三中全會定市場基調專家稱2015年房產限購或退出

2013年11月13日 16:05
來源：財經網作者：王熙喜

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【財經網專稿】記者王熙喜 11月13日，十八屆三中全會多處提及房地產相關政策，多位分析師對《證券市場周刊》表示，建立城鄉統一的建設用地市場，完善主要由市場決定價格的機制等會對后續房地產市場產生明顯影響。

首先，關于建立城鄉統一的建設用地市場，億翰智庫首席研究員陳嘯天告訴記者，大陸地區的土地分為兩種最基本的屬性，一種是國有土地，另一種是集體土地（農村集體）。國有用地和集體用地中均包括建設用地，如果建設城鄉統一的建設用地市場，也就是說農村集體建設用地可以和國有建設用地擁有同樣的交易規則，目前市場上正在被探索的一些農村用地流轉方面的試行方法可能被中央采納，作為農村用地流轉的方法。

“如果城鄉統一的建設用地市場得以建立，那未來的土地供給量將有明顯改善，市場的供不應求的局面將在中長期有所緩解，同時房地產市場也會獲得改革帶來的紅利，”陳嘯天表示。

而漢宇地產市場部總監付偉則表示了擔憂，三四線城市宅基地與商品房權利對等，又要賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，三四線城市本來就供過于求，如此一來，可能刺破泡沫。

克爾瑞(CRIC.Nasdaq)研究中心總監薛建雄則表示，該政策能在10年之內完成就已經很不錯了，前提是農民和市民享有對等的公共服務。

其次，要改進預算管理制度，完善稅收制度。陳嘯天表示，財稅政策的改革將對房地產行業產生極大的影響。土地出讓金是地方政府最大預算外收入，未來要重新劃分地方與中央的財權，土地財政收入的劃分將成為關鍵。同時，房產稅也是未來政府必須要考慮的重要稅種。從目前的情況看，十八屆三中全會后房產稅很可能作為完善稅收制度的一部分繼續擴大試點范圍。而影響房產稅擴大試點范圍內對市場的沖擊主要取決于三個方面，其一試點城市的數量和能級；其二是否向存量房征收；其三稅率的寬嚴程度。陳嘯天認為作為房產稅試點工作的擴大勢在必行，而房產稅試點工作極大的可能是向增量房征收并采取較低的稅率。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從房產稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環節的稅費征收，其影響主要也是引導市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內，同樣，也是通過房產稅的征收防止市場再把房產本身當做投機的工具，弱化房地產本身的投資屬性，以稅費手段改變市場需求結構，讓房產本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

第三，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮化健康發展體制機制。陳嘯天表示，明確城鎮化健康發展的體制機制是政府工作的核心，而不是簡單的政府主導的投資來促成城鎮化進程。一個是賦予農民更多的財產權利，能夠賦予農民的更多的財產權利就是土地，這里又牽扯到土地改革的關鍵內容；另一個方面是要素交換和公共資源的配置，也就是強調教育、醫療、保險等公共產品服務的平等性，只有這些方面得到完善，城鎮化的體制機制才有可能建立，再一次強調了城鎮化是以人為核心的城鎮化。城鎮化未來將成為推動房地產市場的最重要的力量。“我們預測在十八屆三中全會以后，城鎮化的一系列改革制度包括戶籍制度、土地制度以及和這些基礎制度相關的制度都會有大步的推進。”

最后，經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。張宏偉認為，就房地產市場而言，三中全會之后，通過“增加供應改變供求關系，稅費手段改變市場需求結構”等市場化的調控手段會更加突出，市場化的手段在房地產市場資源配置中的決定性作用將更加明顯。待市場手段、經濟手段可以發揮其對市場主導影響作用之時，以限購為主的行政化手段將逐漸退出房地產市場。

對后期走勢，陳嘯天認為，政府短期繼續對房價漲幅保持高壓姿態，在這個窗口期內，一邊用房產稅打壓投資需求阻遏外部資金進入，一邊加快內外兩線供應土地儲備，預計在2015年左右，在行業供應關系得到修復，實現再平衡，外部金融環境相對寬松的情況下，中央政府可能取消限購、限貸和限價，讓房地產業回歸到市場化主導狀態。