知情者：三中全會不會廢除征地制 地價不會一下子下降

2013年10月20日 11:19
來源：華夏時報 作者：董映頡

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原標題：“地價不會一下子降下來”

集體土地流轉開閘

本報記者董映頡北京報道

日益推高的地價是高房價的主要原因，十八屆三中全會上可能出臺的集體土地流轉的政策，能否破解“地價推高房價”的魔咒？

10月15日，中信信托正式對外發布消息，全國首單集體土地經營權信托在安徽宿州落地，金融政策的破冰，讓農地流轉打了“強心針”。

“對于有望在這次會議上形成共識的土地改革總體思路目前已經基本成形，但是以農村集體建設用地流轉范圍為核心的一系列問題的改革力度和口徑仍然需要進一步統一。”一位參與提交改革方案建議的國務院發展研究中心負責人對記者表示。

但是，這位負責人同時表示，土地流轉改革方案一旦成形，勢必對土地供應、土地價格等土地市場要素有所影響，不過，在短期內，新一輪土地制度改革取得的突破也將有限，其影響也將是有限的。

另一位不愿具名的接近國土部的知情人士則坦言，農地流轉改革初期肯定集中于農村腹地，城市及周邊地區有價值的集體土地入市量會比較小，多數選擇集體土地建設保障房等形式，對商品房開發的土地供應模式沖擊不大，“地價不會一下子降下來。”

征地制度不會廢除

“在這次會議上將基本明確思路的土地流轉制度改革方案可能會比業內預計的要保守，在進一步放開經營性農村建設用地使用權的大方向下，對土地流轉的具體操作將進行較為嚴格和具體的限制。”上述接近國土部的知情人士表示。

在現有的制度框架內，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，這意味著集體土地流轉必須要經過政府征地才能真正轉化為建設用地。

“對于新土改，業內各方所希望的是目前在農村集體土地流轉嘗試的基礎上，再邁出一步。”上述知情人士表示，“而在國土部上報國務院的關于土地管理體制改革的建議中，也已經提出了對規劃城鎮建設用地范圍以外的農村經營性集體建設用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式的細化意見。”

不過，這位知情人士也表示，此次有望在十八屆三中全會上形成共識的新土改思路，一方面將為今后的土地流轉改革指明方向，另一方面則將著力推進和規范在各地進行的各種農村建設用地流轉試點工作的“全國性指導意見”。

事實上，作為“新土改”準備工作之一的全國28個試點市縣農村集體經濟經營性建設用地使用權流轉試點，已經于今年9月啟動。其中，不少省市已經開始通過城鄉建設用地增減掛鉤的方式實現農村建設用地流轉。

“農村經營性集體建設用地流轉的全國性指導意見成形后，預計首先在小范圍內試點。”上述國務院發展研究中心負責人表示，“全國指導意見只是個框架思路，真正需要具體細化的內容需要地方政府結合當地的實際。”

“目前在各地進行的各種土地流轉試點，主要還是由政府推動。”中國社科院研究員李國祥表示，“未來改革的走向還將逐步擴大到探索由市場參與的土地流轉嘗試辦法。”

而據記者了解，對此，一些城市也進行了先期探索和嘗試。如重慶市推出了基于“計劃+市場”的雙軌制試點“地票模式”，其做法是將驗收合格的農村建設用地指標打包整合，構成不同規模的地票，面向社會公開交易。凡是需要用地指標的境內外的法人、其他組織或者自然人，均可在農村土地交易所公開競購地票。

除此之外，更有業內人士表示，現在的試點大部分仍然在現行法律框架內進行，而土地流轉能否容納工商企業進入，能否作為抵押等都有待突破，十八屆三中全會的提法會進一步明確改革方向。

對地價影響有限

事實上，由于新土改涉及對房地產市場中土地要素進行制度性改革，在土地市場價格過熱的市場環境下，自然也承載各方降低土地價格的期望。

按照中國社會科學院農村發展研究所宏觀室主任黨國英的估計，目前農村集體建設用地估計約有18萬平方公里，這相當于目前中國城市建成區的3倍以上。

渣打銀行首席經濟學家王志浩在其日前發布的研究報告中表示，新土改將打破當前地方政府在土地征收及出讓的壟斷地位，使村集體在農地開發上擁有更大的話語權。按照王志浩的思路，如果房地產開發商能夠直接與村集體協商土地價格，勢必將降低這類土地的交易價格。

事實上，在試點地區經過農村建設用地流轉的土地上的樓盤開發，已經大量出現在目前的房地產市場中，而這一類的住房在價格上確實具有優勢。

但另一方面，一直以來依賴土地財政的地方政府卻面臨考驗，而據業內人士分析，土地財政短期內無法有效退出，早已成為掣肘土地改革的原因之一。

“失去對土地資源的控制權，地方政府要安排項目就會變得很困難，土地流轉之后，地方政府的土地收入會大幅降低，所以從管理模式和利益調整都存在非常大的困難。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云如是說。

實際上，早在2008年召開的十七屆三中全會上，中央政府早已明確指出農村土地改革的大方向，但全會所提出的有效整合城鄉土地資源、鼓勵農村土地市場化流轉、限制強制征地等政策方針卻未能取得有效實施。

而對于此次十八屆三中全會上新土改如能順利破題后的效果，王志浩也分析，在短期內，新一輪土地制度改革取得突破有限，其影響也將是有限的。

“鑒于各方在如何解決中國長期存在的土地開發低效率以及對農民補償不足等問題上的激烈爭論，不太可能推出激進的改革舉措。”王志浩表示，“這也就意味著新一輪土地改革的成效需要一段時間才能顯現。”

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