張玉良：從供需兩端破解高房價

2013年11月15日 08:25
來源：新京報作者：袁曉瀾

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張玉良

房地產調控至今仍有不足，忽視了一些問題，包括行政手段多于經濟手段、未有效解決深層次矛盾等。

張玉良，綠地控股集團有限公司董事長、總裁。從公務員到“下海”商人，從初創資金2000萬元到資產規模及全年經營收入突破2000億元，張玉良用20年時間，超越萬科率先將綠地集團帶進世界500強。

近年來，北京、上海等一線城市“地王”涌現，房價在一輪輪調控中持續攀升。對于十八屆三中全會后，房地產領域會進行的改革，張玉良認為，若調控缺失，市場問題會更突出、失控風險更大，因此期盼能從政策、市場和企業三個方面進行完善。

調整供應結構緩解供需矛盾

新京報：十八屆三中全會后，對于房地產領域的改革，你有何期待？

張玉良：我們期盼在三個方面進行完善：一是政策層面，包括基本住房制度、稅收制度及土地政策完善，構建起整體設計、系統改革、疏堵結合的長效調控機制；二是市場層面，期待市場化調控措施逐步到位，給予正確導向，余下的由市場自身完成調節；第三，企業應更加專業化。

新京報：近年來北京、上海等一線城市“地王”涌現，房價飆升。你覺得原因是什么？

張玉良：核心原因還是市場供需矛盾。因此，必須從“供應”和“需求”兩端同步解決，并著力在增加供應上下工夫：一是形成合理的供應結構。堅持商品房和保障房兩個供應體系，并形成商品房為主、保障房為輔的住房供應結構。在商品房體系中，則應形成以中小戶型為主的供應結構；二是形成合理的需求結構。要引導合理住房需求，抑制超前消費等不合理需求及投機投資需求，形成以首套房及合理改善型需求為主的需求結構。

新京報：對于過去和現在的房地產調控，你怎么看？

張玉良：調控從總體上來講是有成果的。其作用在于：第一，從一定程度上確實遏制了住房投機和投資行為，竭力推動市場需求回歸理性。若調控缺失，市場問題更突出、失控風險更大。第二，促進了商品房與保障性住房雙軌制體系的加快建立。其不足在于：仍忽視了一些問題，包括行政手段多于經濟手段，未有效解決深層次矛盾等。

新京報：北京推出“限房價、競地價”地塊，為城市中產提供200萬元以內的自住型商品房，未來還將達到40%-50%的市場比例。你認為這能否破解北京等一線城市房價、地價過快上漲的問題？

張玉良：形成合理的供應結構，特別是在商品房體系中形成中小戶型為主的供應結構，必將有助于緩解當前的市場供需矛盾。

新型城鎮化核心是“市民化”

新京報：十八大報告稱將大力發展新型城鎮化。你覺得新型城鎮化的內涵是什么，房企該如何把握其中的機會？

張玉良：新型城鎮化不簡單等同于房地產化，但新型城鎮化離不開房地產這個載體和支撐，主要體現在兩個方面：第一，新型城鎮化新在“以人為本”，核心是“市民化”。城鎮化的推進將帶來人口的集聚和城鎮人口的不斷增加。特別是在大城市，城鎮人口的增加將產生龐大的住房需求。第二，新型城鎮化注重“產城融合”，更加強調城市產業功能與生活功能同步發展，這將對住宅之外的產業地產及商業、辦公、生產、生活等現代服務業綜合體帶來龐大的需求。能夠緊貼上述需求來尋求發展的企業，必將能把握先機。

房企“出海”是因市場需求

新京報：自2011年綠地對海外市場進行閃電收購，成為房企出海先行者。大規模資金投向海外市場，融資問題如何解決？

張玉良：隨著大量海外投資者、移民群體、境外游群體的涌現，中國消費者在海外市場的活躍度大幅提升，國外房地產項目在國內一線城市的推廣日趨頻繁。這是第一點，市場有需求。

第二點，企業成長的需要。在經濟全球化和一體化的大背景下，中國企業必須學會在全球發展的坐標系中來思考和安排自身發展。第三點，企業具備優勢。綠地具有資源獲取及儲備優勢、品牌優勢等。此外，政府政策也鼓勵、支持企業實施“走出去”戰略。

關于海外項目融資，包括國開行等眾多金融機構都對綠地予以全方位的金融支持。綠地在項目開發運營中也仍將通過產品類型、租售的合理配比，保障項目自身現金流運轉，支撐項目的滾動開發。

新京報：綠地已通過借殼在香港上市，并有消息稱綠地將借殼在A股上市。此時上市有何戰略意義？

張玉良：登陸香港資本市場，標志著綠地集團擁有了國際化公眾公司平臺、海外業務發展平臺、國內外資源整合平臺和創新融資平臺，為綠地開拓國際市場、提升全球競爭力、打造世界級企業奠定了堅實基礎。

同題問答

看好中國經濟社會大格局

Q：你認為2014年房地產行業發展存在哪些機遇和挑戰？

A：對于當前及下階段面臨的發展環境與機遇，可概括為“大市場、大空間、大企業、大作為”：綠地堅定看好中國經濟社會大格局，伴隨改革紅利、城鎮化紅利的充分釋放，潛力、機遇、空間巨大。當前房地產行業正處于調整轉型期，大企業立足大行業，通過準確把握政策機遇、率先轉型升級、持續創新盈利模式、多元產業互補發展等，更容易把握機遇、獲取資源。但機遇稍縱即逝，企業仍需把握機會、策略到位方能將潛力轉化為成果。

破解高房價必須從“供應”和“需求”兩端同步解決，并著力在增加供應上下工夫。

采寫/新京報記者袁曉瀾

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