三中全會前夜地產商靜默涉房基本面頻傳信號

2013年11月01日 16:06
來源：大智慧阿思達克通訊社

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大智慧阿思達克通訊社11月1日訊，一周以后的十八屆三中全會對處于改革深水區的中國來講，成為一個重要節點，被市場寄予厚望，涉房的多個領域也相對敏感。多位開發商對大智慧通訊社表示，在政府新一輪房地產調控政策的密集發布期，房企一般都會在這段時間選擇觀望，拿地等相對謹慎。

隨著三中全會腳步的臨近，各種涉會議題被提前披露。房地產調控長效機制方案、“383”改革方案以及高層近日關于住房保障體系建設方面的講話，似乎都預示著土地制度改革、房產稅、保障住房建設等問題，將被重點討論。

業內專家普遍認為，上述問題將會被提及，但就目前情況來看，土改方面尚不具備建立農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場的條件，利益格局短期難以突破；房產稅尚需先試點后鋪開，全國征收可能性不大；構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，住宅產業化或成解決保障房供應問題的新思路。

住建部政策研究中心原主任陳淮對大智慧通訊社表示，國務院發展研究中心是國務院的研究機構，中央全會的文件還從沒有過讓國務院部門起草的先例。目前，各種討論稿就很多，不能過分解讀。房地產調控長效機制是肯定要動用稅制手段，但長效機制是不是從房產稅開始就不得而知，但需要明確的一點是，房產稅是“資產稅”而不是“調節稅”，不能將其與調節房價掛鉤。

中國房地產學會副會長陳國強表示，長效機制方案不是一個將不同的內容打包放在一起，一次性的提出可供地方落實和執行的方案，個別的專項的政策也可能不會在同一時間推出。三中全會在長效機制建立上，可能會涉及到有關的內容，比方說土地制度改革、財稅制度改革等，在一些基礎的方面，比方說住房信息聯網、不動產統一登記上也可能會提出一些要求，但不可能會太具體和系統。

**土改短期內恐難大幅突破**

近年來，關于土地改革的探索不斷，大智慧通訊社此前從湖北省國土資源廳了解到，國土部已于今年3、4月份啟動了集體建設用地流轉試點申報工作，相關《指導意見》尚在擬定中。

國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云對大智慧通訊社表示，國土部積極推進的土地流轉試點工作以及《土地管理法》的修改工作，都說明了未來土改是大勢所趨，但這不是一個政策就能夠解決的問題，即便是三中全會提出議案，但短期內很難有較大突破。

眾多業內人士也注意到，上一屆三中全會提出縮小征地范圍，但是實際上并沒有取得實質進展，雖然也在做相應的試點工作，但還只是在原來制度的基礎上做了一些技術性的改變。

涉房的這幾項核心改革內容，落地的最大阻力，無疑來自牽涉的巨大、復雜利益關系。

鄒曉云介紹，農村土地流轉是非常大的一個利益調整，假如可以流轉，地方政府在實際操作中會遇到較多困難。一是，地方政府會失去對土地資源的控制權，這樣地方政府要安排項目就會變得很困難，因為土地不在它的掌控之下了，原來都是政府規劃好了之后，政府征地后推進項目，這就要完全改變原來的操作模式。二是，土地流轉之后，地方政府的土地收入會大幅降低，所以從管理模式和利益調整都存在非常大的困難。

鄒曉云還表示，產權是具有保護性的，但目前還沒有做到農村集體土地產權的明晰。

他還強調，這里說的明晰是農地產權真正到了農民個人手中，到村里面都是不行的。今年國土部在積極推進的農村集體用地產權登記及發證工作只是對過去工作的一個延續和補充，集體土地使用權原來早就確定了，產權界限原來就是比較清楚的，只是在那個基礎上做進一步的工作，產權仍然是原來集體。

因此，更多的業內人士也意識到，土地流轉工作的推進是牽一發而動全身的，中央政府要考慮社會的穩定問題，地方政府要考慮變革之后財政收入驟減問題，農民則是考慮流轉之后會不會“失地”的問題，這些問題制約著土地流轉的發展步伐。

北師大房地產研究中心主任董藩也曾在其微博表示，房地產市場的很多問題最終指向土地制度。十八屆三中全會難推動土地制度大變革，即使有陳述，回到操作層面，仍然難以破局，這是基本制度本身的錯配造成的。

**房產稅短期難實現全面征收**

今年以來，不時有房產稅試點擴圍的消息傳出，在高房價的逼壓下，房地產調控長效機制出臺的預期日益強烈，作為調控機制重頭戲的房產稅更是被寄予厚望。

近日，據媒體報道，即將召開的十八屆三中全會征求意見稿中有關于擴大房產稅改革試點的表述。

9月，大智慧通訊社從國家稅務總局財產行為稅司了解到總局下發了組織第三批、第四批房產稅技術培訓的通知，培訓于10月展開。

此前，大智慧通訊社從湖北省國土資源廳地籍管理處了解到，湖北三地“以地控稅”試點工作已啟動，相應信息管理平臺研發預計年內完成。

據《國家稅務總局關于在全國范圍內開展城鎮土地使用稅以地控稅試點工作的通知》（稅總發﹝2013﹞7號）要求，各地加速以地控稅管理系統研發。目前山東、江蘇等地已完成管理系統研發，湖北、湖南、陜西等地也紛紛啟動試點工作。

國家稅務總局財產行為稅司一位副司長對大智慧通訊社表示，“以地控稅”工作的開展主要是為了加強稅收監管，目前還只是針對城鎮土地使用稅征管。此前，該副司長在調研地方“以地控稅”工作情況時，曾指出，目前“以地控稅”有效提高了城鎮土地使用稅的征管質量，應該推廣應用到房產交易和保有環節。

稅務總局的工作推進、地方的技術實踐，似乎都預示著房產稅試點擴圍的腳步臨近。然而，業內專家普遍認為，房產稅全面征收難度較大。

房產稅推行難的原因，主要來自兩大方面：一是輿論上反對“增稅”的聲音；二是現實中的征管條件是否具備。謝逸楓在其個人博客表示，全國開征房產稅必須具備十個條件，其中提到，房產稅涉及稅法與法理，必須先通過人大與常委會修改稅法，合法征收；需要個人住房聯網系統實現全國聯網并可互相查詢，能夠做到公開、透明；需要不動產登記制度出臺，房源產權統計已經全部完成等。

陳淮對大智慧通訊社表示，房地產調控長效機制是肯定要動用稅制手段，但長效機制是不是從房產稅開始就不得而知，但需要明確的一點是，房產稅是“資產稅”而不是“調節稅”，不能將其與調節房價掛鉤。

北京華信房地產評估有限公司副總裁、中國土地估價師協會副秘書長聶燕軍對大智慧通訊社表示，實際上從2003年開始，行業內部就一直在對房產稅征收的問題展開研討，就房產稅的征收對象、范圍、標準進行了考究，目前每一個技術問題都有答案了，但關鍵要看政策選擇，技術方面可以針對不同政策做出相應調整，而政策在確定擴圍城市和征收力度時則要兼顧社會經濟發展和穩定等問題，相對復雜。

**住宅產業化或可解保障房供應難題**

10月29日下午，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。中共中央總書記習近平在主持學習時強調，加快推進住房保障和供應體系建設。

習近平強調，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。并指出，要全力完成3600萬套城鎮保障性住房和棚戶區改造住房，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。

陳云峰對大智慧通訊社表示，加大保障性住房建設，這是民生問題，此次的中央政治局學習體現了對這一問題的重視程度。

從保障性住房發展現狀來看，目前關鍵問題是數量不足且質量偏低，而住宅產業蘊涵著先進的生產技術與建造標準，將有望解決保障性住房供給中的諸多問題。

10月22日，大智慧通訊社從住房和城鄉建設部關于住宅產業化內部會議獲悉，目前各地關于住宅產業的試點工作，基本上都是以政府牽頭的保障性住房項目開始的，少數涉及商業地產項目。

住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心主任楊榕表示，為更好的推進住宅產業化工作的開展，中心制定了《國家住宅產業現代化綜合試點城市(區)發展規劃及評價標準》（討論稿），期望在年底能夠頒布。討論稿顯示，住宅產業化近期發展目標為，到2015年，在全國培育20個左右試點城市(區)；遠期目標為，到2020年，在全國范圍發展50個左右試點城市(區)，同時建成10個左右國家級住宅產業現代化示范城市。目前，包括北京、上海、青島、廈門等17個城市已有初步意向申報綜合試點的城市。

**被市場過分解讀的“議案”**

近幾個月，建立房地產調控長效機制的消息不斷傳出。

陳國強在接受大智慧通訊社采訪時表示，長效機制方案討論的版本很多，最后可能還要等三中全會給一個說法。但市場對于長效機制的理解是不準確的，長效機制的建立是要逐步分步建立的，比方說里面與土地制度相關的土地出讓方式如何改進改革、如何調整稅收制度、房地產的金融制度如何改進，相關的內容肯定會分頭推進，不要指望三中全會能出具一個包羅萬象、巨細無遺的方案，這是不可能的。

陳國強表示，長效機制方案不是一個將不同的內容打包放在一起，一次性的提出可供地方落實和執行的方案，個別的專項的政策也可能不會在同一時間推出。三中全會在長效機制建立上，可能會涉及到有關的內容，比方說土地制度改革、財稅制度改革等，在一些基礎的方面，比方說住房信息聯網、不動產統一登記上也可能會提出一些要求，但不可能會太具體和系統。

陳淮則對大智慧通訊社表示，“對于房地產發展的長效機制與‘限價、限購’政策之間的關系我們的認識有待糾正”。

陳淮認為，首先，將長效機制定義為立馬見效調房價就是錯誤的認識，房價是個短期的事情，長效機制要促進房地產行業的健康發展是個長期的事情，和調房價沒關系；其次，長效機制不是建一個政府說了算的機制，是首先市場配置資源，然后是政府加以調控。

10月28日，媒體廣泛報道一份由國務院發展研究中心公開的、為十八屆三中全會起草的“383”改革方案總報告。方案中涉及的土改、小產權房、房產稅等內容與樓市密切相關。公開信息顯示，方案由國研中心主任李偉與國家發改委副主任劉鶴擔綱領銜負責制定，國研中心多位資深專家參與寫作。此方案已形成名為《新一輪改革的戰略和路徑》的讀本，將于11月初上市。

陳淮對大智慧通訊社表示，國務院發展研究中心是國務院的研究機構，中央全會的文件還從沒有過讓國務院部門起草的先例。目前，各種討論稿就很多，不能過分解讀。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓在其個人博客表示，“383”改革方案僅僅是一項建議草案，基本不可能放到三中全會上討論，更加不會按照此方案執行。首先，方案中各項改革涉及到法律、制度的修改，不可能一下就全部完成而產生出立竿見影的效果。其次，各項改革的基礎比較薄弱，需要時間研究，形成各方共識。

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰對大智慧通訊社表示，目前披露的“383”方案、長效機制的構想都很好，但這些都是一些方向上的，是總思路，還沒有涉及到具體細節，具體措施恐怕還是要等一些時日的。

發稿：張海鑫/趙璐璐/曹敏慧審校：肖云祥/田新杰