夫妻月凈利1萬入不敷出如何五年內購買百萬商鋪

2013年10月29日 07:55
來源：新京報

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■ 個案資料

賴先生，開支：租房5000元/月；供車/油費等5000元/月；兩小孩，小學上興趣班2000元/月，幼兒園一學期8000元/學期；家里開支4000元/月左右；商業保險年繳費10000元左右。

收入：租賃的便利店月凈利1萬元左右；借出外債30萬元，月收利息5000元；股票型基金4萬元（定投每月1000元）；股票賬面有12萬元（虧了6萬元）；有一小產權房，價值30萬元左右，想裝修好出租，租金約1000元；有存款30萬元（做了銀行理財，收入很少）；夫妻小孩都有基本的社保。

想將小產權房利用起來，并在五年內購買價值100萬元的商鋪，同時有在二三線城市買地皮起樓出租的想法。

■ 財務狀況分析

賴先生一家是擁有2個孩子的成熟家庭，家庭年總收入約為19.5萬元，年支出21.8萬元。僅從收支流量結構來看，賴先生一家入不敷出。為保證生活品質，賴先生已通過購買股票、基金、房產的方式努力提高存量資金的收益水平。因投資股市若想有理想的收益，除耗費時間精力外還需具備一定的專業知識，對于日常經營便利店的夫妻來說，以上兩點確有難度，建議將股票轉換成長期業績較為優異的股票型基金。

考慮到孩子還處于幼年，未來孩子的教育支出，贍養老人的費用支出，都是眼下要籌劃的。建議適當控制生活開支，拓展更多收入來源。

賈欣招商銀行北京分行高級理財顧問，AFP持證人

理財目標：合理利用小產權房。

“小產權”房合法化，規避潛在風險

在我國現有土地法律法規框架下，土地按性質可分為城市的國有土地和農村的集體土地。《土地管理法》規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。在集體土地上建成的房屋，因沒有國家頒發的房屋產權證，被稱為“小產權房”。賴先生手中的這套小產權房雖然具備普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的身份，其拆遷補償要比普通合法商品房低很多甚至沒有。由于小產權房沒有在房屋管理部門備案，不在政府部門統一管理范圍之內，如果遇到房屋質量問題、公共設施維護問題，無法有效行使權利。小產權房本身是村民在宅基地上面建設的住宅，只有使用權，而沒有買賣權，如遇日后的房屋市場整頓，風險較大。有數據顯示，目前我國現存的小產權房建設面積已經超過60億平方米，相當于房地產行業近十年來的開發總量。因而國家近幾年針對小產權房也出臺了一些政策，但不同地區關于小產權房如何“扶正”，法律關系問題如何解決，進程尚不統一。建議賴先生咨詢一下當地的房屋管理部門，如果可以合法化最好不過，這樣可以規避不少潛在風險。

理財目標：想3-5年100萬元買個鋪面。

選商鋪要有“傍大款”意識

就目前賴先生家庭現金流量看，沒有剩余資金作為積累，需使用現有存量資金做更合理的投資規劃。鑒于未來子女教育開支及贍養父母支出處于上升周期，未來賴先生的家庭支出壓力會與日俱增，除了經營便利店外還需其他的收入做補充，在未來的3至5年內投資一處商鋪是個不錯的選擇。

為了減輕當前的投資本金壓力，可選擇商鋪貸款，當前的政策是首付50%，貸款利率一般在基準利率基礎上上浮20%至30%。換言之，要投資100萬元的商鋪，在5年內湊足50萬元的首付即可。假設當前投資收益為年化6%，現在需拿出37萬元進行投資，5年后可達到50萬元。具體方案是，將12萬的股票轉換為長期業績優異的股票型基金，另外30萬元的存款中拿出25萬元做5年期固定收益類產品，可選擇國債、銀行理財或萬能型保險，剩余5萬作為備用金，做3個月以內的短期理財產品，預計收益率達到年化6%。五年后賴先生的商鋪貸款若按照20年期計算，每年需還款5萬元左右，而商鋪投資收益預計在每年10萬元至15萬元，去除貸款成本外，每年凈收益5萬元至10萬元。

此外，在選擇商鋪時不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，商鋪臨街遠遠好于商場內鋪及地下底商，同時要區分人流的種類，休閑人流的價值要遠高于交通人流。要有“傍大款”意識，即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊，不僅可省去考察市場的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應招攬顧客。

理財目標：有到二三線城市去買塊地皮起樓出租的想法。

個人買地開發困難多

賴先生憧憬到二三線城市去買塊地皮起樓出租，想法不錯但目前實際運作有難度。今年個人購地案例頻出，很大程度上是由于在限購的壓力之下，投資資金找不到出路所導致。雖然以個人名義參與到土地出讓市場的角逐，這樣的現象與日俱增，但畢竟需要付出的成本少則幾千萬，多則幾個億，并且“按照規定，一般個人在取地之后兩到三個月就要成立開發公司，對土地進行開發。”附加的建設成本可見一斑。對于賴先生一家來說，目前此想法不可行，可以視5年后店鋪經營情況和商鋪出租情況再做打算。

理財目標：為家里人購買保險。

以重大疾病保障和子女教育規劃為主

家庭保障是我們對家人未來生活不可或缺的長期承諾。所以應根據自身和家庭的資產負債、收入等情況，進行單獨的、深入的、全面的保險規劃，以確保對風險的充分覆蓋。

根據賴先生家庭的實際情況，建議先以家長的重大疾病保障和子女教育規劃為主，以后再不斷完善。按照家庭年收入的10%作為年繳保險的標準進行配置，賴先生一家每年20萬元收入，可以按照2萬元左右的保費標準進行保險配置。定期壽險附加重大疾病保障夫妻兩人每年約1萬元保費即可享受約50萬元的保額，剩余1萬元可投資少兒險。目前的很多少兒保障產品不但可以為孩子不同時期提供教育金補充，其間可以享受針對少兒的重疾保障，還考慮到家長意外對孩子生活及教育的影響，可謂“一箭三雕”。