十八屆三中全會之后猜想：房產稅或將大面積擴容

2013年11月13日 15:08
來源：中國新聞網

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11月9日，萬眾矚目的十八屆三中全會在北京正式拉開帷幕。由于會議關乎中國改革，是全面深化改革的總體部署，因此，全國甚至全世界都進入了“三中全會時間”，關于三中全會的所有消息都會引發輿論聚焦，而牽一發而動全身的房地產調控政策的未來走勢，更是成為其中備受關注的對象：千呼萬喚的樓市調控“長效機制”能否如約而至？房地產限購政策是否會逐步取消？房產稅會不會大面積擴容？小產權房將走向何方？是否將允許集體土地入市……這一系列問題引發了各界的猜想和解讀。

調控“長效機制”將建立？

1998年實行住房制度改革以后，房地產市場迎來了高速發展時期，但同時也帶來了房價上漲過快等一系列問題，2003—2013這十年間，政府雖先后多次對樓市進行調控，限購、限貸等政策被用到了極致，但效果總是不盡如人意。在這種情況下，人們開始考量調控政策延續性，期待樓市能夠建立調控的長效機制。

10月初，住建部等部門對多地樓市進行調研，收集相關信息，業內人士認為，此舉意味著，房地產調控長效機制正在加快建立。

10月29日，中共中央總書記習近平在主持政治局學習時強調，只有堅持市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次住房需求。要總結我國住房改革發展經驗，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設的規律性問題，加強頂層設計，加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。

這次講話，為未來樓市調控的長效機制奠定了方向，外界也據此分析，房地產市場長效調控機制呼之欲出。再加上近期樓市冷熱不均，熱點城市進一步沸騰，給房地產調控提出了新的挑戰，更加劇了市場對調控長效機制建立的心理預期。

對此，有權威人士透露，目前，樓市長效機制尚處于研究階段，但僅是一個建議，不過建立房地產市場的長效機制已經形成一種共識，但這種共識與確定建立長效機制之間還有段距離。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，房地產發展長效機制應該以法律、經濟、金融、財經、稅收的市場手段為主。他認為，今年或明年短期之內很難形成“房地產發展長效機制方案”。

限購政策將取消？

新一屆政府就任以來，在多個領域強調了市場化、規范化的思路，再加上樓市長效機制的醞釀，有人猜測，這是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段迅速退出市場？對此，業內分析人士認為，當前行政手段不具備大規模退出房地產調控領域的條件。

在第四季度的開頭，樓市調控壓力不減反增。據中國指數研究院統計，10月份，全國百城新建住宅平均價格為10685元/平方米，環比9月上漲1.24%，且自2012年6月以來連續第17個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.17個百分點。

從目前來看，各地方年初定下的樓市調控目標恐怕大多將難以實現，因此，此時不宜對限購政策進行松綁。

此外，繼9月份多個城市收緊限購政策之后，10月份以來，又有部分城市開始重新向市場傳遞調控信息，如深圳推出深八條，從二套首付以及利率方面對房地產市場施加影響；北京出臺以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”、上海新近推出的“滬七條”等，這無疑是政府主管部門行政干預樓市的又一次升級，也從側面說明，短期內限購等行政手段不會退出樓市。

事實上，梳理近幾個月來高層領導及有關部委人士公開表態，并沒有關于政策松綁的說法。“房地產調控長效機制推出意味著現有政策松綁，更多是外界的一廂情愿。”一位專家表示。

競合地產董事長王東表示，由于房地產調控長效機制建立是漸進的過程，相應的，以“限購”為代表的行政手段退出，也應是漸進的過程。否則，在缺乏有效替代政策的情況下，大規模放開限購，必然會引起市場的反彈。因此，即使樓市調控的長效機制能夠出臺執行，但仍然無法完全取代行政調控對于房價的控制作用，預計在一段時間之內，行政手段與長效機制還將并存。

房產稅將大面積擴容？

盡管“擴大個人住房房產稅改革試點”的字眼不斷出現在各類政府會議和文件中，今年以來，多部委在多次會議上也做出過上述表述，但鮮見實質性進展。然而，是囊機構及高校學者均認為，房產稅改革試點擴容是大勢所趨。

據了解，相關部門已對房地產調控長效機制進行過多輪探討，有關報告數易其稿。從現已披露的信息不難看出，一些基礎性政策措施有可能長期化運行。今年年初開始，已經有一些城市陸續將房產稅試點方案上報，雖有部分方案被退回修改，但房產稅試點擴圍已是大勢所趨。

8月28日，國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時，雙雙均提到“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”。

國務院發展研究中心此前發布的引發市場熱議的“383”改革方案中也提到，要擴大房產稅試點范圍，盡快完善相關制度，一定過渡期后全面推開，并明確為區縣級政府主體稅。

雖然“適時擴大房產稅改革試點范圍”的方向已明，但鑒于重慶、上海兩地房產稅試點影響有限的現實，不少業內人士呼吁，新一批房產稅試點方案應有所不同，不僅需提高稅率，也應擴大征收范圍，盡快明確房產稅面向存量房征收的長遠目標。

小產權房或迎來破題契機？

長期以來，小產權房處境尷尬，它是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證由鄉政府或村委會頒發，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同房管局也不會給予備案。十八屆三中全會的召開，讓這一歷史遺留問題再次進入公眾視野。

據國土資源部不完全統計，2007年以前，全國小產權房的面積累計高達66億平方米。另據國土資源部抽樣調查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產權房。

早在2011年，國務院就成立了由國土部和住建部牽頭組成的小產權房清理小組，但清理工作卻一直難有進展。在國研中心“383”方案列舉的八個改革重點中，土地改革位列第三。按照國研中心的設想，隨著農村集體建設用地直接入市，相應收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。據此，有分析人士認為，小產權房或將迎來破題契機。

目前，小產權房問題已經十分突出，而高房價刺激下，小產權房新增面積不斷出現，這些因素要求政府不能久拖不決，由于小產權房滿足了中低收入階層的住房需求，天然占有道義優勢，轉正很容易獲得多方支持。因此，一個合理的解決方案受到各方期待。

不過，阻力依然存在，經濟學者馬光遠指出，小產權房“轉正”難度非常大，因為涉及土地的問題、城鄉二元的問題、農民土地的收益問題，包括地方政府對于土地與市場的壟斷問題等，矛盾非常大，問題非常多。

農村集體土地有望入市？

《經濟學人》日前刊文指出，在十八屆三中全會上，中國所面臨的經濟問題中，土地改革是最重要的，沒有比土地改革顯得更為重要的事情了。確實，一系列行政調控手段的實施，加劇了房地產市場的供需矛盾，也讓農村集體土地入市納入了土地改革的啟動范疇。

“十八大”及“兩會”以來，新一屆政府不斷向市場釋放改革信號，近日受到普遍關注的國研中心“383”改革方案提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。隨著農村集體建設用地直接入市，相應收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應。

事實上，全國已有成都、重慶、廣州等多個城市正在探索農村集體土地入市。但由于中央層面擔心集體建設用地流轉會造成農民大量失地，形成社會的不穩定因素，因此，雖然在廣泛征求意見，并有意在全國展開試點，但消息人士稱“十八屆三中全會上土地制度變革尚難破局”。（大河網）