以房養(yǎng)老被質(zhì)疑為地產(chǎn)商搖旗吶喊面臨房價泡沫風險

2013年10月11日 14:57
來源：彭博商業(yè)周刊作者：李航

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時下，“以房養(yǎng)老”仍被房價不穩(wěn)定、70年產(chǎn)權等一系列問題所擾“未來進入存量房為主階段，以房養(yǎng)老對房產(chǎn)市場的影響就不容低估”

“養(yǎng)老金不夠，我們可以拿房子養(yǎng)老。”在養(yǎng)老金缺口不斷擴大的今天，這是喜是憂？

日前，中國國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（下稱《意見》），提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。

簡單講即房主將其產(chǎn)權房抵押給銀行等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)每月發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金直至其去世。該政策預計明年一季度開始試行。

對于其好處，最早在中國提出“以房養(yǎng)老”政策的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇日前在媒體上撰文稱，若拿價值幾百萬的房產(chǎn)反向抵押養(yǎng)老，抵押人每月能得幾萬元且終身源源不斷。

果真如此美好？《意見》甫出便引發(fā)民眾熱議。

然而不少分析人士卻認為，該政策操作恐有難度，以此應對養(yǎng)老金缺口危機，效果難言明朗。

不過，隨著政府改革決心和相關政策解釋出臺，以及未來中國房產(chǎn)市場進入存量房為主的階段，預計此方式養(yǎng)老就會有一定的市場，屆時“以房養(yǎng)老”的影響就不容低估。

時下看，“以房養(yǎng)老”仍被房價不穩(wěn)定、70年產(chǎn)權等一系列問題所擾。

欲搭乘“以房養(yǎng)老”政策紅利頤養(yǎng)天年者，必先擁有自己的住房。

上海一位陳姓投資人向《商業(yè)周刊/中文版》說，養(yǎng)老金沒有保障，而現(xiàn)在買房可以實現(xiàn)養(yǎng)老，因此該政策不過是在為房地產(chǎn)商搖旗吶喊。

高企的房價陰霾下，不少人不得不把畢生積蓄投入購房。而一旦將房子抵押給銀行等金融機構(gòu)，房主面臨房價波動不穩(wěn)、泡沫破裂的風險。

“若房價一直往上漲，尚且好說；一旦下跌就慘了。假如發(fā)生了類似日本房地產(chǎn)的崩盤，且持續(xù)那么久（20年），我們老了將一無所有。”上述人士稱。

對于銀行等金融機構(gòu)，面臨同樣的風險。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對《商業(yè)周刊/中文版》說，由于相關政策的調(diào)整易引發(fā)不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）估值產(chǎn)生大的波動，因此銀行展開此項業(yè)務也是顧慮重重。

“這就需要房地產(chǎn)市場存在權威的不動產(chǎn)評估機構(gòu)。由于不動產(chǎn)估值是動態(tài)的，因此相隔幾年就應對房價做一次評估，以降低房價波動給雙方（房主、金融機構(gòu)）帶來的風險。但目前中國房產(chǎn)市場缺乏該評估機構(gòu)，由此制約以房養(yǎng)老政策的實施效果。”陳國強說。

此外，70年的房屋產(chǎn)權到期后，房子如何處置？以及房屋抵押人壽命的不確定性等問題，都亟待政策的明確解釋。

另外，還要過傳統(tǒng)關。中國存在老人將房子傳給子女的傳統(tǒng)，因此子女的阻撓是老人選擇“以房養(yǎng)老”的一大障礙。

因上述問題的存在，迄今“以房養(yǎng)老”在京、滬等地的試點并不成功。據(jù)媒體報道，2011年，中信銀行推出過養(yǎng)老按揭業(yè)務，最高每月可貸兩萬元。但推出后便遇冷，在東莞市場，根本無人問津。

然而隨著百姓對于房產(chǎn)盤活的認知漸漸趨于理性，特別是中國老齡化問題日益尖銳，中國政府還是知難而上、堅定不移地推進“以房養(yǎng)老”政策。

陳國強對《商業(yè)周刊/中文版》分析認為，（之所以推進還因為）“以房養(yǎng)老”有利于盤活存量房產(chǎn)資源。對于房產(chǎn)流通，無論銷售還是租賃有一定積極意義；有助于培養(yǎng)多元化養(yǎng)老方式，以及解決養(yǎng)老問題、促進社會和諧穩(wěn)定。

中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對《商業(yè)周刊/中文版》分析認為，中國現(xiàn)在房子確實非常多，把房子作為退休后更多收入來源的抵押物，我認為是存在市場需求的。不過一定要遵循商業(yè)化、市場化方式來運作。

“比如70年產(chǎn)權問題。你把房子抵押給銀行，若明年產(chǎn)權就到期，哪家銀行會給你抵押？如果還剩50年產(chǎn)權，那很多銀行會做。至于房價波動，也是商業(yè)問題，你不用管，漲跌都好辦，只要你有房子，你的房子值錢，大家都會有個估值，同時也可以嘗試期權。”郭田勇說。

陳國強稱，以房養(yǎng)老政策，除反向按揭的方式之外，還有以大置小的方式（房主將大房換成小房，從中獲取一定的補償）；出售的方式，將變現(xiàn)的錢用于租房，或居住到養(yǎng)老社區(qū)里；租賃方式，租金作為將來養(yǎng)老收入來源，或用到養(yǎng)老地產(chǎn)項目或設施里。而這些形式，相比反向按揭，對于房主和金融機構(gòu)而言風險更小，更具操作性。未來也應更多推廣。

他還預計，“國外大多數(shù)國家住房市場的解決主要是依賴存量房的流動；未來10年或更多時間，中國的住房市場也會進入到這一階段，屆時選擇‘以房養(yǎng)老’模式的人會越來越多，對房地產(chǎn)的市場的影響就不容低估。”

總之隨著政府改革決心和相關政策解釋出臺，以及未來中國房產(chǎn)市場進入存量房為主的階段，預計以房養(yǎng)老就會有一定的市場。