上海自貿區物業租售價格全面上漲 暗藏投機風險

2013年10月16日 01:00
來源：每日經濟新聞

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“排號在前50號的人都不一定能買到房子。”昨日（10月15日），上海自貿區附近一樓盤的銷售經理告訴《每日經濟新聞》記者，眼下自貿區附近樓盤已是一房難求，由于要買房的客戶太多，很多樓盤已經掛起了“免戰牌”。

同時，世邦魏理仕、高力國際等多家機構昨日發布的研究報告顯示，自貿區及其周邊多類物業出現了租售價格全面上漲的火爆行情。而其中的一些投機行為，也為自貿區未來樓市帶來巨大的風險。

今年9月，自貿區板塊內的一手住宅的成交量達1121套，較1~8月的月均成交猛增129.5%，較去年同期增加147.5%。而同時期上海整體成交變化分別為-4.4%和13.9%。

成交價格方面，受看房量和成交量大幅上升的帶動，自貿區版塊內的主要項目售價在9月出現適度上漲，9月均價較1~8月平均價格上漲8.3%，高于上海整體市場的5.2%。

從單個項目來看，臨港新城板塊項目9月表現較為突出，較1~8月平均漲幅達10%以上。如東方銘筑及朗詩未來書的成交均價分別上漲12.4%及16.2%；與此同時，兩項目成交量分別增長275.2%及195.8%。

此外，自貿區板塊內一些一手房源稀缺的區域，二手房報價頻頻跳價，上升幅度達20%甚至更高。業主大幅提高報價使買方處于暫時觀望狀態，驟升后的價格能否站穩還有待檢驗。

對此，克而瑞研究中心研究總監薛建雄認為，自貿區板塊住宅出現有價無市的行情說明當地房價叫價過高了，他表示只有合理的價格才能推動成交。

除住宅外，倉庫、寫字樓等其他類型的物業也在短期內出現租售價格的大幅上漲。

目前，洋山區域的日租金為1.1元/平方米，而外高橋區域的日租金則為1.46元/平方米。相比外高橋、浦東機場等區域，洋山區域工業物流土地和設施價格均處于自貿區內的一個洼地，同時區域內可開發土地相對豐厚。

據世邦魏理仕統計，目前自貿區內已有的優質倉庫項目并不多，運營面積約78萬平方米，目前租金約每天每平方米1.1元～1.5元，總體空置率約為20%。預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優質倉庫上市。

值得注意的是，自貿區從原先的綜合保稅區脫胎而來，目前區內逾11000家企業中有近九成是貿易物流企業。世邦魏理仕工業及物流服務董事羅瑾認為，工業物流地產無疑在自貿區擁有最為龐大的需求基礎，必將是從中獲益最多的物業類型之一。

高力國際中國調研部董事謝靖宇則表示，9月底掛牌的自貿區對其周邊物業市場的資產表現或會產生一定的影響，但鑒于具體操作可執行細節仍未出臺，短期內市場投機行為將有所增加，這給整個市場蘊藏了大量的風險。

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