中央釋放房地產(chǎn)政策三大信號(hào) 調(diào)控政策走向何方？

2013年10月31日 13:11
來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng) 作者：李愿

人參與條評(píng)論

中共中央政治局10月29日下午就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。

這是新一屆政府首次就住房問(wèn)題進(jìn)行討論，有分析稱(chēng)此次會(huì)議是歷史上談房地產(chǎn)規(guī)格最高的會(huì)議。同時(shí)，注意到此次討論并未涉及“房?jī)r(jià)調(diào)控”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“限價(jià)房”等過(guò)去的熱門(mén)名詞。

從這次集體學(xué)習(xí)會(huì)議，可以解讀出房地產(chǎn)政策的三個(gè)要點(diǎn)：

一是，習(xí)近平指出，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好四個(gè)關(guān)系：政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。

二是，習(xí)近平特別指出，“十二五”規(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套，千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，這是政府對(duì)人民作出的承諾，要全力完成。

三是，在和房?jī)r(jià)密切相關(guān)的土地政策方面，習(xí)近平強(qiáng)調(diào)，要完善土地政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地。

此次會(huì)議中央為何避而不談房?jī)r(jià)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，此次會(huì)議是歷史上談房地產(chǎn)規(guī)格最高的會(huì)議，會(huì)議沒(méi)有談房?jī)r(jià)，不是不解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，而是不簡(jiǎn)單著眼于實(shí)現(xiàn)控房?jī)r(jià)的短期目標(biāo)，這預(yù)示著房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將很快出臺(tái)。

習(xí)近平稱(chēng)要千方百計(jì)增加保障房供應(yīng)，清華大學(xué)土木水利學(xué)院劉洪玉則認(rèn)為，“十二五”期間，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是彌補(bǔ)“十一五”甚至“十五”期間保障房的安排不足。

我們應(yīng)該注意到，近兩年來(lái)中國(guó)保障房建設(shè)計(jì)劃已經(jīng)一再縮減。2012年的建設(shè)由2011年的1000萬(wàn)套下調(diào)至700萬(wàn)套，到了2013年，這一指標(biāo)又變成了630萬(wàn)套。當(dāng)建設(shè)指標(biāo)在下降的同時(shí)，要確保保障房供應(yīng)，就必須確保計(jì)劃的完成。

不過(guò)，陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，“住有所居”而非是每個(gè)人都有自己的一套產(chǎn)權(quán)房，也可以通過(guò)租賃方式實(shí)現(xiàn)居住的目的，限制大戶型、過(guò)度消費(fèi)將是未來(lái)的一個(gè)方向。

的確，正如上面的要點(diǎn)之二，習(xí)近平并未提及限價(jià)房或經(jīng)濟(jì)適用房，而是要求要重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，加快建設(shè)廉租住房，加快實(shí)施各類(lèi)棚戶區(qū)改造。這應(yīng)該是政府要進(jìn)一步劃清了房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府與市場(chǎng)的關(guān)系，市場(chǎng)占主導(dǎo)，政府只是補(bǔ)充角色。

在處理好保障房建設(shè)和供應(yīng)體系建設(shè)的四個(gè)關(guān)系方面，把政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系放在首要位置，也證明了這一點(diǎn)。

民生證券研究院副院長(zhǎng)管清友認(rèn)為，新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體首次明確構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。放開(kāi)高端、保障低端的地產(chǎn)政策思路已經(jīng)成形，在地產(chǎn)政策上政府和市場(chǎng)的關(guān)系理清。改善供給是主要方向，從需求端限購(gòu)打壓轉(zhuǎn)變成從供給端構(gòu)建多層次供應(yīng)體系，從控制房?jī)r(jià)到增加住房用地供應(yīng)總量。

和房地產(chǎn)價(jià)格最密切相關(guān)的是土地政策。眾所周知，目前中國(guó)的土地嚴(yán)格在政府的監(jiān)管之下，不僅僅從數(shù)量上，更體現(xiàn)在用途上。政府收儲(chǔ)農(nóng)村集體土地，以高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，而不允許開(kāi)發(fā)商直接向村鎮(zhèn)集體購(gòu)買(mǎi)。如果允許農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)，對(duì)土地自由化的進(jìn)一步推進(jìn)，特別是在一些土地異常緊張的大中城市，是一個(gè)行之有效的解決方案。

新一屆政府之所以仍舊沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，外界普遍猜測(cè)是政府準(zhǔn)備出臺(tái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制取代行政調(diào)控。最近熱炒的國(guó)務(wù)院智囊“383方案”中提到土地改革、小產(chǎn)權(quán)房以及房產(chǎn)稅三個(gè)方面，都和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制密切相關(guān)。

土地改革主要是指農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，其可能從地方試點(diǎn)突破；小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題一下子解決的可能性不大，需要農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)一步確權(quán)；最可能短期內(nèi)實(shí)施的是房產(chǎn)稅，明年或?qū)U(kuò)大試點(diǎn)范圍。不過(guò)，在改革壓力下，土地流轉(zhuǎn)和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正問(wèn)題短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的可能性則較大。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，將政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系放在首要位置等信號(hào)，這預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控方向?qū)⒁允袌?chǎng)調(diào)控為主，政府提供保障性住房為輔。其中，市場(chǎng)調(diào)控是調(diào)節(jié)供需為主，房產(chǎn)稅為輔的手段。

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