夜話一：中國房地產新趨勢（實錄）

2013年11月19日 21:52
來源：鳳凰財經

人參與條評論

時間：2013年11月19日

地點：中國大飯店

主題：中國房地產新趨勢

主持人：我們請來的嘉賓是中華人民共和國住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹主任，一般有任志強華遠地產股份有限公司董事總來的場合，我們都不請政府官員。我們就敢倆請人，一個是秦主任，還有陳淮主任，就是接近政府的人士。劉曉光劉總，他是我們房地產骨灰級的人物，萬科集團執行副總裁兼北京萬科總經理毛大慶。蔡總是德意志銀行亞太區投資銀行執行主席、亞太區執行委員會委員。現在都流行拼爹，他也沒有爹可拼，他有一個合外號民企造福園丁，比亞迪什么的都是他手下的IT人，所以蔡總跟一般的人還不一樣。

說起咱們的主題，不得不說十八屆三中全會，可能這兩天大家有點審美疲勞了。沒辦法，但是在咱們國家不研究黨的的文件沒有辦法干，要仔細研究。十八屆三中全會，一萬多字，提到房地產業的就有一處，就是第十八條，加快研究房地產稅立法，并適時推出改革。其他的就是第十一條，建立城鄉統一的建設用地市場，符合條件的農村經營性集體建設用地，可以和國有土地同等使，加速戶籍制度改革等。三中全會一萬多字跟房地產業相關的不多，但是也是有基礎性作用的。比如說土地這塊，秦主任一直呼吁土地改革制度，現在終于改革了。現在請秦主任說一下，三中全會對房地產業有沒有影響，沒有影響您直說，我覺得還是有影響的。

秦虹：我覺得加快研究房地產稅立法很重要，現在跟房地產有關的各種稅收，特別是末端市場，交易環節，老百姓買房子環節的有關的稅，絕大多數都是1998年住房制度改革之前設立的。比如說大家關心的稅，土地的增值稅，買房子要交個人所得稅，這些稅都是之前設計的。房地產這些年發展非常快，怎么適應市場發展建立和房地產相適應的房地產稅收制度，我覺得這個要好好的梳理和研究一下。不是簡單的哪個稅要加，哪個稅要減，這里面要全面的梳理一下，我們要建立一個科學的稅制。稅具有非常強的嚴肅性，我們要依法征稅。我覺得三中全會提的角度非常好，要研究房地產稅的立法。

如果把法確定好了，不是政策。房地產稅不是政策，要依法征收，必須有法律依據，所以要研究房地產稅的立法，系統的研究，我們持有環節，交易環節，到底稅收應該怎么設置。才能實現政府該支持的支持，該限制的限制，以及整個稅負比較合理公平，我覺得這個是非常有價值有意義的，我也很期待這個。

城鄉統一的土地市場，這也是大勢所趨，我也覺得非常正確，但是土地的改革，我覺得也脫不開法律制度的調整。比如說我們現在和房地產有關的城鄉土地之間的關系就是兩條。第一條就是征地制度，第二條是招牌掛。征地制度是土地管理法確定的，所以我們看到的管理法還沒有修改，所以下一步你說對房地產有沒有影響，以及影響是什么？我們還要看下一步的法律是怎么調整的，涉不涉及到征地制度的改革，涉不涉及房地產招牌掛的東西，如果不涉及和房地產影響就不大，如果涉及影響就比較大，所以我們沒有辦法做出判斷。

主持人：戶籍制度加快改革。

秦虹：如果說戶籍制度改革和房地產相關的，可能更多的是保障房，因為我們現在要求保障房要覆蓋到城鎮的常住人口和外來務工人員。戶籍表面是戶口的問題，戶籍是捆綁在戶口排外的服務，應該覆蓋在常住人口，這是一個大的方向。總而言之，你說三中全會和房地產沒關系，其實我覺得很多東西是有關系的。因為房地產的發展，不可能脫離整個宏觀經濟面，另辟蹊徑，宏觀經濟通過改革一片大好，房地產一落千丈那是不可能的。也不可能說整個宏觀經濟不好，房地產一枝獨秀也是不可能的。我覺得非常直接的關系，我們看的不是很明顯，但是我相信，只要我們堅持有效的推動改革，能夠促使中國經濟持續健康穩定的發展，對房地產市場的發展就是有利的，這是我的期望。

主持人：謝謝秦主任，下面聽聽劉總的高見。

秦虹：我們介紹了有關情況，發表了相關的意見，所以這不是講課，我進行了講解。

主持人：秦主任給政治局全體成員介紹了一些情況。問你問題。

秦虹：沒問問題，我們準備了充足的問題，因為不知道哪個領導會問什么樣的問題，我們每個人都準備了問題，能想到的問題我們都準備了，但是領導沒有問我們的問題。因為我們講完了，領導在發表領導的意見。

劉曉光：我看了文件，還是有重要的作用。市場資源配置起決定性作用，那么在房地產這塊是不是這樣的？可能也有關系。第二個講到農村建設用地的流轉，宅基地可以先試驗，我覺得時間應該是比較快了。對于特別城市邊緣土地價值的影響可能比較大，城里頭的，沒有農村的流轉經營地，但是邊緣肯定是有的，如果它的量大，對旁邊的原來曾經拍賣過的土地肯定是有影響的。

將來可能是三軌制，保障房，中產階級限價房，還有市場房，可能還有集資房，這個模型越來越不好掌握。關于加快房地產稅改革，但是我想這樣的說法，可能還得需要一定的時間出臺。但是今天早上我看到一件事，我有點不清楚，它提出來房地產商這幾年，大概減少了3.8萬億稅收。如果真是3.8萬億，那就更難了。總的來看，我覺得長效機制慢慢會出來的。但是可能在下一個階段，我們的房地產仍然有一個發展時間。中國改革的紅利和開放的紅利肯定也會體現在房地產上。

主持人：現在請任總講兩句。

任志強：我們的看法都是跟秦主任學的。媒體說秦主任說價值是市場決定的，你們別管框架，所以三中全會就寫了市場決定價格。我看了毛大慶轉了一條微博，說三中全會決議是說，以后不管房子，房價市場管，房價越高越好。主持人說里面寫了三條和房地產相關的內容。他們老把這個事想的那么簡單，城鄉土地一體化，這個文件是在十七屆三中全會就有了，五年過去了，又換一屆還有，十七屆說是逐步實現的，那么這個就想實現，想實現就先修改土地法，如果不修改土地法，我個人覺得是實現不了的。因為前面有兩個限制性條件，第一個符合規劃，第二嚴格控制用途。

過去的土地法是按照土地的性質來決定你能不能蓋房，也就是說過去的土地法寫的城市土地歸國家所有，這個是可以蓋房的，我們蓋的是商品房是宅基地，可以轉讓，或者如何。或者集體土地在過去的土地法是不能隨便蓋房的，你小產權房不能隨便流通，土地法如何修改，誰干了，就把誰抓起來。

歷史上看，80年代改革的時候，一個重要的條件就是我們沒有法，80年代以前基本上是沒法的，所有的法都廢了，因此黨的文件說改革，說能干什么就能干什么，說不能干什么，你就不能干什么。比如說改革土地承包的時候，之前實行人民公社集體土地制的時候是紅頭文件，沒有立法。所以到改革開放的時候，也發了紅頭文件就算數了，所以就可以實行土地承包制了，因為文件對文件是對等的，但是現在不是了，已經有那么多次法律了，所以現在紅頭文件說了不算，法律說了才算。地方政府高舉法律的大旗和你對抗。現在要把現在提出的所有的改革的項目和現行法律有關的負面清單列出來，把法律修改。如果不修改的話，這個是做不到的。

第二個是規劃，城市都有規劃局，規劃局管城市規劃，沒有管過農村規劃。沒管過農村規劃就得重新開始管農村規劃，要不然永遠都不符合規劃條件，這個得用好幾年的時間才能把規劃弄出來。美國的房地產有三大法寶，第一個是分區立法制，分區立法制是150年以前出臺的制度，也就是說以規劃管土地。但是分區立法制用了50年變成美國的法律，50幾個州，最后一個州和最后一個州通過法律用了50年的時間，才變成全國統一的法律，就是用途管制土地。這個地方是馬路，不管是私人，還是國有的，都是馬路，不能蓋房。你去美國申請的時候，告訴你這是100年以前的文件，100年以前定好的這個地方是干什么的。中國還沒有開始，實現用途和實現管理得相當長時間。

你看2008年溫總理在人大會上提出3年實現確權，土地確權到他下臺也沒有完成。所以我們希望在三中全會提出的2020年把它完成，這個挺麻煩的，可能有一些地方能做完，但是短期是不可能實現的。媒體出現了很多說法，土地價不值錢，市中心的土地用邊緣土地替換過來了。政府還有一招想讓你入就入，不想讓你入就不入，給你修橋，修路。你想入市得聽我的，我想讓你入你才能入。地方政府賣地收不著錢，你都同權同價，錢你都拿走，我憑什么修橋修路，這里面還有很多需要立法解決的事還沒有解決呢。

剛才說房地產稅，房地產稅是1986年提出來的，那是暫時條例，那不是修法，這次為什么立法呢？這就是一個新的法，和過去不一樣，過去沒有這個法。昨天晚上我看中央2臺播的，沒有搞好什么是房地產稅？現在有一個問題，回到第一個問題，如果經營土地可能入市了，同價同權了，那就說房地產稅是土地制度的問題了，房地產稅一定包括同價同權的土地怎么收你的稅的問題，這個矛盾就多了，不是在城市土地研究房地產稅，現在把農村的集體土地也得研究進去，房地產稅怎么征收。我看2020年很難完成。我們秦主任的解釋，只是告訴你促進立法能不能立。所以在人大立法有一個立法計劃。今年人大要立多少部法，明年要立多少部法。秦主任的意思是房地產稅的立法2020年以前放在人大立法程序里頭。剛才在小會議室討論半天就是這么說的。

我覺得如果不從法律上解決，三中全會說的依法治國就沒有基礎了，慢慢等著，立法以后，看看法對稅制改革有什么關聯，現在說那些太早了，有可能到他下臺了還沒有立上呢。這個事不是沒有。你看燃油稅。我們在聯合國簽的人權公約，從簽的到現在19年了，人大還沒有討論呢，所以你們別太興急，一天吃個熱饅頭就成胖了，那還不行。

戶籍問題更是一個問題，要解決就徹底弄要是不徹底弄，你又限制人家這個，限制人家那個，農民說好把身份換成城市，你還不讓我進大城市，還讓我進小城市，我為什么不可以按照三中全會文件說的自由選擇呢？我要自由選擇，我一定進大城市，不進小城市。進小城市醫療質量還那么差，沒專家，沒大學，我子女不能接受好的教育，我還不能進特大城市，我撿垃圾都比那掙錢。農民的自由選擇權就這一次，從農民變成市民，所以他一定要慎重，我不能輕易把我的農民身份和宅基地弄沒了。農民的宅基地要是賣錢的話，有的地方不值錢，有的地方夠買五套十套房子了，那很值錢。

比如說我們在山西看到六分宅基地是五百萬補償費，可以在城市里買好幾套房子。不要以為農民的宅基地流轉以后不能買房子，非得選保障性住房，人家還嫌那窮呢，人家要住好房子。我們那的副村長辦個婚禮好幾十桌，我看那錢可以買好幾套房子。農民要把宅基地賣了，不一定買保障性住房，可以買商品房。大家都覺得房地產應該跌了，我不這樣認為。我覺得三四億農民進城，宅基地可以抵押貸款賣錢了，他怎么就不買房子呢？我說完了。

秦虹：我剛才說戶籍制度改革這個事給房地產什么影響？影響最大的是保障性住房要覆蓋常住人口，我說的是這個，大家一定要以我發言為主，他說我怎么說的，你們不要信，那是不準確的。

毛大慶：話說去年，在那屋里，我們幾個在一起，有劉總，有陳華建，咱們四個。說了改革三件事，我回憶一下，中國最麻煩的是三個賽跑，人民對美好生活的向往和公共資源均等化實現速度的賽跑。第二中國的經濟發展模式和人口結構的迅速惡化賽跑，第三個賽跑不好說。這三個賽跑，前兩個賽跑，大家還得記住，這件事還是很危險，越來越危險。三中全會解決了有點實質性的問題是計劃生育問題。

主持人：這跟房地產有關系。

毛大慶：房地產都是人住的，所以計劃生育問題對房地產的未來是有一些影響的，這是我想說的第一個觀點。

第二個觀點你們拿那三個似乎和房地產有關系的事，說來說去，事實上有60項改革措施，這60件事都拿關聯，拿這三件事拿出來沒什么意義。

第三個從這三句話倒過去說，戶籍制度改革問題，農村進城市，讓農民變成市民，加快中小城市落戶，中等城市怎么著，大城市怎么著，特大城市怎么著。你看這句話說來說去的做法，它是沒辦法的，仍然還是用計劃性的思考在解決問題。所有都是市場化配置資源，市場化決定一切，最后人去哪？我說了算，到最后還是戶口說了算。這次明確告訴你，特大城市你別來，報告是這么說的。但是我不反動，它為什么要這么說呢？剛才我說沒辦法，為什么呢？因為今天的公共資源實在是不均等，所以它才這么說的。要是都到了北京，公共資源公平配置的理論，特別是三中全會公平社會的理論判斷，以北京市為例，這城市起碼要住三億人，我研究過資源配置合理性的問題。所以不得不要求你到那流轉人口，這是戶籍問題。

倒過來說，為什么農村土地要流轉呢？流轉這件事，城鄉一體化，消除城鄉差別，改變二元結構問題，這個話不是十八屆三中全會，任總說十七屆三中全會，再往前回憶，早就提過來了。我聽過任總若干次報告，印象最深的是中國土地制度問題。中國的土地制度問題是從建國以后，農村的土地，跟城市的土地沒有這么大的差距，那時候城市土地沒有給城市人帶來什么資產和財富的變化，所以農民的土地跟城市的土地，不給人帶來差異性的資產的變化。

但是隨著開放之后的30年，尤其是最近的20和15年，事實上由于資源配置的不合理，導致城市土地和房地產市場化之后，它變成了資源和財富的互動關系。使得擁有城市戶口和城市資產成為個人和家庭資產配置的一個重要的通道，于是城鄉二元問題出現了，變得特別的明顯。農民的土地變得任何人牟利的東西，城市的土地后邊掛著很多東西。由于此使這個問題近20年越來越激化。

近十年出現兩個二元矛盾，一個是傳統意義的城鄉矛盾，第二個是肉搏的二元矛盾，原來把城市和農民的矛盾，農民直接沖進城市，產生二元肉搏戰的模式，這個模式使中央，政府，黨越來越擔憂，一直討論到執政基礎的問題。所以才有這次報告重點又提了。這次打算農民土地和財富掛鉤了。但是這件事要真正落實到農民的財富頭上，有諸多的落地的不確定性。

比如說這是不是哪的農民的手里的宅基地都能變成財富呢？我可以告訴你其實大量都變不成。今天城市的吸引力分析，我們也就四五十個城市對人的移民移動有吸引力。換言之，城市才有四五十對人有吸引力，那農村哪有吸引力啊？沒有吸引力，地怎么變成財富呢？誰要他的地？他流轉給誰呢？咱們680個城市，只有四五十個城市有吸引力，那640個城市都沒有吸引力，城市周圍的農村有什么吸引力，農村的土地流轉給誰。

第二個城市規劃的問題，北京近郊農村土地有吸引力，上海周邊農村的土地有吸引力。這個土地怎么流轉？土地流轉有幾個重要的因素，一個規劃性質問題，這個事誰管，還是農民自己說了算？第二這地通過什么平臺流轉，是農村自己搞一個委員會就賣了，是招牌掛流轉，還是協議出讓，這里面有一大堆問題，且得研究呢。

第三房地產稅，跟這事又有關系了。注意是房地產稅，有房稅，有地稅，所以才重新立法，如果就是房地產稅，把原來的條例弄弄就差不多了。所以這件事遠不是那么簡單，這里面還有地的問題，這里面還有土地出讓金，這不是出的房地產稅把房價弄弄就行了，它更多涉及到政府未來如何從土地資源持續獲得財政收入的問題。這個事情國際有諸多的專業學術論據，在此不展開了。

三中全會最后一自然段講到要在2020年，在重大的幾個領域實現改革的實質性突破，并且實現固化的什么什么成果。注意2020年，他們可沒說明年，后年，大后年。2020年是什么時候？7年以后，7年以后，大家就記7年以后。大家有沒有想想7年以后，我們的國家是什么樣的狀態？又得回到前面我說的賽跑上面去。

7年以后我們是一個60歲以上人口占人口總比例大約20%的國家。從2020年再過8年以后，我們大約60歲以上的人口占全國總人口將近30%的國家。大家想想60歲人口占社會20%的時候這國家跟今天的狀態是一樣的，房地產還那么多人要呢，城市的發展格局還跟今天一樣，這些問題還要裝入一個擾動因子就是人口的年齡結構變化。對于所有前面我們的假設都會帶來新的影響。在這樣的影響下，事實上你再說農村土地流轉，農民的移動，城鎮化的問題，城市戶籍問題，恐怕都變成一個新的課題了。

因為如果是那樣的話，事實上賽跑的壓力會更加加劇，會有更多的人急于向資源型城市集中。再把人口按照戶口分配的矛盾又會出來了。我沒有答案，我研究了三次報告，事實上我想說，大家關注這個事很重要，不要局限在房地產這一件事上，我個人理解20年，10年之內，事實上房地產的住宅房地產的需求，我認為會達到基本的頂點，因為人口的問題，跟房子的需求量有直接的關系。即便今天放開二胎，加快計劃生育，那是為中國30年以后人口結構逐步擺脫它的惡化做的適當的準備，僅此而已，我們能不能把出生率，人口替代率(音譯)調到1.5以上，我今天抱著懷疑的態度。如果不能調到1.5以上，事實上二胎的問題對我們談的這些問題的影響幾乎微乎其微。

主持人：我覺得更適合你的崗位是國務院研究室主任，秦主任是住建部的，你思考的問題，比秦主任思考得更加的全面。蔡總是唯一來自金融業的嘉賓，聽聽蔡總的見解。

蔡洪平：我把更多的時間留給任總。第一我十分看好三中全會的決定，對于中國當下房地產商品市場我是看好的，為什么看好呢？第一它寫了非常重要的話，市場配制資源起決定性作用，這句話隱含著對過去10年房地產調控的批判。也就意味著政府不會像過去十年那樣錯誤愚蠢的調控房地產商品市場。

第二為什么對房子有好處呢？它畫了兩個餅很大，一個是房地產稅，一個是土地流轉。給所有準備買房子，或者這十年來，二十年心理失衡的不是房子的擁有者有盼頭了。下一步咱們有地我可以流轉，我可以買房子了。像任總說的我有很多財產可以套現，下一步我們發財了。這樣把注意力從房價的高處，轉移他們的某種視線和關注度。現在要改革了，那是打土豪分田地又開始了，大土豪是房地產稅，分田地是土地流轉。但是要做到談何容易。

第一所有的增值，所有的價格后面的利益都在地上，要不然地確權，要不然流轉，今天所謂的房地產稅也是地在漲，就圍繞土地展開。今天中國的憲法，能把土地規定為個人使用，這跟中華人民共和國的政體和國體是有關系的。三中全會說的很清楚了，改革的根本目的是完善和鞏固社會主義的什么國家制度，這個沒有變。公有制基礎堅決毫不動搖發揮它的作用，非公有經濟也是支柱。在國體和政體發生改革的情況下，土地屬于個人持有，或者集體使用權。征稅是房地產稅，地不是我的，憑什么征房地產稅？必須要把地確權在我的，沒有把地變成股份制，還是宅基地的使用權，不是所有者。中國的土地變成他的擁有者，像美國似的，我是地主，我是土地所有者。

國家的政體和國體不允許土地變成個人的。即便是這樣的話，我們還是思考，討論，立法。這10年就過去了，所以房地產價該漲還是該漲，這時候土地也沒有拿到，那時候又老齡化了，這個問題還是沒有解決。現在這是一個辦法，不用老糾結在房地產價格了，把視線轉移了。

主持人：5位嘉賓都對市場起決定性作用發言了，只不過對它的實現快慢，實現過程中的技術性環節。比如說你說市場決定了，但是又分大中小城市。

蔡洪平：中央說的市場化決定，指的是經濟性的資源配置，你們說的人口是社會改革，不是經濟改革，但是中間有一個關鍵性，人口流動的戶籍是社會改革，跟經濟改革是有區別的，三中全會多了社會改革，不能否定資源配置的作用。

主持人：任總有什么想說的？我覺得嘉賓里面最聽黨的話的就是劉曉光說的，黨說好幾遍他們都不信。

任志強：我們是優秀共產黨員。

主持人：劉總您發言的時候，就講到大城市，特大型城市周邊的土地。

任志強：毛大慶剛才說的除了幾十個城市對土地有吸引力，別的沒有吸引力，那個錯了。比如說比爾蓋茨是小城鎮，沒有大城市，有什么吸引力，但是有了比爾蓋茨就有吸引力，圍繞比爾蓋茨我蓋好學校，蓋好醫院，公共資源配置就是靠私人轉移過程當中配置的。歷史那個地方是沒人去的地方，但是發展起來。土地私有化就有可能把各種產業轉移到那去，但是在轉移的過程當中，把公共資產也轉移過去。現在為什么不去呢？現在沒有土地私有化，不能自由買賣和轉移。

五四憲法之前中國靠共同綱領，1946年的時候跟蔣介石商量成立聯合政府的時候，各民主黨派討論了一個共同綱領。共產黨成立新中國的時候，沒有憲法也是靠共同綱領的。我們的憲法是1954年才開始有的，那幾年沒有憲法的時候，是不是就沒有土地了，人們就沒有私有產權了？不是，他們是靠共同綱領維持的，1949年通過了共同綱領，后來修改了，那時候土地是私有制，1954年憲法農村土地也是私有的，但是中國共產黨根據馬克思主義的道理，把土地的私有分成生產資料和生活資料。你們重新學學五四憲法，意思就是說宅基地叫生產生活資料歸私有，那時候還包括少量自留地，農業生產用地是生產資料。共同綱領還是有疑問的，還是要把生產資料集合起來，所以人民公社把生產資料都集合了，但是宅基地還是私人的。

戶籍制度是1957年的時候，我們公安部門先提人口流動的限制條令，1958年才出臺的戶籍制度，當時戶籍制度很重要的把農留在當地，因此在大饑荒的時候，大家就不能亂走，有糧食的地方也不能到有糧食的地方活著，你就得在沒有糧食的地方死著這就是當時我們出現的問題。但是今天的問題就是允許你抵押流轉，就告訴你，你不生產糧食可以跑到有糧食的地方活著，這是一大進步。但是五四憲法中重要一條所有公民有自由遷徙的權利，人民有權在任何一個地方生活，但是現在我們還沒有恢復這一條。

為什么在所有的外媒上第一個討論的是獨生子女制度，這是我們基本國策，人大通過了，但是黨把人大通過的國策給滅了。這里有一個問題，外國人看是一個人權問題，允許你生二胎和你生不生是兩回事，不是允許你生就一定生，但是給你人基本的權利。

第二個外國人重視的就是勞教制度，因為勞教制度也是依法治國很重要的人權問題。國有資產和私有資產，民營資產同樣得到保護，財權權利是人權其中一部分，人權比財產權利要大，外國人更多的在那些所謂的那些國家把人權放在第一位，財權權利覆蓋在人權之下。所以剛才蔡洪平說的，缺乏市場資源配置是沒有自由遷徙的權利。戶籍制度進入中小城市的時候，戶籍制度問題解決了。我要進入大城市，憑什么不讓我去，我是城市戶籍人口，所以這里面還有問題。不要以為所有的問題都能一次性解決，但是三中全會決定，一定是在過去基礎上，非常非常進步的一個。我認為至少把它執行下去。它對過去十年倒退的再否定，重新開始，比過去十年穩穩當當的好得多，充滿希望，謝謝。

主持人：中國好多事很無奈，依法治國就辦不了事，依黨治國很多事辦了，但是又和依法治國又沖突了。

任志強：我的意思就是說現在黨說了算，你就得聽黨的。三中全會告訴你，聽我的沒錯，往前走吧。

主持人：其實我覺得關于落實，你們幾位看法不一樣。秦主任您跟政府打交道比較多，您覺得有他們說的那么悲觀嗎？

秦虹：60條里哪一條？

主持人：剛才咱們說的農民入市，戶籍制度改革城市化？

秦虹：我不知道，我們等著看，我哪知道，我又不是政府。

主持人：你要是政府，就不在這兒說了。

秦虹：我沒有辦法覺得，我要看實際，我希望快一點，我們希望我們的改革推進快一點，我沒有看出來他們誰悲觀。我覺得主持人的感覺和我們現場感覺不一樣呢？我覺得沒有誰悲觀，您怎么老說人家悲觀。

主持人：這是說我有意挑撥矛盾。比如說房地產立法，但是我估計在座很多人不一定搞得清楚房地產稅，房稅，地稅的關系。

秦虹：房地產稅是一套和房地產有關的稅制，我們大家知道的房地產稅是1986年來的，土地增值稅是1994年來的，買房子交個人所得稅是1984年的個人所得稅里面寫的，現在拿來用的稅都是當時那個時候就說了，但是其中有一條，個人住房買賣的時候可以免交，現在需要哪拿來用了。我們在八幾年的時候，或者九幾年的時候，那時候個人住房占比非常少，那時候大部分都是分房制，有房地產也是商品房買去分給個人，1998年住房制度改革的時候，個人住房占比不到30%，現在我們商品房銷售里面80%左右，75%左右都是個人購房，市場發生了變化。

和市場制度相適應的房地產的稅制，我們應該整體的進行梳理和設計，科學合理，體現政府的意志，支持什么，鼓勵什么，限制什么。我是這樣理解的。房地產稅，契稅，土地出讓金個人所得稅，營業稅等，買賣要交這些稅，目前我們看到的稅制是不是合理的？我覺得需要重新梳理，我是這樣理解的。我一直認為房地產稅制的調整，不是哪個稅要加，哪個稅要減的問題，應該系統設計，科學合理公平。這樣才能使我們的房地產市場運行的更加有序。開始我已經表明我對房地產稅立法的研究，我認為是一個制度框架，而不應該是某個單個稅的分割，加加減減多多少少的問題，這是我的理解。

主持人：劉總，你覺得土地入市也好，對房地產市場，近期一兩年內，兩三年內，會不會對房地產市場有直接的影響？因為我聽他們的說法，覺得不會那么快，早著呢？您的看法是什么？

劉曉光：農民工進城的問題，大城市先把口封了，中等城市根據情況，小城市放開。這個政策肯定增加城市或者說新的城鎮的房地產的銷售量，這是毫無疑問的。因為農民有配置，吃了定心丸了嘛。

第二個農村的建設用地的流轉，因為我們不知道時間，但是肯定會有很大的變化。過去的建設用地來講，也不能夠確權，也不能真正抵押，也不能真正買賣。如果這個亮出來以后，肯定對于房地產的價格肯定是有影響的。

第三個關鍵中國的小城鎮發展模式是什么？是在大城市的邊緣還是在二三線城市的邊緣，還是就近，離土不離鄉真正的小城鎮發展？這是一個很關鍵的問題。它會影響房地產的發展。我覺得這次改革方案還是令人滿意。看了三中全會的方案以后，比原來振奮多了。

主持人：我請教一下，一些農民告訴我，今天的小城市的戶口對農民開放是沒有意義的，有錢有勢早辦城市戶口了，老人不認為城市戶口有用。相反在河南，山西都有城市戶口，你說這個出來對房地產有好處。

毛大慶：蔡總說的問題是存在的，但是真正要實現一個變革，最根本的問題，他們幾個都提到了，事實上要讓中小城市有吸引力，這是另外一個要研究的問題。咱們讓這些城市有吸引力，把人口逐漸疏解到這些地方去，創造一批，宜人宜發展的中小城市，這是下一步目標，但是這個目標如何實現？真正要找到中國未來10年以后增長點的新型產業，再布局的時候，首先傾向這些城鎮布局，使得未來資源、人口的導入，跟著產業的發展能夠匹配，這是黨中央一個大戰略。這個大戰略的前提又在于如何找到新的增長的方式和新的增長點。整個十八大三中全會的報告你讀完了以后，你發現核心的問題是在這個點。未來中國新增長在哪？才是這個報告的主題詞，而不是這里只言片語的。但是新增長在哪？這是困擾這屆政府腦袋里面的一個重大的問題。也就是說現有的增長方式，在未來十年走下去是有問題的。無論是高資源消耗，還是土地財政等等這些東西都玩不轉。那下來怎么辦？所以它要盡快的把人口導入到那去，于是采用了非常強制的計劃性的語言，說這個城市怎么樣，那個城市怎么樣？一到這個玩不轉。公共資源均等化和產業布局的均衡化才會吸引這些人去，但是要實現這個這是非常難的，所以需要智慧。

任志強：毛大慶對我們三中全會的決定很有意見。我們蔡總剛才說了，三中全會核心問題是市場配置資源，如果市場配置資源，你怎么知道中小城鎮不能配置資源。因為市場配置資源就有吸引力了，現在不是市場配置資源，所以中小城市就不行。這個和房地產當然有關系了。

比如說剛才他說的，跟房地產有關系的。民間可以辦銀行，開發商辦銀行。比如說毛大慶花30億辦銀行，這已經公報了，是真的吧，城鎮。如果有第二家，第三家，更多的人辦了銀行，是不是個人貸款和企業貸款的情況就和現在不一樣了呢？開放金融以后，又可以增加什么各種各樣的融資？是不是就有更多的條件擴大生產了呢？如果生產擴大了，供求關系得到改善了，是不是房地產就穩定了，這些都要看后面出臺的東西。

比如說IPO，我們有173萬家，上市的有7萬家。下放到交易所了，沒有限制的市場了，有好幾千家，好幾萬家的房地產公司就上市了。我不覺得你說的那三條我可以說一大堆理由，那可能不成立，但是你沒說的這些條，可能都影響到房地產整個產業的發展，以及一些城市的供求關系，會發生很大的變化，現在下結論有點早。你說一條，我們答一條還可以，但是總觀全文，三中全會的決定，也可能出現很多你沒有想到的問題，就改變了整個的社會環境，全都變了。今天我們說過去的立法可能用十幾年的時間才能立法，也許人家兜里藏著呢，明天就給你拿出來了。你怎么知道這個立法還用那么長時間呢，我們只能說以前是用那么長時間，以后可能不用那么長時間了。為什么？它有一個強大的力量，你不好干，我收拾你，過去不敢收拾你。你看今天抓了六個，也許明天又抓六個，也許我們改革力度就提高了，效率馬上就提高了。也許過兩天就告訴你哪條違法，所以我們要對三中全會充滿信心，現在趕緊把已經定的事趕緊落實，讓它退不回去。討論了半天，把一些東西改回去就麻煩了。

主持人：其實這場論壇的主題基調就是充滿信心，我問一下秦主任。因為前一段時間政策頻出的時候，當時專家學者，包括一些政府里面的人說，出短期的供求關系的政策，要出一些長效的。今天開博鰲房地產論壇的時候，就說長效機制已經差不多了，估計三個月就出臺了，現在11月底了，是不是有這樣的條文？我理解三中全會說的都是長效機制，咱們有沒有必要說一個具體的？

秦虹：我覺得你的理解是有問題的。三中全會的方方面面都會對房地產市場有影響，但是不等于它都是房地產的調控機制了，我覺得這個說法太不準確了。

主持人：我說的是，他們討論到的，不光直接跟房地產相關的那三條，還有間接相關的，其實都對房地產未來的發展有不同的作用。

秦虹：這是我說的，三中全會整體的改革會對房地產有影響，這是我開始說的，怎么成了你說的了？

主持人：咱們是不是在醞釀一個長效機制？

秦虹：是不是在醞釀？國務院今年開很多次常務會的時候，我覺得說的最多的一條就是我們要建立房地產市場健康發展的長效機制。我們看國務院會議的公告的時候就是要建立房地產市場健康發展的長效機制，是在建，應該是。

主持人：長效機制包括一些什么樣的內容？現在長效機制沒有對外公布吧？

秦虹：你承認了沒對外公布，你問我什么內容？我知道我能跟你說嗎？我不知道，我能跟你說嗎？你這問題問的，我就不能說。

主持人：政府的人就是比較嚴謹。咱們還有20分鐘的時間，留給大家提問。因為去年的經驗的，我覺得大家簡潔提出問題，報出姓名和公司，關于任總是你的偶像就不說了，直截了當提出你的問題。

提問：我姓姚冠初，我想問一個問題，咱們最近的十八屆三中全會也提到了財稅體制改革，最近也在營改增，比如說增值稅國家拿75%，企業所得稅國家60%，個人所得稅國家60%，營改增之后，地稅就沒剩多少了，這次的十屆三中全會提到財稅體制改革，財稅是國家的基礎。現行財稅導致了地方政府的土地財政，從而也助推了房價的高漲，因為稅主要交給中央了，但是中央跟地方的稅又很難平衡，國家很有錢，百姓錢很少。問題就是現行的財稅體制是不是助推了土地財政？土地財政是不是助推了高房價。

任志強：你的前提就錯了，我沒有辦法回答錯誤的前提，財稅預算法沒有土地收益，土地收益是地方政府的小金庫。土地收益單有一個說法，和預算收入不是在一起的。比如說北京，20%是哪級政府拿走了。比如說10%的土地，這是溫總理定的，10%保障性住房收收就沒多少了，列不入財政了，土地收入前提就錯了。

提問：土地增值稅中央拿70%多。

任志強：稅本來就在稅制里頭，土地增值稅100%歸地方，只是小地方和大地方的說法，中央一分不拿，你搞錯了。你的前提就不對，為什么三中全會專門提出來事權和稅權相對等，現行的是對的，就不在三中全會上改了。

提問：瑞士基金是不是引導改革的方向？

任志強：這是政府該干沒干的事。溫總理2008年的時候就說了，政府沒完成任務又收回去了，重新提出來恢復原來的東西，早就提了，你們沒有好好學習。

提問：物權法里面規定到期自動取消，三種全會有沒有解決怎么算稅費的問題？

任志強：房地產稅立法的時候你就知道了。一定會把這些東西放在房地產稅法里或者其他的文件重新定的，現在還沒有到那個時候，現在是紅頭文件，要變成法律要有一個過程，你等過程完了再說。你現在問我，沒什么用。

提問：我想知道各位精英對房價的看法，房價是由供需決定的，是有效供給和有效需求決定的，這樣的有效需求有投資需求還有鋼需，有效需求已經沒有了。美國的次貸可以讓他們貸款買房，但是中國的貸款政策也是非常緊的。在這種情況下，什么可以支持房價的上漲。你說城鎮化，讓農民進城提供需求。我想說，遠水解不了近渴，你們對未來一年，或者兩年，整個房價的走勢怎么看？北京上海是一個問題，二三線城市又是另外一個問題。

任志強：新建住宅包括非商品住宅。新建住宅就是把保障性住房算進去，北京10月份指數是106，環比是116，同比是116.4，但是基礎是按2010年的基礎100，現在是119.7。你要把這三個數乘起來，19再乘16，再乘6，這就是住宅漲的情況。商品住宅，環比是100.8，同比是121.2，但是基數是在原來100漲成了125.4，你把這幾個數再起來，和2010年比大概翻了一倍。沒錢怎么買得起，現在不夠賣。你說那錢哪來的？政府定的是2.2萬，叫做限價200萬，政府在調查之后給你巨大的優惠，你賣房還算30%的差價，定200萬的價。北京政府沒把200萬當回事，200萬你能買得起，所以搖號。

劉曉光：北京一年新增戶籍人口60萬人，新增常住人口50萬人。新增新結婚人十幾萬戶。一手房一年供應最好的時候是18萬，弱一點的是9萬，存量是一樣的數據，你把它加在一起，一年最好的成績是20多萬套。這20多萬套房子，都不夠一年新增的幾分之一，你說哪來的這么多人？

蔡洪平：他們說的都是一線，北上廣。今天中國的城市化是像三角三角洲的方式發展，這是法國的模型，我自己的看法，長三角，珠三角這些地方，不是看不起西部的人口，二三線城市比較危險，北上廣還會奇缺，還是有人買房子，這個需求是剛性的，趨勢是很明顯的。

劉曉光：我每次參加這個會都說這個事。我們談中國房地產，一定說中國的房地產，沒有這個概念，說來說去就是這四五十個誠實的房地產。2012年到今年，房地產在四五十城市里面產生了巨大的變化。這四五十個熱點城市，現在有一些已經淪落為非常麻煩的境地了。我舉一個城市為例，副省級城市里面，沈陽問題就很大，現在房子堆在那賣不出去了，這跟政府超量賣地，第二人口其實非常少，第三產業已經非常落后了。這樣的城市的房地產就出問題了，崩看它也是四五十個熱點城市，但是它就出問題了。但是北京的城市，地價增長，投資商比原來多了一倍，也就是說原來好筆一百人來這兒買地，今年變成二百人了。但是全國購地的總投資實際上并沒有增長多少，還是負的。但是證明了什么呢？證明開發商投資的線縮短了，更加集中到四五十個里面的二十來個城市，促使這二十來個城市地價進一步加速增長。我們容納人口移動的容器事實上過去十年沒有任何進步，只有倒退。全國中學100強，我又研究這樣的問題。上海，北京加一塊是60個，全中國60個最好的中學，上海，北京兩個地占了60個，剩下40個全中國分配。你說這樣的公共資源怎么辦？所以這是改革重要要突破的地方。

主持人：凡是政府調控房地產市場以后，每次調控的結果都是減少了，第二年，第三年就會遭受報復性的房地產上漲。我們把供應減少了，二手房不能賣了。這個是人口急劇城鎮化發展。反正調控土地供應減少，要不然就是貸款減少，要不然是供應減少，第二年都會反彈。除了需求以外，還是對政府調控性措施的報復性的反彈。

提問：我是北京京都律師事務所的，我想問一下上海自貿區的房地產的情況，可能不是直接講房價的問題，但是事實上就是金融改革沒有真正落實，但是房價已經漲了很多了。請任總給解釋一下？

任志強：世貿區房子猛漲就是瘋子在那買，上海市6千多平方公里，它連60平方公里都不到，你就把那里都蓋成房子，大概就占上海房子總量的十分之一都不到，不要把它當回事，很小，漲了就是瘋子愿意買，正常的人都不愿意在那買的。現在只有兩個政策被落實了，第一個中關村高科技免稅政策被落實了，第二個服務業所得稅，營業稅減免政策被落實了，增值稅沒有了，現在可以用這部分的直接用于租賃，服務業，自貿區租賃船和費勁可以減少成本，除了這個還沒有看其他的，負面清單列了1千多項，下一步把一千多項砍的剩三四十項，一百項的時候就可以了，現在還沒有什么優惠政策呢。現在買房子，先賭上了可能就賺著了，沒賭著就沒賺著了。這種事不可能靠這個，我看三中全會就告訴你，很多地區都開始實行上海自貿區的政策，它就是一個試點。我們從深圳的開放，到14個城市的開放中間隔的時間連半年都不到。很多地區都會搞自貿區的，所以鼓勵保障性住房的地方多了，你可以到別的地方去。

提問：我是內蒙的，想請教兩個問題，一個是幾位老總對旅游地產的看法，第二個問題旅游地產在未來的海南省還有可持續發展的可能嗎？

毛大慶：我不太懂旅游地產。我的看碧是，跟很多關系，很多配套的行業發展有關系。第二中國的旅游地產遠遠沒有到真正發展的階段。旅游地產對整個社會，國民生產總值，人均可支配收入達到一定的情況下，還有服務業達到一定的標準的情況下，今天現代服務業的標準，事實上可以說沒有標準，行業標準一塌糊涂。現在旅游地產，除非過渡開發非常有限的行為之外，事實上沒有什么可以談的亮點。我們的服務標準，行業標準，包括相關的配套，遠遠達不到國際上相關旅游地產的標準，這是一個非常嚴重的問題。

第二這個變成房地產的行為，我覺得這個東西難以評價，我認為你問我這種行為可不可持續，我沒法認為它持續到什么程度。我覺得海南的問題，縱觀整個海南的旅游服務業，事實上水平是很差的，這是有目共睹，大家很認同的。因為中國可居住的優質的旅游地帶被開發的最早是那，大量北方的人對那有喜好。你說這個地方有沒有可持續發展能力？我覺得這個跟海南島整個的經濟和未來的規劃發展有很大的關系。我認為中國旅游地產有一定的發展階段，但是不是現在，還遠遠沒到呢。

蔡洪平：地產就是低產，地產有它的文化基因。比如說養老地產我就不相信。當年跑到國外的老人都回來了。他們在美國就沒有聽過老人地產。我們把房子租下來。老人永遠要跟年輕人在一起，他有空的時候還要到酒吧去看看，你搞一個老人地產，天天把死尸抬出去，這個不可思議。什么叫終極關懷？不要終極關懷了？我自己關懷。地產就是地產，打各種招牌的地產要小心，請大家留意，這個不是地產，請任總批評指正。

劉曉光：一定有旅游地產，商業地產。美國分的很多，養老地產也是存在的。我專門參觀奧蘭多的宜養地產，這里面還有20多個中心，買了它周圍的地產，可以給它宜養體系的證件，它的價格是高于一般的4倍。它在馬來西亞還有其他地方開發有高于52%以上。第二個中國也存在這樣的地產。實際上旅游地產有它的價值和規律。在中國未來市場中，它肯定是存在的，而且是有前提的。

任志強：旅游地產是以旅游服務為主賺錢的地產要以賣房子為主就不叫旅游地產，就叫房地產。中國為什么能在旅游地賣房地產，是因為中國土地不私有化，如果土地私有化，可能就買別的地方的房子去渡假，去旅游，是因為你打旅游地產的名利，讓地產的房子可以賣。所以我到別的地方買小產權，到你那買大產權，逼著你這樣干，土地私有化都賣不出去了。人家是以旅游服務為基礎的。比如說經濟結構調整，調整過渡產能，調整只有一產二產，一產的人多，產能再過剩都沒戲，中國糧食不夠吃，可能我們的糧食比國外還貴。最簡單的道理，不讓農民鬧事，高價買你的糧食，中國有中國的特殊性，要把中國的特殊性問題考慮進去。土地私有化就跟土地私有化國家比，他們的旅游地產和養老地產比，他們那是怎么回事，要不是的話就不用比。

劉曉光：根據中國自己條件來看。比如說旅游地產，我們發現中國有中國的特色，中國人錢少，價家買一個，輪著去，也有一組買的。在中國發展的過程當中，有很多有特點的東西，也值得我們思考。

提問：你好我叫王楠(音譯)首先非常感謝五位嘉賓抽出你們寶貴的時間參加今天的夜話。我想問一下商業地產的事。

主持人：我在場，他說商業地產就是早死了，晚死了，讓它死在途中，不讓它有結果。我覺得誰都死了，只是說將來線上，線下的比重的問題。很多商品不適合在線上，現在很多商場主要是體驗，吃，喝，比如說新加坡，夏天的時候，大家都去那里乘涼，商業地產一定會存在的，只是存在的量會受網上的影響。馬云講到，他辦的企業是一個社會的企業，就是一個大的企業，讓企業降低成本，降低效率。商業地產的事，我覺得應該是共存的，只是比例的問題。

任志強：不讓他干，他很惱火。

毛大慶：這個事我也研究了，他的銷售額清吞了2300萬商業面積的產能，這個不假。但是事實上，真實的研究數據，首先數據并沒有這么大的銷售額，這里面是有水分的，至于怎么有水分，哪來的水分我今天不探討這是一個問題。第二個是侵占了好大一塊商業的份額，但是你放心，商業地產自己的存在回轉型的。比如說劉總的說的問題非常的現實。我調查了德國，日本和新加坡。他們這些地方互聯網的普及率不在中國之下，德國非常的普及。但是他們今天告訴我，非常穩定的，網購，線上的購物，整個占有比非常穩定，15%左右，帶來商業業態最大的變革。商業業態和商業布局從此變化了。商業業態變成了體驗式消費。體驗式非也是無邊界發展的事情。我們想想前十幾年，我們說百貨商場是什么樣的？今天的mall是什么樣的？我們再去看今天的mall里面的業態落位，事實上餐飲，娛樂，文化，兒童教育，體驗，體育，電影院等等等等，占的比重遠遠不是前幾年的百貨商場了。我相信未來還會變化的。

第二它的布局在變化。現在的這些mall，你看新加坡，城市中心的商場并不代表它是資產增值最好的，資產最穩定的，現金流最穩定往往是大型社區里的，鄰里中心的購物中心。數次經濟波動，資產變現的能力都是最強的，都是投資者很歡迎的東西，體驗式消費跟居住者密切的關聯。我認為這兩者的東西，事實上一直會并存下去，誰說誰不存在，都不合理。你說體驗式消費通過網絡弄沒了，我是堅決不相信的。

其實現在的網絡購物已經暴露出很多弱點了，無論是質量問題，無論是送達率問題等等，包括它的服務問題，質量問題，其實都有待進一步提高，這里面跟物流業，倉儲業發展都相關，這個都在變，商業發展的形態都是跟外界發展的變化而變化的。

主持人：馬云說我們地產商在地上的，又得審批，他在空中什么都沒有。這次余額保，活期是一點幾，它這個是四點幾，它的潛力是巨大的，掙的很多，最有可能變成公共基金。

蔡洪平：網絡發展是一個新的生產力，傳統的東西不會因為網絡挑戰而消失。歷史上有了攝影以后，油畫越來越貴了，我認為這兩種東西是相輔相成的。我認為今天的淘寶，或者是阿里，最大的沖擊不是商業地產，對落后的金融領域是一個巨大的沖擊。金融體系的沖擊可能比一般的商業地產沖擊要大。

提問：我非常幸運最后一個問題，各位專家大家好，感謝你們今天晚上非常精彩的演講，我姓楊，我是做體驗營銷的，我做的工作就是互動傳播，體驗營銷。我的問題是關于小產權的，今天晚上小產權講的不是很多，但是小產權跟我們房地產有關。有幾個朋友計劃近期在宋莊買一塊地，農民的地分宅基地，耕地，經營性建設用地，他們準備買50年的經營性建設用地。對于他們這種行為，原來他們在城里住，想到宋莊這樣特殊的有文化，可能未來有大發展的潛力。宋莊的地能不能買？

任志強：法律上寫不能買。三中全會公報沒說小產權房就可以了，小產權房允許合法化，可能允許其他的犯罪也合法化，想都別想，小產權房是安全的問題，沒有經過質監站，沒有消防的驗收，出了事政府能負這個責任嗎？黑人就算了，不說你就完了，還報道出來。小產權房法寫的已經很清楚了，開發商也不會干那個事。

主持人：今天的夜話到尾聲了，感謝各位的參與，他們幾位說的對不對，明年我們來驗證，謝謝大家。