以改革代調控，這次真的不一樣

2013年11月21日 00:11
來源：21世紀經濟報道

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三中全會制定了各個領域明確的改革目標，惟獨地產行業對改革預期產生巨大分歧與混亂，對于土地與地產稅改革，地產商均表示這些都是遙遙無期的事情，認為改革不會降低房價，相反，地產業將持續繁榮。

這種言論最近幾天在各大論壇上頻繁出現，讓市場分不清是他們對未來擔憂而心虛，還是真的如此樂觀。事實上，市場也傾向于認同這些地產寡頭的判斷，因為從歷史得到的教訓是，政府不會真的讓地產業受到打擊。不過，兵貴神速，20日國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，決定整合不動產登記信息。這預示著這次真的不一樣，改革大有雷霆之勢。

此次三中全會提出，將建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地實行與國有土地同等入市、同權同價。這個表述意味著土地供應會擴大并降低地價，從而抑制房價上漲。不過，這個改革目標首先被小產權房開發商利用，因為改革必須解決“存量小產權房轉正”問題。部分熟稔其道的開發商認為，小產權房不可能轉正，因為在修改法律前他們都是違法存在，而修法可能遙遙無期。

確實“城鄉土地一體化”早在十七屆三中全會就被提出但未實現，2008年國務院提出3年實現土地確權也未完成，中國“漸進式”土改是否到2020年獲得突破，一定程度上充滿未知，而不能有效推動的土改就不會沖擊地產市場的供給，有效地重塑房市的良性交易秩序。

當前中央強調住房市場分為兩部分，政府管向中低收入者提供保障房，而商品房則由市場決定，這被認為中央政府將不會對市場進行行政干預式調控。如若為真，商品房供地將會減少，開發商完全可控制商品房供給節奏，從而主導市場，這也使大多數開發商對未來抱有信心。

三中全會還提出了“加快房地產稅立法并適時推進改革”，這被認為是對地產業構成威脅的一個重要改革，因為征收房產稅將打擊投資性購房者，或許會逼出更多二手房從而壓低樓價，減少需求。問題是，開發商依然認為這一稅種不可能在短期內開征，首先立法就需一個漫長的過程，而且如何征收仍存在技術上與法律上的難題。

當然，城鄉土地一體化與房產稅是房地產行業的重大利空，將會在供給和需求兩端緩解畸形現象：即政府通過控制土地供給抬高地價，而投資者囤積住房制造供需緊張。政府對土地和地產業的依賴，使市場主流言論認為，政府不會冒著地產泡沫破裂的風險推進改革，而是“逐步”規范市場。通常“逐步”意味著政府為了穩定而不得不無限期推遲改革。

但金融機構卻沒有這么樂觀，中國銀行業已開始集體暫停或緊縮個人房貸，11月以來，停貸城市逐漸由一線城市向二三線城市發展，停貸產品也逐漸由僅限二套房擴展至首套房。除了前期透支了過多的信貸額度等本身業務結構因素外，銀行停貸很重要的一個原因是當前中國房價畸高導致房貸風險與日俱增。

事實上，不管是市場周期，還是改革趨勢，地產業高速發展階段已結束，目前地產商對前景的樂觀更多是基于過去，包括政府行為、消費心理以及自我掌控局勢的能力，但中國正在推動全面而復雜的改革，政策的變化、潛在的金融波動、人口與需求的轉變等都將改變歷史的慣性，因此拒絕承認即將發生的改變，就很難享受到“改變”的機遇。（編輯衣鵬張凡申劍麗）