以改革代調(diào)控，這次真的不一樣

2013年11月21日 00:11
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

人參與條評(píng)論

三中全會(huì)制定了各個(gè)領(lǐng)域明確的改革目標(biāo)，惟獨(dú)地產(chǎn)行業(yè)對(duì)改革預(yù)期產(chǎn)生巨大分歧與混亂，對(duì)于土地與地產(chǎn)稅改革，地產(chǎn)商均表示這些都是遙遙無期的事情，認(rèn)為改革不會(huì)降低房?jī)r(jià)，相反，地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)繁榮。

這種言論最近幾天在各大論壇上頻繁出現(xiàn)，讓市場(chǎng)分不清是他們對(duì)未來擔(dān)憂而心虛，還是真的如此樂觀。事實(shí)上，市場(chǎng)也傾向于認(rèn)同這些地產(chǎn)寡頭的判斷，因?yàn)閺臍v史得到的教訓(xùn)是，政府不會(huì)真的讓地產(chǎn)業(yè)受到打擊。不過，兵貴神速，20日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記信息。這預(yù)示著這次真的不一樣，改革大有雷霆之勢(shì)。

此次三中全會(huì)提出，將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。這個(gè)表述意味著土地供應(yīng)會(huì)擴(kuò)大并降低地價(jià)，從而抑制房?jī)r(jià)上漲。不過，這個(gè)改革目標(biāo)首先被小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商利用，因?yàn)楦母锉仨毥鉀Q“存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”問題。部分熟稔其道的開發(fā)商認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房不可能轉(zhuǎn)正，因?yàn)樵谛薷姆汕八麄兌际沁`法存在，而修法可能遙遙無期。

確實(shí)“城鄉(xiāng)土地一體化”早在十七屆三中全會(huì)就被提出但未實(shí)現(xiàn)，2008年國(guó)務(wù)院提出3年實(shí)現(xiàn)土地確權(quán)也未完成，中國(guó)“漸進(jìn)式”土改是否到2020年獲得突破，一定程度上充滿未知，而不能有效推動(dòng)的土改就不會(huì)沖擊地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，有效地重塑房市的良性交易秩序。

當(dāng)前中央強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)分為兩部分，政府管向中低收入者提供保障房，而商品房則由市場(chǎng)決定，這被認(rèn)為中央政府將不會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行行政干預(yù)式調(diào)控。如若為真，商品房供地將會(huì)減少，開發(fā)商完全可控制商品房供給節(jié)奏，從而主導(dǎo)市場(chǎng)，這也使大多數(shù)開發(fā)商對(duì)未來抱有信心。

三中全會(huì)還提出了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，這被認(rèn)為是對(duì)地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成威脅的一個(gè)重要改革，因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅將打擊投資性購(gòu)房者，或許會(huì)逼出更多二手房從而壓低樓價(jià)，減少需求。問題是，開發(fā)商依然認(rèn)為這一稅種不可能在短期內(nèi)開征，首先立法就需一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，而且如何征收仍存在技術(shù)上與法律上的難題。

當(dāng)然，城鄉(xiāng)土地一體化與房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)行業(yè)的重大利空，將會(huì)在供給和需求兩端緩解畸形現(xiàn)象：即政府通過控制土地供給抬高地價(jià)，而投資者囤積住房制造供需緊張。政府對(duì)土地和地產(chǎn)業(yè)的依賴，使市場(chǎng)主流言論認(rèn)為，政府不會(huì)冒著地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)推進(jìn)改革，而是“逐步”規(guī)范市場(chǎng)。通?！爸鸩健币馕吨疄榱朔€(wěn)定而不得不無限期推遲改革。

但金融機(jī)構(gòu)卻沒有這么樂觀，中國(guó)銀行業(yè)已開始集體暫?；蚓o縮個(gè)人房貸，11月以來，停貸城市逐漸由一線城市向二三線城市發(fā)展，停貸產(chǎn)品也逐漸由僅限二套房擴(kuò)展至首套房。除了前期透支了過多的信貸額度等本身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)因素外，銀行停貸很重要的一個(gè)原因是當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)畸高導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。

事實(shí)上，不管是市場(chǎng)周期，還是改革趨勢(shì)，地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展階段已結(jié)束，目前地產(chǎn)商對(duì)前景的樂觀更多是基于過去，包括政府行為、消費(fèi)心理以及自我掌控局勢(shì)的能力，但中國(guó)正在推動(dòng)全面而復(fù)雜的改革，政策的變化、潛在的金融波動(dòng)、人口與需求的轉(zhuǎn)變等都將改變歷史的慣性，因此拒絕承認(rèn)即將發(fā)生的改變，就很難享受到“改變”的機(jī)遇。（編輯 衣鵬 張凡 申劍麗）

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