“集體土地入市”要防止被地方架空

2013年11月18日 02:32
來源：新京報

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倘若集體土地暢通無阻入市，很容易對“土地財政”形成沖擊，這時候，不排除一些地方為了維持自己高位運行的土地存量的價格，限制集體建設用地入市。

《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

此一規定意味著，農村集體建設用地與國有建設用地將“同地同權同價”，這一政策無疑具有破冰意義，有利于打破土地市場的二元結構和剪刀差，尊重和保護農民的財產權，提升農民話語權，同時，還有利于提升土地資源的配置效率。

不過，這一政策要想完全落實，并不容易。因為，農村集體建設用地“入市”有個前提，即“符合規劃和用途管制”。

首先得承認，這一前提很有必要。那么，什么樣的農村建設用地可以推向市場？規劃制定、土地用途管制如何合理制定，不至于成為農地交易的“攔路虎”，這都是需要正視的現實問題。

中央政府的規劃不可能管到村的建設。可行的辦法是由地方政府，特別是縣級以下的基層政府負責集體建設用地利用規劃。但規劃權下沉后可能會有兩個問題，一是盲目將轄區內的村莊占地列入商業開發范圍。二是另一個極端，倘若集體土地暢通無阻入市，很容易對地方政府的“土地財政”形成沖擊，這時候，不排除一些地方為了維持自己高位運行的土地存量的價格，拿規劃做擋箭牌，限制甚至不允許集體建設用地入市。

這兩種情形都要克服，克服的辦法是加強村莊建設用地利用規劃與城鄉總體規劃的銜接，規劃編制做到公開透明，尊重民眾，尤其是農民的意愿，實現規劃的民主化與法治化。為此，國家有必要出臺一般性指導意見。

另外，土地的用途管制，也可能成為集體建設用地入市難以逾越的門檻。防止此種情形發生的辦法，需要國家從合理的土地用途管制體制的設計開始。可以考慮在全國劃定農業保護區，采取一系列技術性措施，如連續大面積劃定、改變行政管理層次等，克服目前基本農田保護辦法的很多弊端。與此同時，對于農業保護區以外的土地，可以看做允許做非農產業開發的土地，交給地方管理，中央不再干預，更不再進行指標控制。有了這個制度，便可以考慮將農業保護區之外的全部集體建設用地推向市場，允許農民和村集體自由交易。

財產權，只有在市場上進行自由交易才能實現。“集體土地入市”要讓農民和村集體真正受益，防止政策被地方架空，必須要在相關制度上進行更縝密的設計，充分保障農民的合法權益，掃除建立城鄉統一建設用地市場的障礙。