毛大慶：絕大多數(shù)農(nóng)村宅基地不可能變?yōu)樨敻?/h1>

2013年11月19日 21:04
來源：鳳凰財經(jīng)

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鳳凰財經(jīng)訊 11月19日，萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶在財經(jīng)年會地產(chǎn)趨勢夜話上表示，盡管《決定》中涉及土地流轉(zhuǎn)等政策。但政策落實在農(nóng)民頭上，還有諸多落地的不確定性。事實上絕大多數(shù)農(nóng)村宅基地不可能變現(xiàn)，無法給農(nóng)民帶來財富。

以下為部分討論發(fā)言實錄：

毛大慶：話說去年在那個屋子我們幾個在一塊，改革有三件事，大家可能還得回顧一下，中國最麻煩的事現(xiàn)在是三個賽跑，第一個，是人民對美好生活的向往和公共資源均等化實現(xiàn)速度的賽跑。第二個，中國經(jīng)濟發(fā)展模式跟人口結(jié)構(gòu)的迅速惡化賽跑。第三個，不太好說，有政府在這兒。今天大家還得記住這些事，還是很危險，越來越危險。三中全會實際上最核心解決一個還是有點實質(zhì)性的問題，是計劃生育的問題。

馬克：這跟房地產(chǎn)有關(guān)系？

毛大慶：當(dāng)然，房地產(chǎn)都是人住的，所以計劃生育問題這件事倒是對房地產(chǎn)可能未來是有一些影響的，這是我想說的第一個觀點。

第二個觀點，說三個似乎跟房地產(chǎn)有關(guān)系的事，實際上是60項改革措施，這60件事都有關(guān)系，拿這3件事都沒有什么問題，不看前言后語看這個沒有什么。

第三個觀點，從這三句話倒回去說，戶籍制度改革問題，我們農(nóng)村進城市，讓農(nóng)民變成市民，還要加快中小城市落戶，中小城市怎么著，大城市怎么著，特大城市怎么著。這些話整個說來說去做法是沒辦法仍然還是在計劃性思考解決問題，市場化配置資源，市場化決定一起，到最后人去哪兒還是戶口說了算，特大城市您還別來，我不讓你來了，話是這么說的。但是我不反動，他為什么要這么說，我剛才說沒辦法，為什么？因為今天的公共資源實在是不均衡，所以他才要這么說。如果都到了北京，公共資源公平配置的理論，特別是三中全會公平社會的理論來判斷，以北京市為例，這個城市起碼得住3億人，這個城市叫公平社會，我研究資源配置合理性問題，大家就甭住了，不得不要求你流轉(zhuǎn)人口，這是戶籍問題。

倒過來說，為什么動作土地流轉(zhuǎn)？流轉(zhuǎn)這件事城鄉(xiāng)一體化，消除城鄉(xiāng)差別，改變二元結(jié)構(gòu)問題，這個話不是十八屆三中全會，剛才任總說十七屆三中全會，前面好多全會都提過。我跟任總聽過他若干次報告，印象最深講中國土地問題。簡而言之中國土地制度問題是從建國以后農(nóng)村的土地跟城市的土地那時候沒這么大的差別，為什么？那會兒城市的土地及時沒有給城市人帶來什么資產(chǎn)的變化，或者財富的增長，所以農(nóng)民的土地跟城市的土地事實上不給人帶來差異性資產(chǎn)的增長變化。但是隨著開放之后的30年，尤其最近20和15年，事實上由于資源的配置不合理，導(dǎo)師城市土地和房地產(chǎn)市場化之后，變成資源和財富互動關(guān)系，使得擁有城市戶口和城市資產(chǎn)成為個人和家庭資產(chǎn)配置的一個重要通道。于是城鄉(xiāng)二元問題出現(xiàn)了，變得特別的明顯，農(nóng)民的土地變得任何牟利的辦法，城市土地后面掛著一大堆資源，醫(yī)院、養(yǎng)老、咨詢、文化等等。由于此二元問題越來越計劃。近十年出現(xiàn)兩個二元結(jié)構(gòu)，仍然是傳統(tǒng)意義城鄉(xiāng)矛盾。第二個，近身肉博的二元矛盾，原來城市和農(nóng)村的矛盾，現(xiàn)在農(nóng)村沖進城市，和城市人口產(chǎn)生肉博戰(zhàn)的矛盾，這種矛盾使得中央政府黨越來越擔(dān)憂，以至于討論執(zhí)政基礎(chǔ)的問題。所以在這次報告再一次大幅度重點又提了這個問題，而且這次真的打算農(nóng)民的土地讓他能夠跟他的財富能夠掛鉤。

但是，這件事情要真的落實在農(nóng)民財富頭上，有諸多現(xiàn)代落地的不確定性。比如說我舉兩個例子。第一，這是不是那兒農(nóng)村手里宅基地都能變?yōu)樨敻?，我可以告訴你，其實大量都變不了，我們今天城市吸引力分析，我跟秦主任說過多次，我40、50個城市對人的移動有吸引力。換言之，城市才有40、50個對人有吸引力，農(nóng)村哪有吸引力，沒有吸引力地怎么變成財富，誰會要他的地，他流轉(zhuǎn)給誰。你說咱們680個城市只有40、50個城市有吸引力，640個城市都沒有吸引力，城市旁邊農(nóng)村會有吸引力？這個問題我沒有想辦法。第二，城市規(guī)劃的問題，北京近郊農(nóng)村土地有吸引力，圍著北京這一圈有吸引力。土地怎么流轉(zhuǎn)？土地流轉(zhuǎn)有幾個重要問題，一是規(guī)劃性質(zhì)的問題，這個事誰管，還是農(nóng)村自己說了算。二是這地通過什么平臺流轉(zhuǎn)，是收儲流轉(zhuǎn)還是農(nóng)村自己搞流轉(zhuǎn)委員會就賣了，是招拍掛流轉(zhuǎn)還是協(xié)議出讓，這里面問題一大堆，且得研究著，說到此為止。

第三，房地產(chǎn)稅跟這個事又有關(guān)系。房地產(chǎn)稅有房稅、有地稅，所以重新研究立法，如果就是房產(chǎn)稅把原來條例弄一弄就差不多。這件事情遠不是這么簡單，這里面有地稅的問題，會影響土地出讓金和土地補償金怎么收取，不是大家想象出臺一個房地產(chǎn)稅把房價弄下來，不是么簡單，更多涉及到政府如何從土地資源持續(xù)獲得財政收入的問題。這個事情國際上有諸多專業(yè)學(xué)術(shù)論據(jù)不在此展開。

注意三中全會最后一個自然段講到，要在2020年在重大幾個領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革實質(zhì)性突破，并且實現(xiàn)固化的什么什么成果。注意2020年，沒法明年、后年、大后年，2020年是什么時候？7年以后。大家有沒有想想7年以后我們國家是什么狀態(tài)，7年以后60歲以上人口占人口總比例20%的國家，從2020年再過8年以后，我們大約60歲以上的人口占全國總?cè)丝趯⒔?0%的國家，大家想想60歲人口占社會20%的社會國家跟今天的狀態(tài)一樣嗎？房地產(chǎn)還那么多人要嗎？城市的發(fā)展格局還跟今天一樣嗎？這些問題還要裝入一個擾動因子就是人口變化，對前面所有假設(shè)都有影響。這樣影響下，再說農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民移動、城鎮(zhèn)化問題、城市戶籍問題都變成新的課題，如果那樣的話事實上賽跑的壓力會更加加劇，會有更多的人急于向資源性城市集中，再把人口按照戶口分配矛盾又會出來，我沒有答案，我研究這個報告3次，大家關(guān)注這個事情很重要，不要局限于集體土地一件事，10年之內(nèi)住宅房地產(chǎn)的需求我認(rèn)為會達到一個基本平衡，因為人口的問題跟房子需求量有直接的關(guān)系，即便今天放開二胎，加快計劃生育，為中國30年以后人口結(jié)構(gòu)逐步擺脫它的惡化做的適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備，也僅此而已，我們能不能把出生率調(diào)到1.5以上，我今天抱懷疑的態(tài)度，如果不能調(diào)到1.5以上，20年二胎的問題對我們談的這些問題微乎其微。

[責(zé)任編輯：aijx] 標(biāo)簽：招拍掛 農(nóng)村土地 農(nóng)村宅基地 

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