383方案透露房地產長效機制：破土地壟斷房產稅擴圍

2013年10月31日 03:14
來源：21世紀經濟報道作者：張曉玲

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由國務院發展研究中心擬定“383方案”，成為近期的熱點話題。

具體到房地產領域，“383方案”中共提到土地改革/小產權房、金融改革以及房產稅三個方面，與近期業內討論很多的房地產長效調控機制相關。

多位房地產業內人士及專家學者分析，土地改革主要是指農村集體建設用地流轉，其可能從地方試點突破；小產權房的問題一下子解決的可能性不大，需要農村集體建設用地進一步確權；最可能短期內實施的是房產稅，明年或將擴大試點范圍。

破除土地壟斷

房地產行業的核心問題，在很多開發商人士看來，就是土地的壟斷供應問題：政府收儲農村集體土地，以高價賣給開發商，而不允許開發商直接向村鎮集體購買。

383方案提出，“在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。”

這被認為是方案中最大的亮點，允許農用地的流轉，對土地自由化的進一步推進，特別是在一些土地異常緊張的大中城市，是一個行之有效的解決方案。

對于與土地流轉相關聯的、已經形成的“小產權房”，方案提出可以按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

然而，克而瑞分析師認為，土地改革相關方案上屆三中全會便已提出，至今仍未取得實質進展。而對于農用地的流轉而言，一旦能夠實現流轉，地方政府將失去對土地資源的控制權，進而可能影響原定的市政規劃，政府的土地收入也將大幅縮減。另外，農村集體土地使用權缺乏保護，農民在土地流轉之后存在失地的風險。諸多動輒牽動全身的困難擺在土地改革面前，方案落地恐怕困難重重。

一位部委人士認為，出臺一個一攬子的土地改革執行方案，在本屆三中全會上不太可能。目前更為穩妥的方案是各地試點，其實全國很多省份已經在進行相關試點了。

國土部專家鄒曉云認為，土地流轉和改革的實施，取決于土地確權的程度，目前土地確權大部分只到村集體或村下面的小隊，而尚未到農戶，只有確權到戶，土地流轉才有自由、平等的基礎。同策咨詢研究總監張宏偉也認同說，就“383”方案中提及的深化土地制度改革，集體土地入市交易等諸多方面的措施而言，不是一蹴而就的。

不過，上述人士均認同，中國土地壟斷的逐漸破除，農地流轉的自由化試驗，是中國房地產未來面對的最大變數之一。

房產稅擴圍

張宏偉認為，房地產長效調控機制是指在完成住房信息聯網、不動產登記等長效機制基礎的工作下，從土地、金融、財稅等多方面進行改革，而改革方向便是調控更加市場化，堅持“去投資化”，使市場回歸以自住需求為主。

383方案便指出，加快建立不動產登記制度，擴大房產稅試點范圍，盡快完善相關制度，一定過渡期后全面推開。

上述易居克而瑞分析師認為，盡管目前在重慶、上海已經展開了房產稅試點工作，但僅是出于調控房價、對住宅成交進行約束為目的的房地產市場調控措施，與廣義的房產稅改革存在明顯差異，所以383方案關于房產稅擴圍的意見短期內恐難被采納。

但房地產業界普遍對房產稅明年擴圍已有心理準備。本報記者隨機采訪上海、北京、深圳等地開發商人士，約有70%的人士認為明年房產稅試點會在更多城市推出。在政策層面，今年包括財政部、國土部等多個部委的領導，明確提出推進房產稅試點擴圍工作。

“房產稅符合讓住房回歸自住的長效調控思路，”張宏偉說，中長期來看，住房信息聯網，為全國范圍內開征房產稅做技術上的鋪墊已成為共識。

張宏偉建議，就現階段而言，房產稅可以分批次逐步在各個城市推進，首先一線城市及部分重點二線城市可以優先推進，比如深圳、北京、杭州等，其次，東中部省會省市都參與進來，接著，其他市場征收條件成熟的地級市也可以征收，尤其是東部一些地區的地級市。

這與北京師范大學教授鐘偉的分析接近，鐘偉認為，房產稅會選擇數據基礎比較成熟的省份全省試點，之后到2015-2016年，再全面鋪開。

對于383方案提出的財稅改革體制要積極推進以房產稅和消費稅為主的地方主體稅建設，逐步弱化“土地財政”的影響，分析人士均認為這涉及中央地方分稅制改革，事關重大，期待在三中全會上有比較明確的說法。