上海自貿(mào)區(qū)房產(chǎn)：概念熱交易淡

2013年10月25日 10:43
來源：彭博商業(yè)周刊

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10月初，當你從上海浦東的地鐵外高橋保稅區(qū)南站走出來，會看到道路兩邊站著二十幾位房地產(chǎn)中介代理人，守著租售房屋的告示牌，一邊向路人派發(fā)宣傳單。路旁的燈柱上，迎風飄動的廣告牌上寫著“某某官邸，強勢引領(lǐng)自貿(mào)區(qū)概念”，仍然是房地產(chǎn)商的廣告。

2013年8月22日，國務(wù)院正式批準設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)，涵蓋外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和浦東機場綜合保稅港區(qū)，4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積28.78平方公里。房地產(chǎn)構(gòu)成自貿(mào)區(qū)利好的重要概念。

寫滿了樓盤報價的宣傳單上，出售的房產(chǎn)以100平方米以下的老式小高層二手房為主，報價在每平方米2萬元人民幣左右。來往路人不是揮一揮手表示不需要傳單，就是接過傳單后扔入十幾米外的垃圾桶內(nèi)。

“根據(jù)我們觀測數(shù)據(jù)顯示，自貿(mào)區(qū)概念的二手房價格在近一兩個月內(nèi)，平均上漲20%左右，少數(shù)甚至上漲了30%—50%左右，但真正成交的十分有限。”房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨說。

9月27日，自貿(mào)區(qū)總體方案發(fā)布。自貿(mào)區(qū)概念又再次帶動自貿(mào)區(qū)及周邊住宅地產(chǎn)的價格的上漲，最明顯的是臨港工業(yè)區(qū)。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)9月成交量增長150%，均價在每平方米1.4萬元人民幣左右。相比前8個月，自貿(mào)區(qū)住宅地產(chǎn)價格整體上漲6%—15%，而上海市平均水平為5%左右。

“房價上漲確實存在，但概念預(yù)期成分更重，很難長時間維持漲幅。”房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒說。

“離市區(qū)太遠，交通也不便利。如需持續(xù)發(fā)展，則需要相關(guān)交通等生活配套設(shè)施的跟進。”謝晨這樣評價自貿(mào)區(qū)概念的住宅地產(chǎn)市場。自貿(mào)區(qū)概念住宅地產(chǎn)市場主要包括外高橋保稅區(qū)周邊及臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的住宅地產(chǎn)市場。而從市區(qū)到外高橋保稅區(qū)開車需要40分鐘左右，地鐵需要1個多小時；到臨港地區(qū)則需要90分鐘以上，并且還沒有配套地鐵設(shè)施。

房地產(chǎn)租售平臺安居客數(shù)據(jù)顯示，9月自貿(mào)區(qū)外高橋片區(qū)二手房成交價在每平方米2萬元人民幣左右，遠低于每平方米3萬元的上海浦東新區(qū)平均水平。

相比上海自貿(mào)區(qū)，同為金融創(chuàng)新“試驗田”的深圳前海周邊住宅地產(chǎn)市場行情則截然不同。安居客9月份數(shù)據(jù)顯示，前海概念二手房市場平均成交價在每平方米3.4萬元人民幣左右，高于所處深圳南山片區(qū)每平方米3.2萬元人民幣左右的價格。與上海自貿(mào)區(qū)所處地理位置偏于一隅不同，前海緊臨香港機場和深圳機場兩大空港，廣深沿江高速公路貫通其中。未來可10分鐘車程抵達深港兩地機場、30分鐘車程抵達香港中環(huán)，在前海的發(fā)展規(guī)劃中，前海這個巨型綜合體將擔負起深圳對珠三角，以及未來對香港的軌道交通樞紐功能。有12條軌道交通縱橫貫穿。

“自貿(mào)區(qū)是被規(guī)定了3年期限的‘試驗田’，一旦成功，該模式很快便會被復制到上海其他地區(qū)。政府并不是希望建造一個浦東新區(qū)、靜安區(qū)之外的新商圈。”周志鋒說，“‘負面清單’明確規(guī)定，自貿(mào)區(qū)內(nèi)限制投資高檔酒店、高檔寫字樓、國際會展中心，以及禁止房地產(chǎn)二級市場建設(shè)、經(jīng)營。短期內(nèi)，很難達到高端人才快速引入。”謝晨認為，自貿(mào)區(qū)周邊房地產(chǎn)市場購買群短期內(nèi)將以從事物流、貿(mào)易、工業(yè)等行業(yè)的工薪階層為主。

租金回報率說明了自貿(mào)區(qū)市場的供過于求。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前自貿(mào)區(qū)住宅地產(chǎn)市場租金回報率在1%左右，遠低于上海2.1%的平均水平。

“自貿(mào)區(qū)概念住宅地產(chǎn)將領(lǐng)漲上海市場。”復旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民給出大膽的預(yù)測，他認為，“上海未來四年房價翻一倍，而自貿(mào)區(qū)概念市場將增長1.5—2倍。”他分析認為，目前上海浦西已經(jīng)較為成熟，可開發(fā)的土地十分有限。上海要推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，建造新城，用土地換取財政收入，只有向浦東以東的空曠地區(qū)發(fā)展，那就是自貿(mào)區(qū)一帶。

香港匯金證券執(zhí)行董事馬嘉陽分析：“自貿(mào)區(qū)概念實質(zhì)上是給整個上海房地產(chǎn)市場一劑強心針。自貿(mào)區(qū)概念帶動的是投資者對上海房地產(chǎn)市場的投資熱情。”全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫資料顯示，上海9月住宅地產(chǎn)成交量相比8月上漲59.18%，漲幅排名全國第一，大大超過環(huán)比上漲7.79%的北京。撰文/仵煜

總之自貿(mào)區(qū)概念確實帶動了周邊住宅地產(chǎn)市場的升溫，但可能概念熱、交易淡，且很難形成持續(xù)上漲之勢。

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