比去年的漲幅分別達到7.5%、18.7%和8.5%，祝橋唯一在售的商品住宅項目朗詩綠色公寓，均價則比去年上漲了11.8%。

資金熱捧

進入9月后，自貿區概念對大浦東地區土地市場的影響全面顯現。浦東川沙的兩幅住宅地塊，浦東周康的兩幅上海國際醫學園地塊，均以130%以上的高溢價率成交。其中上海國際醫學園區D2-03-09地塊溢價率高達156.1%，為今年滬上溢價率第二高的經營性地塊。

易城中國副總裁柳費國分析認為，上海自貿區概念推動房價地價上漲，一是資本饑渴，一旦有熱點就往前沖，二是投資者對政策性利好的渴望和期待，帶來非常態的爆發式增長。

據德佑地產市場研究部監控的數據顯示，今年以來，外高橋、臨港新城、祝橋等自貿區主要相關板塊房價，均相比去年有了10%以上的增長。

目前，自貿區對于房價的影響已從臨近板塊蔓延至整個浦東地區。據德佑地產陸家嘴地區門店介紹，自自貿區規劃批準后，陸家嘴高端二手房不斷上演跳價、惜售的行情，部分房源相較年初提價兩成，個別房東甚至將已基本達成意向的房源撤牌。

德佑地產研究總監陸騎麟表示，外高橋、川沙等板塊的房價，在自貿區概念產生前就已開始快速上漲，因此區域相關板塊難以稱得上十足的投資洼地。不過，自貿區的建設對于周邊板塊乃至整個大浦東地區都是重要的利好，房產的升值可期。

受自貿區概念影響，其輻射板塊內不少新項目醞釀漲價。位于外高橋板塊內的森蘭雅苑9月初加推房源，公寓起價4.3萬元/平方米，相對于目前4萬元/平方米的售價漲幅達到7.5%；而與前一輪（去年4月份）推出的公寓起價3.68萬元/平方米相比，即便扣除10%的開盤優惠，成交漲幅也近15%。該板塊內另一新盤新城碧翠，年初至9月，單價從3.3萬元上漲至3.6萬元，漲幅達9.1%。位于臨港新城板塊的港城滴水湖馨苑，公寓單價1.4萬-1.6萬元，花園洋房單價近2萬元，價格較首次開盤已經翻番。

中原地產研究總監宋會雍指出，目前自貿區內供應并沒有開始放量，是成交火爆的主要原因。例如外高橋板塊今年上半年僅4月份碧翠園推出279套公寓房源（共計4.49萬平方米），其余月份均無新增供應。直到8月以后板塊推盤量才有明顯增加。

另一家機構監測數據顯示，自貿區周邊板塊，9月上半月新房住宅成交量按年增幅達到近3倍，外高橋板塊更是猛增4倍多，遠超全市同期數據。

建設期風險猶存

克而瑞集團研究中心副總經理林波指出，“從目前出讓公告來看，至少到9月還沒有土地出讓。自貿區政策更多的是對板塊產業經濟產生影響，預計未來工業類用地和商辦類用地供應會提速，其次才是住宅用地，而土地漲價是必然的。”

宋會雍說，此前臨港新城居住類地價早已透支，自貿區利好政策有利于重新提振土地市場，商辦和商住用地溢價有望上漲，但臨港新城板塊區域規模較大，自貿區對板塊產業影響暫時無法估量，短期地價上漲將有限。

早期進入的房企已嘗到甜頭。例如2006年底上海綠地（集團）有限公司底價取得臨港新城一幅住宅地塊，樓板價僅為1105元/平方米。再如，2011年外高橋商住用地地價為1.5萬/平方米，而目前該板塊住房均價已達3.3萬/平方米，板塊內“仁恒森蘭雅苑”售價更是突破了4萬/平方米。

不過，從今年以來自貿區相關板塊土地成交的情況來看，并不如想象得那般火爆。

今年外高橋板塊成交的外高橋新市鎮E06-03商業地塊和G03-17商辦地塊，前者溢價率僅為1.4%，后者更是以底價成交。臨港新城板塊今年則有5幅經營性地塊成交，其中3幅以底價成交，溢價率最高的臨港書院社區B0503地塊，溢價率也僅為38.7%，與今年多次出現的80%以上高溢價土地相去甚遠。祝橋鎮中心鎮區核心區E-2地塊溢價率雖然達到95.3%，是今年自貿區相關板塊土地中溢價率最高的，但類似的高溢價在2011年就已出現。

陸騎麟表示，造成自貿區相關板塊土地今年熱度總體不高的主要原因，是這些地塊大多在上半年出讓，當時自貿區概念還未能對土地市場產生足夠影響；另一方面，部分區域在前幾年出現的非理性拿地，也令開發商拿地變得謹慎，如臨港新城在2009-2010年出現了多幅溢價率150%以上的高溢價土地，給項目開發帶來了不利影響。

值得一提的是，受上海自貿區影響，上海倉庫、寫字樓也成為關注熱點。業內人士分析，9月29日自貿區掛牌后，自貿區亞太分撥中心、跨國公司地區性總部等均將大量使用當地的倉庫和廠房資源。同時，如果未來的自貿區仍然延續外高橋等保稅區目前的注冊地和辦公地分離的模式，自貿區以外的寫字樓市場會受到推動，租金漲幅或將加快。