中央釋放房地產政策三大信號調控政策走向何方？

2013年10月31日 13:11
來源：鳳凰財經作者：李愿

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中共中央政治局10月29日下午就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。

這是新一屆政府首次就住房問題進行討論，有分析稱此次會議是歷史上談房地產規格最高的會議。同時，注意到此次討論并未涉及“房價調控”、“經濟適用房”、“限價房”等過去的熱門名詞。

從這次集體學習會議，可以解讀出房地產政策的三個要點：

一是，習近平指出，加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好四個關系：政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。

二是，習近平特別指出，“十二五”規劃提出，建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套，千方百計增加住房供應，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，這是政府對人民作出的承諾，要全力完成。

三是，在和房價密切相關的土地政策方面，習近平強調，要完善土地政策，增加住房用地供應總量，優先安排保障性住房用地。

此次會議中央為何避而不談房價，中國房地產學會副會長陳國強認為，此次會議是歷史上談房地產規格最高的會議，會議沒有談房價，不是不解決高房價問題，而是不簡單著眼于實現控房價的短期目標，這預示著房地產長效調控機制將很快出臺。

習近平稱要千方百計增加保障房供應，清華大學土木水利學院劉洪玉則認為，“十二五”期間，加快推進保障性住房建設，是彌補“十一五”甚至“十五”期間保障房的安排不足。

我們應該注意到，近兩年來中國保障房建設計劃已經一再縮減。2012年的建設由2011年的1000萬套下調至700萬套，到了2013年，這一指標又變成了630萬套。當建設指標在下降的同時，要確保保障房供應，就必須確保計劃的完成。

不過，陳國強認為，“住有所居”而非是每個人都有自己的一套產權房，也可以通過租賃方式實現居住的目的，限制大戶型、過度消費將是未來的一個方向。

的確，正如上面的要點之二，習近平并未提及限價房或經濟適用房，而是要求要重點發展公共租賃住房，加快建設廉租住房，加快實施各類棚戶區改造。這應該是政府要進一步劃清了房地產市場中政府與市場的關系，市場占主導，政府只是補充角色。

在處理好保障房建設和供應體系建設的四個關系方面，把政府提供公共服務和市場化的關系放在首要位置，也證明了這一點。

民生證券研究院副院長管清友認為，新一屆中央領導集體首次明確構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。放開高端、保障低端的地產政策思路已經成形，在地產政策上政府和市場的關系理清。改善供給是主要方向，從需求端限購打壓轉變成從供給端構建多層次供應體系，從控制房價到增加住房用地供應總量。

和房地產價格最密切相關的是土地政策。眾所周知，目前中國的土地嚴格在政府的監管之下，不僅僅從數量上，更體現在用途上。政府收儲農村集體土地，以高價賣給開發商，而不允許開發商直接向村鎮集體購買。如果允許農用地的流轉，對土地自由化的進一步推進，特別是在一些土地異常緊張的大中城市，是一個行之有效的解決方案。

新一屆政府之所以仍舊沒有出臺房地產調控措施，外界普遍猜測是政府準備出臺長效調控機制取代行政調控。最近熱炒的國務院智囊“383方案”中提到土地改革、小產權房以及房產稅三個方面，都和長效調控機制密切相關。

土地改革主要是指農村集體建設用地流轉，其可能從地方試點突破；小產權房的問題一下子解決的可能性不大，需要農村集體建設用地進一步確權；最可能短期內實施的是房產稅，明年或將擴大試點范圍。不過，在改革壓力下，土地流轉和小產權房轉正問題短期內難以實現，房產稅擴圍的可能性則較大。

總之，房地產市場堅持市場化改革方向，將政府提供公共服務和市場化的關系放在首要位置等信號，這預示著未來房價調控方向將以市場調控為主，政府提供保障性住房為輔。其中，市場調控是調節供需為主，房產稅為輔的手段。