陽光城高杠桿猛攻上海“自貿區” 買地半年已翻3倍

2013年10月14日 06:39
來源：理財周報

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理財周報見習記者佘珂/文

9月29日掛牌成功，上海市自貿區的成立對于許多領域的商家來說是跌宕半年終于塵埃落定的佳音。而在房產領域，有這樣一家房地產公司最有理由歡欣鼓舞。它就是陽光城。

自9月末上海自貿區試點掛牌之后，陽光城的股價亦在持續十余天下跌之后，有小幅上升。而實際上，陽光城亦是在2012年年末才將總部搬至上海。

今年四月，陽光城旗下全資子公司福州濱江房地產開發有限公司，以底價競得外高橋新市鎮G03-17地塊——地處上海浦東五洲大道南側、張揚北路西側，屬于中國（上海）自由貿易試驗區配套的外高橋森蘭區域。出價僅4億元，樓板價折合4219.41元/平方米。

而僅僅半年后，自貿區一錘音定，這塊土地價格瞬間翻了三番。

據中國指數研究院土地數據顯示，與該地塊相鄰的，仁恒置地旗下浦東新區森蘭外高橋南部國際社區地塊，成交價26.14億元，樓板價高達1.61萬元/平方米。公開資料顯示，近期在上海自貿區周邊地區，包括川沙板塊、張江板塊成交的土地，成交樓板價均超1.2萬元/平方米。由此可計算，陽光城于上海自貿區正式成立前競得的這幅土地價值，在半年左右的時間內，已升值近3倍。

這次出場令這家已在業界嶄露頭角的“福建祖籍”地產商再次聚焦在大眾視野。

今年上海布局兩塊地幅

乘勝追擊，一個月前，陽光城于上海再下一筆，以高價奪下浦東新區川沙新市的一塊土地。

9月12日，經過146分鐘激烈爭奪，陽光城集團最終以25.74億元奪下浦東新區川沙新市鎮城南社區C06-07A住宅地塊。而這也被視作陽光城進軍上海后迄今為止最大的一次動作，為其深耕上海區域市場邁出的關鍵性一步。

據悉，浦東新區川沙新市鎮城南社區規劃為普通商品房用地，總出讓面積為69806.6平方米。當天下午，綠地、招商、保利、陽光城、建發股份、融信、寶龍、象嶼等18家知名房企參與該土地競拍。鏖戰兩個半小時后，陽光城突出重圍拿下該地塊。

這一地塊也是規劃中的上海迪士尼度假區所在，由此，C06-07A地塊將充分受益于周邊配套和迪士尼的地塊建設已無異議。

“當下陽光城的主要管理部門都已經移步上海，這也加強了我們從去年八月起展露的一個市場信號：以上海為腹地開拓長三角市場。目前我們還是主做住宅樓和商住兩用樓。”陽光城公關尹瀟向記者補充道，“譬如最近漲幅較大的外高橋地塊就是計劃建商住兩用樓；另外也有部分地幅以建別墅為標的，但陽光城一般做的別墅都是經濟型的，這也是我們的品牌定位所在。”

尹瀟亦向記者表示，截至今年第三季度，陽光城已實現簽約銷售額130億元，實際上，這已經超過了公司在年初制定的120億元銷售目標。

低價拿地，有的放矢

樓市持續升溫，不少房產企業在角逐各類“地王”時不惜重金投入，在拍賣過程中“你追我趕”、“一山還比一山高”的場面如今比比皆是、司空見慣。

然而陽光城這廂，卻“始終堅持不以高價拿地，在拍賣地塊時總是保有理性的頭腦。從自身資金鏈的實際情況出發來估量一塊土地的價值。”

“可能這也是在房地產市場競爭日益白熱化的當下我們陽光城的‘法寶’吧。現在房地產行業泡沫還是存在的，怎么在眾多猛將中突出重圍，眼光是一方面、實力是一方面，而理性和‘定力’更是必不可少的。”尹瀟認為。

面對同行對于陽光城拿地的疑惑，尹瀟則表示，“很多同行和我聊天時都對陽光城有這樣疑問：你們為什么在拿地時好像總是比較保守，一般都不出高價，而即便是最后你們拿下來的地幅，拍賣價格一般也都高不到哪里去？那我就回應他：我們對于任何一塊地塊都有自己的考量，無論是從自身實力還是這塊地的核心價值：陽光城永遠不會盲目追高。”

有業內分析人士向理財周報記者表示，考慮到房地產行業基本面穩中向好，企業銷售勢頭強勁，從資金鏈來看，陽光城資產負債率正逐步降低，謀求安全下的盈利水平。

自貿區樓市將持續升溫

“從政策上來看，此次自貿區最后掛牌其實是低于預期的。之前許多放出來的利好政策最終都沒有‘成文’。但是無論如何自貿區未來的樓市還是非常值得期待。”面對市場地前對于自貿區的種種期許，尹瀟如此認為。

關于自貿區掛牌對地產公司的影響，尹瀟則表示“畢竟一來許多投資者會到自貿區來進行房產投資，另一方面自貿區對于企業十分誘人的各項優惠政策也會吸引企業紛紛入駐；甚至不排除有的企業會在‘自貿區’概念感召下從外地移入外高橋等地的可能性。”

“這個房價上漲不一定說多即時，多立桿見影；但可以預見的是，會在相當長一段時間有所持續。自貿區不是綜合開發時間預計在三年左右嘛，那至少這幾個區域樓市的熱度持續時間，不會少于三年。”

某大型券商的資深房地產研究員在接受采訪時表示：盡管目前自貿區房地產前景未明，也不排除許多房產商有伺機借“泛自貿區”概念炒作的嫌疑；但鑒于目前可見的自貿區內項目遠為低廉的融資成本，以及種種優惠政策，未來區域內樓市的長期升溫幾乎不在話下。

在如今的環境下，陽光城則表示，在未來相當長的一段時期都不會減弱對于自貿區的熱忱，“只要外高橋、臨港新城那幾個片區有合適的地塊出來，我們都會不遺余力地關注。”尹瀟補充道。