毛大慶：10年之內住宅房地產的需求會達到平衡

2013年11月19日 21:18
來源：鳳凰財經

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鳳凰財經訊 11月19日，萬科集團執行副總裁毛大慶在財經年會地產趨勢夜話上表示，7年以后2010年中國60歲以上人口占人口總比例20%，從2020年再過8年以后，60歲以上的人口占全國總人口將近30%的。

毛大慶建議大家關注這個事情的重要性，不要局限于集體土地一件事。

他表示10年之內住宅房地產的需求會達到一個基本平衡，因為人口的問題跟房子需求量有直接的關系。

他認為即便今天放開二胎，加快計劃生育，為中國30年以后人口結構逐步擺脫惡化做適當準備，也僅此而已。

能不能把出生率調到1.5以上，毛大慶抱懷疑的態度。他表示如果不能調到1.5以上，20年二胎的問題對房地產達到平衡的影響微乎其微。

以下為談話實錄：

毛大慶：當然，房地產都是人住的，所以計劃生育問題這件事倒是對房地產可能未來是有一些影響的，這是我想說的第一個觀點。

第二個觀點，說三個似乎跟房地產有關系的事，實際上是60項改革措施，這60件事都有關系，拿這3件事都沒有什么問題，不看前言后語看這個沒有什么。

第三個觀點，從這三句話倒回去說，戶籍制度改革問題，我們農村進城市，讓農民變成市民，還要加快中小城市落戶，中小城市怎么著，大城市怎么著，特大城市怎么著。這些話整個說來說去做法是沒辦法仍然還是在計劃性思考解決問題，市場化配置資源，市場化決定一起，到最后人去哪兒還是戶口說了算，特大城市您還別來，我不讓你來了，話是這么說的。但是我不反動，他為什么要這么說，我剛才說沒辦法，為什么？因為今天的公共資源實在是不均衡，所以他才要這么說。如果都到了北京，公共資源公平配置的理論，特別是三中全會公平社會的理論來判斷，以北京市為例，這個城市起碼得住3億人，這個城市叫公平社會，我研究資源配置合理性問題，大家就甭住了，不得不要求你流轉人口，這是戶籍問題。

倒過來說，為什么動作土地流轉？流轉這件事城鄉一體化，消除城鄉差別，改變二元結構問題，這個話不是十八屆三中全會，剛才任總說十七屆三中全會，前面好多全會都提過。我跟任總聽過他若干次報告，印象最深講中國土地問題。簡而言之中國土地制度問題是從建國以后農村的土地跟城市的土地那時候沒這么大的差別，為什么？那會兒城市的土地及時沒有給城市人帶來什么資產的變化，或者財富的增長，所以農民的土地跟城市的土地事實上不給人帶來差異性資產的增長變化。但是隨著開放之后的30年，尤其最近20和15年，事實上由于資源的配置不合理，導師城市土地和房地產市場化之后，變成資源和財富互動關系，使得擁有城市戶口和城市資產成為個人和家庭資產配置的一個重要通道。于是城鄉二元問題出現了，變得特別的明顯，農民的土地變得任何牟利的辦法，城市土地后面掛著一大堆資源，醫院、養老、咨詢、文化等等。由于此二元問題越來越計劃。近十年出現兩個二元結構，仍然是傳統意義城鄉矛盾。第二個，近身肉博的二元矛盾，原來城市和農村的矛盾，現在農村沖進城市，和城市人口產生肉博戰的矛盾，這種矛盾使得中央政府黨越來越擔憂，以至于討論執政基礎的問題。所以在這次報告再一次大幅度重點又提了這個問題，而且這次真的打算農民的土地讓他能夠跟他的財富能夠掛鉤。

但是，這件事情要真的落實在農民財富頭上，有諸多現代落地的不確定性。比如說我舉兩個例子。第一，這是不是那兒農村手里宅基地都能變為財富，我可以告訴你，其實大量都變不了，我們今天城市吸引力分析，我跟秦主任說過多次，我40、50個城市對人的移動有吸引力。換言之，城市才有40、50個對人有吸引力，農村哪有吸引力，沒有吸引力地怎么變成財富，誰會要他的地，他流轉給誰。你說咱們680個城市只有40、50個城市有吸引力，640個城市都沒有吸引力，城市旁邊農村會有吸引力？這個問題我沒有想辦法。第二，城市規劃的問題，北京近郊農村土地有吸引力，圍著北京這一圈有吸引力。土地怎么流轉？土地流轉有幾個重要問題，一是規劃性質的問題，這個事誰管，還是農村自己說了算。二是這地通過什么平臺流轉，是收儲流轉還是農村自己搞流轉委員會就賣了，是招拍掛流轉還是協議出讓，這里面問題一大堆，且得研究著，說到此為止。

第三，房地產稅跟這個事又有關系。房地產稅有房稅、有地稅，所以重新研究立法，如果就是房產稅把原來條例弄一弄就差不多。這件事情遠不是這么簡單，這里面有地稅的問題，會影響土地出讓金和土地補償金怎么收取，不是大家想象出臺一個房地產稅把房價弄下來，不是么簡單，更多涉及到政府如何從土地資源持續獲得財政收入的問題。這個事情國際上有諸多專業學術論據不在此展開。

注意三中全會最后一個自然段講到，要在2020年在重大幾個領域實現改革實質性突破，并且實現固化的什么什么成果。注意2020年，沒法明年、后年、大后年，2020年是什么時候？7年以后。大家有沒有想想7年以后我們國家是什么狀態，7年以后60歲以上人口占人口總比例20%的國家，從2020年再過8年以后，我們大約60歲以上的人口占全國總人口將近30%的國家，大家想想60歲人口占社會20%的社會國家跟今天的狀態一樣嗎？房地產還那么多人要嗎？城市的發展格局還跟今天一樣嗎？這些問題還要裝入一個擾動因子就是人口變化，對前面所有假設都有影響。這樣影響下，再說農村土地流轉、農民移動、城鎮化問題、城市戶籍問題都變成新的課題，如果那樣的話事實上賽跑的壓力會更加加劇，會有更多的人急于向資源性城市集中，再把人口按照戶口分配矛盾又會出來，我沒有答案，我研究這個報告3次，大家關注這個事情很重要，不要局限于集體土地一件事，10年之內住宅房地產的需求我認為會達到一個基本平衡，因為人口的問題跟房子需求量有直接的關系，即便今天放開二胎，加快計劃生育，為中國30年以后人口結構逐步擺脫它的惡化做的適當的準備，也僅此而已，我們能不能把出生率調到1.5以上，我今天抱懷疑的態度，如果不能調到1.5以上，20年二胎的問題對我們談的這些問題微乎其微。

馬克：蔡總是唯一一個來自金融街的。