房地產(chǎn)行業(yè)：優(yōu)先股豐富房地產(chǎn)公司融資渠道

2013年12月06日 07:34
來源：廣發(fā)證券

人參與條評(píng)論

核心觀點(diǎn):

從財(cái)務(wù)的角度分析優(yōu)先股的特點(diǎn)優(yōu)先股的投資者往往較為看重以下方面。1,作為一種類似于債券的投資工具,優(yōu)先股的股息率往往高于相似風(fēng)險(xiǎn)的債券的息票利率,也高于普通股的股息回報(bào)率,投資回報(bào)率更高。2,在部分國家,機(jī)構(gòu)投資者投資優(yōu)先股,其收到的股息可以享受稅收減免。3,優(yōu)先股股東在公司分配稅后利潤時(shí)擁有優(yōu)先分配權(quán),使得優(yōu)先股的高股息有保障。4,優(yōu)先股在一定的約定條件下可以轉(zhuǎn)換為普通股,相當(dāng)于給予優(yōu)先股投資者一份公司普通股的看漲期權(quán)。

公司發(fā)行優(yōu)先股往往基于以下幾點(diǎn)考慮。1,優(yōu)先股是一種相對(duì)較為便宜的增加資本的融資方式,尤其是對(duì)于有最低資本要求的銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)。2,發(fā)行優(yōu)先股是公司管理資產(chǎn)負(fù)債表的一種有效手段。相比發(fā)行公司債券,發(fā)行優(yōu)先股可以降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率。3,對(duì)于優(yōu)先股發(fā)行公司而言,當(dāng)出現(xiàn)現(xiàn)金流問題而無法支付優(yōu)先股股息時(shí),當(dāng)期未償付的股息可以累積到未來償付,不會(huì)像債券付息違約影響公司信用評(píng)級(jí)。并且,如果是股息非累積型的優(yōu)先股,公司甚至可以不償付當(dāng)期股息。

美國上市房地產(chǎn)公司發(fā)行優(yōu)先股經(jīng)驗(yàn)美國上市房地產(chǎn)公司自上世紀(jì)90年代以來陸續(xù)發(fā)行了優(yōu)先股,包括KB Home、PulteGroup Inc、Hovnanian Enterprises Inc以及M/I Homes。通過分析,可以從四個(gè)維度來小結(jié)發(fā)行優(yōu)先股對(duì)于發(fā)行公司的財(cái)務(wù)及估值影響,1,四家公司在發(fā)行優(yōu)先股的當(dāng)年,期末資產(chǎn)負(fù)債率基本都顯著下降;2,ROE穩(wěn)中有升,不過在次貸危機(jī)前后發(fā)行優(yōu)先股的公司,ROE受到行業(yè)影響并未上升;3,發(fā)行優(yōu)先股后的市凈率普遍下降;4,市盈率變化不確定,但從理論上看,ROE上升和市凈率下降的一個(gè)推論即是打開市盈率提升的空間。

中國上市房地產(chǎn)公司的優(yōu)先股試水從財(cái)務(wù)角度看,根據(jù)上述討論,我們認(rèn)為,除了銀行以及非銀行金融機(jī)構(gòu)外,房地產(chǎn)上市公司也可以嘗試優(yōu)先股。1,2013年第三季度末,申萬房地產(chǎn)板塊整體法下的資產(chǎn)負(fù)債率76%,排名第三位;2,2012年,申萬房地產(chǎn)板塊整體法下的平均ROE接近14%,排名第四位;3,對(duì)于房地產(chǎn)公司而言,相比開發(fā)貸、信托、房地產(chǎn)基金等債權(quán)型融資工具,優(yōu)先股股息償付更加具備靈活性,延期償付并不對(duì)公司信用評(píng)級(jí)產(chǎn)生負(fù)面影響。這種靈活性對(duì)于強(qiáng)周期,尤其是凈現(xiàn)金流波動(dòng)呈現(xiàn)周期性的行業(yè)而言,更為重要。從估值角度看,房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)溢價(jià)率通常較低,對(duì)于房地產(chǎn)公司而言,發(fā)行優(yōu)先股可以提升凈資產(chǎn)收益率,創(chuàng)造市盈率估值可提升的空間。

結(jié)語:進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)公司融資渠道優(yōu)先股試點(diǎn)推出對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率較高的房地產(chǎn)行業(yè)來說總體是利好的,房地產(chǎn)行業(yè)ROE比較高,也符合發(fā)行優(yōu)先股公司的特征。地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性非常強(qiáng),而我國金融市場(chǎng)還不是很發(fā)達(dá),企業(yè)更多是通過發(fā)債與直接融資等方式籌資,優(yōu)先股的推出必將進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)公司的融資方式,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

風(fēng)險(xiǎn)提示

優(yōu)先股推出進(jìn)度慢于預(yù)期。

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