恒大商業版圖成都想象 65億港元接盤華人置業資產

新聞配圖

7月14日晚間，華人置業集團發布公告透露，恒大地產全資附屬公司將以65億港元代價，收購其位于四川（樓盤）成都的三個物業及一筆私募基金投資。華人置業預期將從出售交易錄得收益約11.51億港元。

根據公告，被出售公司股權轉讓及應收債權權益轉讓的交易價款為65億港元。其中，出售Lucky Benefit Limited 100%股權及其應收債權所對應的代價為32.81億港元，出售升亮有限公司100%股權及其應收債權所對應的代價為32.19億港元。

華人置業表示，此次交易價款乃由出售協議雙方按照正常商業條款經公平磋商后厘定，并參照出售協議簽訂之日應收債權約46.05億港元；被出售集團截至2015年3月31日未經審核綜合或合并資產凈值約15.37億港元；及獨立合資格專業估值師就被出售公司物業進行估值的初步結果所示的估值盈余約4.64億港元。

華人置業拋售

觀點地產新媒體查看公告，上述兩家標的公司間接透過中國項目公司持有位于成都的三個地產項目。其中，華置?西錦城位于成都市金牛區迎賓大道123號及165號，規劃用途為住宅、車位、商業和辦公樓及庫房，總建面為79995平方米；華置?都匯華庭位于成都市錦江區鏜鈀街38號、義學巷60號，規劃用途為住宅、車位及商業樓，總建面達14.50萬平方米；華置廣場位于成都市提督街99號，規劃用途為酒店、辦公樓、購物中心、住宅及車位，總建面為42.77萬平方米。

此外，被出售公司資產包中還包括一家注冊成立于上海（樓盤）、總投資3億元的有限合伙企業。該合伙企業的經營范圍為股權投資、投資管理及投資咨詢服務，通過獲得、持有及處置投資組合公司，為其合伙人獲取長期投資回報。

據悉，該投資為華人置業其中一家中國附屬公司持有。Lucky Benefit Limited間接持有該中國附屬公司的75.8%股權，并已購得剩余的24.2%股權，只是股權的轉讓尚未完成。

觀點地產新媒體還留意到，華人置業對此次出讓緣由作了以下說明：受到國內經濟發展的影響，目前國內住宅物業的市場持續平穩發展，加上預期開征的房產稅及充裕的物業供應量，尤其非一線城市，其認為成都市的住宅物業的售價于未來較長時間難有上升空間。

“至于國內商業物業(包括購物中心、辦公樓及酒店)，隨著近年在成都市有多個大型商業物業落成并投入市場，導致可供租用面積及酒店房間的供應均出現過剩，出租物業的收入及酒店的經營收入已出現明顯的下調，繼而導致持有商業物業的回報較預期低。加上目前在成都市仍有多個興建中及待建的大型商業物業將會相繼落成，預計商業物業的收益會進一步下調。因此，公司認為成都市商業物業的資產價值可能會下跌。”

華人置業認為，為盡可能提升物業價值，出售交易對集團而言是難得良機，透過一筆交易即可出售位于成都的全部物業投資組合及于中國私募基金投資，以換取港元現金。在出售交易完成后，華人置業將會尋求其他投資機遇。

恒大商業收購

市場分析人士就向觀點地產新媒體指出，恒大地產此次收購的三個項目均位于城市核心區，并且三個項目均含有大量商業部分，這也反映了恒大地產近段時間在商業地產上的發展思路。

去年6月份，恒大地產以17.99億元的低價拿下了成都曹家巷面積167.68畝、總可建面積72.88萬平方米的曹家巷一二街坊地塊。這是恒大地產進駐成都主城區的第二個項目。

事實上，該地塊位于成都知名的舊改區“曹家巷棚戶區”，根據規劃，未來曹家巷將建成集寫字樓、商業綜合體為一體的新社區。由于該地塊規劃有寫字樓、商業綜合體，也意味著恒大地產將開啟其在成都的商業地產之路。

2015年初，恒大地產又以20.76億總價摘得成都川棉廠商住地塊。資料顯示，成華區川棉廠生活區A、B地塊，土地面積6.42萬平方米，折合96.31畝，其中出讓面積93.15畝，用途為城鎮混合住宅用地，商服用地、公共設施用地，建筑面積36.81萬平方米，起始樓面價4758元/平方米。

彼時即有市場人士對觀點地產新媒體指出，“70/90”條規、超高層建筑、集中商業等復雜的指標以及較多配建的要求增加了競得人的開發成本，“按現有規劃條件，預計恒大會把利潤押在商業部分，也就是說這個地塊的突圍之路應該是開發商業地產。”

不過，誠如華人置業于公告中所指，成都的商業地產發展已呈紅海之勢。相關數據統計，成都的商業地產在建面積超過290萬平方米，正在成為全國商業地產在建規模最大的城市之一，包括成都IFS、遠洋太古里等眾多商業綜合體都已經或即將投入運營。

對于恒大成都項目的商業前景，有市場人士曾對觀點地產新媒體指出，“一直還沒有看過恒大做商業的項目和水準，所以不好評價。”但可以看到的事實是，作為地產企業布局西南重鎮的成都，商業地產體量將可能面臨“井噴”。