房地產行業：預期中的變革建議維持“標配”

2013年11月26日 08:56
來源：證券導刊

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本次三中全會對于地產短期影響較小，房地產稅方向是市場預期內的，而土改并沒有直接帶來供給的增加，只是從長期看有可能通過增減掛鉤方式間接增加城鎮住宅用地供給。從長期來看影響房地產行業發展的是利率與匯率市場化的改革方向，土改以及戶籍限制的放開，將會帶動城鎮化進程進一步加快。

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總覽全局，深化改革

11月15日，新華社發表了十八屆中央委員會第三次全體會議關于《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（《決定》），以及習近平總書記就《決定》的說明。《決定》明確了我國長期處于社會主義初級階段這個最大實際，強調了經濟體制改革是全面深化改革的重點，而核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。

作為中國國民經濟體系中重要的組成部分，隨著《決定》中的很多深化改革方案的逐步出臺和實施，房地產行業格局將會發生深刻的變化。我們認為此次改革將從“土地政策”、“財稅政策”以及“人口政策”三個方面影響未來房地產市場的發展格局。

土地政策——打破城鄉二元結構

在《決定》的“第三部分：加快完善現代市場體系”和“第六部分：健全城鄉發展一體化體制機制”中，都有關于城鄉一體化的建設意見，從建設城鄉統一的建設用地市場，到健全城鄉發展一體化體制機制，逐步打破城鄉二元結構。以保障城鄉人民利益為前提，盤活存量，解決目前城鎮化發展。從決定的表述中，我們認為目前未來政府的主要工作有三個方向：首先通過盤活存量增加土地供給，允許部分集體經營性建設用地完成上市流轉，加大土地供應量；其次要提高農民收入水平，在堅持農村土地集體所有權的前提下，允許承包經營權實現最大程度的流轉，建設新的農業經營體系；第三為探索進一步深化改革的方法，嘗試宅基地抵押、擔保、轉讓等制度，增加農民財產性收入。

目的是在增加農民收入保障農民權益的同時，解決國家發展建設中遇到的土地資源限制問題，進一步推行城鎮化建設的步伐。對于房地產行業來說，宅基地的流轉，有可能通過增減掛鉤形勢增加城鎮住宅供地。原有的土地流轉政策對于地少人多的國家而言，土地，尤其是農地的產權制度特別重要。產權一般包括對資源的排他性的占有使用、收益和處置的權利。大部分經濟學者達成的共識是，處置權（即轉讓權等）在產權制度中起著更為關鍵的作用，因為界定清晰的處分權必然包含著界定清晰的占有及使用權和收益權，反之則未必。

2012年，我國城鎮居民家庭人均可支配收入24565元，農村居民家庭人均純收入7917元，城鄉居民收入之比為3.1:1，差距較前幾年進一步縮小，但是，如果同20世紀60年代處于工業化中期階段尾聲的部分發達國家相比，我國城鄉居民收入差距依然較大。并且，如果再將城市居民享受到的帶有很大福利成分的住房、醫療、教育、交通及公共服務計算在內，同時剔除農民收入中不直接以貨幣形式體現的實物部分，差距更是巨大。

2012年底，我國鄉村戶數2.68億戶，戶均耕地不到7畝，與同樣地少人多的國家及如日本、韓國相比，我國的農戶經營規模也是偏低的。農業部部長韓長賦指出：“從我國資源稟賦和當前工農就業收益看，一年兩熟地區戶均耕種50~60畝，一年一熟地區戶均耕種100~120畝，就有規模效益”。農民的增收與農業生產規模經營密切相關，要適度規模則離不開土地收益權的流轉。

土地改革與土地承包權益的流轉，將會帶動城鎮化進程的進一步加快。耕地規模效應的增加，會促使勞動力的轉移，在農業人口市民化，中小城市戶籍限制逐步放開等政策的配合下，城鎮化進程將會帶來城市的住房需求的上升。

金融、稅制改革——市場化與制度化

《決定》提到，要“完善金融市場體系…完善人民幣匯率市場化形成機制，加快推進利率市場化。”同時深化財稅體制改革“完善稅收制度。深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重。…加快房地產稅立法并適時推進改革…”。

完善的金融市場體系會為房地產行業的發展提供更加理想的平臺，而匯率以及利率的市場化會重新分配當前的社會投資份額，長期對于平穩房價有及其重要的意義。稅制改革方面，直接稅指的主要是所得稅和財產稅，而增值稅等都屬于流轉稅，在當前流轉稅短期內不能下降的基礎上，要提高直接稅的比重，勢必要提高所得稅和財產稅。此次，關于房地產稅收的表述已經提到了立法的階段，房產稅的推行將是這其中最重要的一個組成部分，這符合我們前期預期。

房產稅進一步推行是大勢所趨

關于房產稅從2011年以來受到了社會各界的廣泛關注，在上海和重慶相繼出臺房產稅后，試點范圍擴大的聲音一直在市場上不絕于耳。在構建多層次住房體系中，房產稅作為一種稅收的調控手段未來將發揮“高端有抑制”的作用。

房產稅作為一種調控的長效機制，要更好的發揮作用，我們認為統一的不動產登記制度與個人住房信息系統建立是非常重要的。這兩個基礎性工作的建立對于未來全國范圍內征收房產稅至關重要。

在個人住房信息聯網方面，多數省會城市已經實現和住建部系統聯網，部分地級市進度不一，有些是同省會城市一樣和住建部系統聯網，有些則是和本省住建系統實現聯網。截至6月30日，全國40個城市個人住房信息聯網工作已經達標，未來該系統或將擴大到500個主要地級市。

在統一不動產登記制度方面，今年十二屆全國人大一次會議審議決定，2014年6月底前，國土部、住建部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責出臺《不動產登記條例》并實施不動產統一登記制度。該條例如能順利出臺，將有助于規范和明確我國住房制度下的各類形態房產的產權信息，其本身是房地產制度建設的基礎。

長期來看，房產稅意義在于三個方面。首先是稅制改革，我國一直以來只重視流轉稅而不重視直接稅，與個人房產交易相關的流轉稅主要包括營業稅以及契稅，其易轉嫁的性質增加了中低收入者的稅收負擔，而增加諸如房產稅的存量稅，其針對高收入人群且不易轉嫁，是有利于優化稅收的收入再分配功能。其次，房產稅將是地方政府的一個新稅源，主要針對高端存量房，稅基大、稅源穩定，有助于地方政府減少對土地財政的依賴。第三，房產稅也是完善住房差別化政策重要的一環。

二胎政策——二次人口紅利

人口始終是房地產市場發展的根本動力，由于為了控制人口過快的增長與資源之間的矛盾，我國自20世紀70年代開始逐步施行計劃生育政策，提倡晚婚、晚育，少生、優生，進而制定了“只剩一胎”的基本國策，從而有計劃地控制人口。這一政策對于我國的發展和人口問題的解決起到了不可忽視的積極作用，但是隨之而來的人口結構老齡化，社會勞動力稀缺等問題逐漸引起人們的廣泛關注。隨著第一批“獨生子女”逐漸達到適婚年齡，生育政策限制逐漸房款，從2000年放開“雙獨二胎”，到《決定》中所描述的“堅持計劃生育的基本國策，啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策，逐步調整完善生育政策，促進人口長期均衡發展。”，“單獨二胎”政策正式放開，表明在未來一段時間我國人口增速將迎來新一輪增長。

由于單獨二胎政策的開放，近兩年每年新增城鎮人口150萬人左右，根據目前城鎮人均住宅建筑面積2012年的數據，新增的配套的住宅面積約為5000萬方，約占商品房住宅銷售面積總量的5%。長期測算結果顯示，增加“單獨二胎”放開后人口紅利在20年后將會增加房地產住宅銷售面積13%左右，為房地產市場長期穩定的發展注入新的活力。此外，由二胎的開放，戶均人口數量增加，大戶型銷售占比將會有所提升，且再改需求較開放前會明顯提高。

政策展望

本次三中全會對于地產短期影響較小，房地產稅方向是市場預期內的，而土改并沒有直接帶來供給的增加，只是從長期看有可能通過增減掛鉤方式間接增加城鎮住宅用地供給。從長期來看影響房地產行業發展的是利率與匯率市場化的改革方向，土改以及戶籍限制的放開，將會帶動城鎮化進程進一步加快。二胎政策也將逐步對房地產有深刻的影響。對于目前市場的看法我們仍然維持前期觀點，目前地產行業仍然處于小周期中下降的軌道，估值缺乏彈性，建議維持“標配”。