上海自貿區房產：概念熱交易淡

2013年10月25日 10:43
來源：彭博商業周刊

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10月初，當你從上海浦東的地鐵外高橋保稅區南站走出來，會看到道路兩邊站著二十幾位房地產中介代理人，守著租售房屋的告示牌，一邊向路人派發宣傳單。路旁的燈柱上，迎風飄動的廣告牌上寫著“某某官邸，強勢引領自貿區概念”，仍然是房地產商的廣告。

2013年8月22日，國務院正式批準設立上海自貿區，涵蓋外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和浦東機場綜合保稅港區，4個海關特殊監管區域，總面積28.78平方公里。房地產構成自貿區利好的重要概念。

寫滿了樓盤報價的宣傳單上，出售的房產以100平方米以下的老式小高層二手房為主，報價在每平方米2萬元人民幣左右。來往路人不是揮一揮手表示不需要傳單，就是接過傳單后扔入十幾米外的垃圾桶內。

“根據我們觀測數據顯示，自貿區概念的二手房價格在近一兩個月內，平均上漲20%左右，少數甚至上漲了30%—50%左右，但真正成交的十分有限。”房地產咨詢公司世邦魏理仕環球研究部董事謝晨說。

9月27日，自貿區總體方案發布。自貿區概念又再次帶動自貿區及周邊住宅地產的價格的上漲，最明顯的是臨港工業區。世邦魏理仕統計數據顯示，該片區9月成交量增長150%，均價在每平方米1.4萬元人民幣左右。相比前8個月，自貿區住宅地產價格整體上漲6%—15%，而上海市平均水平為5%左右。

“房價上漲確實存在，但概念預期成分更重，很難長時間維持漲幅。”房地產咨詢公司仲量聯行華東區研究部總監周志鋒說。

“離市區太遠，交通也不便利。如需持續發展，則需要相關交通等生活配套設施的跟進。”謝晨這樣評價自貿區概念的住宅地產市場。自貿區概念住宅地產市場主要包括外高橋保稅區周邊及臨港產業區的住宅地產市場。而從市區到外高橋保稅區開車需要40分鐘左右，地鐵需要1個多小時；到臨港地區則需要90分鐘以上，并且還沒有配套地鐵設施。

房地產租售平臺安居客數據顯示，9月自貿區外高橋片區二手房成交價在每平方米2萬元人民幣左右，遠低于每平方米3萬元的上海浦東新區平均水平。

相比上海自貿區，同為金融創新“試驗田”的深圳前海周邊住宅地產市場行情則截然不同。安居客9月份數據顯示，前海概念二手房市場平均成交價在每平方米3.4萬元人民幣左右，高于所處深圳南山片區每平方米3.2萬元人民幣左右的價格。與上海自貿區所處地理位置偏于一隅不同，前海緊臨香港機場和深圳機場兩大空港，廣深沿江高速公路貫通其中。未來可10分鐘車程抵達深港兩地機場、30分鐘車程抵達香港中環，在前海的發展規劃中，前海這個巨型綜合體將擔負起深圳對珠三角，以及未來對香港的軌道交通樞紐功能。有12條軌道交通縱橫貫穿。

“自貿區是被規定了3年期限的‘試驗田’，一旦成功，該模式很快便會被復制到上海其他地區。政府并不是希望建造一個浦東新區、靜安區之外的新商圈。”周志鋒說，“‘負面清單’明確規定，自貿區內限制投資高檔酒店、高檔寫字樓、國際會展中心，以及禁止房地產二級市場建設、經營。短期內，很難達到高端人才快速引入。”謝晨認為，自貿區周邊房地產市場購買群短期內將以從事物流、貿易、工業等行業的工薪階層為主。

租金回報率說明了自貿區市場的供過于求。世邦魏理仕統計數據顯示，目前自貿區住宅地產市場租金回報率在1%左右，遠低于上海2.1%的平均水平。

“自貿區概念住宅地產將領漲上海市場。”復旦大學地產運營研究所所長蔡為民給出大膽的預測，他認為，“上海未來四年房價翻一倍，而自貿區概念市場將增長1.5—2倍。”他分析認為，目前上海浦西已經較為成熟，可開發的土地十分有限。上海要推進城鎮化建設，建造新城，用土地換取財政收入，只有向浦東以東的空曠地區發展，那就是自貿區一帶。

香港匯金證券執行董事馬嘉陽分析：“自貿區概念實質上是給整個上海房地產市場一劑強心針。自貿區概念帶動的是投資者對上海房地產市場的投資熱情。”全國房產數據庫資料顯示，上海9月住宅地產成交量相比8月上漲59.18%，漲幅排名全國第一，大大超過環比上漲7.79%的北京。撰文/仵煜

總之自貿區概念確實帶動了周邊住宅地產市場的升溫，但可能概念熱、交易淡，且很難形成持續上漲之勢。