兩部委聯合嚴查小產權房 土地修法重回進行時

2013年11月22日 21:47
來源：經濟觀察報

人參與條評論

兩部委聯合嚴查小產權房 土地修法重回進行時

降蘊彰

就在新一輪土地改革即將拉開帷幕之時，相關部門再次表達對小產權房的零容忍。

11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳聯合發布關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知。通知指出，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。

與此同時，《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列相關土地權限的法律法規也正在密集修訂當中。

其中，已經基本制定完成的是《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》和《節約集約利用土地規定》，預計在今明兩年內這些新的政策措施將正式頒布。

中央此前公布的《全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）只是提出了土地改革方向。相關土地專家表示，現在相關部門遵循的基本原則是“先立后破”，先推動完成《物權法》、《土地管理法》等相關土地法律法規的修改，然后才能真正開展城鄉同地同權同價的改革。

據上述專家估計，要在“十三五”乃至更長的時間內，才能基本完成對現有土地法律法規的完善修改，相應地，全國范圍內的新一輪土地改革也會隨之延推。

修法

《物權法》規定，農村耕地、農民宅基地等集體所有的土地使用權不能抵押。以宅基地為例，城鎮居民購買的房屋具有完整產權，可以抵押、擔保、買賣，農民自己在宅基地上合法建造的房屋卻不具有完整產權，不能抵押、擔保，也不能出售到本集體經濟組織成員以外。

十八屆三中全會之后，中央在《決定》中明確，賦予農民承包經營權抵押、擔保權能，保障農戶宅基地用益物權，這將使農民擁有的土地權能更加完整和充分，也將有效緩解農業農村發展中面臨的融資難問題。

目前國土部基本完成的《集體經營性建設用地流轉指導意見》等政策中，對于農村的集體建設用地流轉都有嚴格的限制，遵循的原則是不突破現行土地利用政策、土地使用標準等法律法規的規定。這樣的做法在很多土地專家看來談不上創新。

事實上，國土部早在1999年至2002年期間，就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州、廣東順德等地開展了包括宅基地在內的農村集體建設用地流轉試點，但成效并不明顯。土地問題專家、原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，國土部下一步計劃推進的集體建設用地流轉試點，是在走回頭路，難以取得較大成效。

造成這一現象的原因，在國土部門看來，是缺乏上位法的支持，即推進土地改革試點的同時，沒有輔以相關配套政策、以及《物權法》、《土地管理法》等法律法規中相關規定的修改。

因此，《決定》頒布之后，相關部門已經在抓緊推動修改《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》等，同時對于已經成型的《集體經營性建設用地流轉指導意見》、《節約集約利用土地規定》進一步完善，以期加快推進建立統一建設用地市場的相關制度建設。

但期間，需要解決的部門利益和央地關系等問題仍有很多。以修訂《土地管理法》為例，從2008年被納入全國人大立法規劃至今已歷5年，遲遲未能完成。相關專家預計，需要到“十三五”乃至更長時間，才能完成《物權法》、《擔保法》和《土地管理法》等法律法規的修改。

全面清查

由于近年來企業“囤地”、“圈地”、小產權房的占地問題日趨嚴重，國土部門每年都會開展聲勢浩大的違法違規土地清查行動。

2012年，國土部曾在北京等地對小產權房進行重點“清理”，沒收了北京延慶的51棟小產權樓房，并查處了相關責任人。2013年初到現在，國土部一直將清查閑置土地作為全年的一項重點工作。

在近期國土部召開的會議中，相關負責人也明確表示，將要對現有違法違規城鄉建設用地展開全面清查并制定相關處理政策。

這必然牽涉到小產權房問題。相關專家對經濟觀察報表示，中央頒布《決定》之前，有關方面曾就小產權房政策改革問題征求國土部意見，國土部方面認為小產權房是違法的，原因是與現存法律法規存在沖突。

此前，國務院政策研究中心在完成“383”方案過程中，也曾就其中相關小產權房等方面的問題征求國土部的意見，雙方未能達成一致。國研中心的建議是，對現存的“小產權房”采取分類處理、有條件合法化的措施，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，而國土部堅持認為小產權房是違法的。

對于未來相關小產房政策的走向，相關專家認為，北京等地推進集體土地確權登記方面動作較快，現在確權登記發證已基本完成，下一步將接受國土部檢查驗收，預計年底前能全面完成。而到2014年，北京市將開展集體建設用地和宅基地使用權的確權工作，屆時將要面對小產權房問題，中央關于小產房的政策處理或將明朗。■

打印轉發