華人置業65億拋售內地資產 港資房企加速逃離內地

華人置業65億拋售內地資產港資房企加速逃離內地？

王小明

繼李嘉誠早前拋售內地地產項目之后，近期多家港資房企緊跟李嘉誠的步伐，大手筆出售內地物業。7月14日，香港知名富豪劉鑾雄旗下華人置業集團宣布，向恒大地產出售位于成都的三個商住物業項目的全部權益，代價為65億港元。這是華人置業在內地的最大的發展項目，該筆交易之后，華人置業在內地的布局將僅剩重慶地區的一個物業發展項目，其余的都是持有型物業。

在不少資本市場分析人士看來，港資房企頻頻拋售內地資產，一方面可能是企業內部戰略調整所致，另一方面也是因為資產投資回報率不及以往時候，“如果套現投入到一些高新技術行業，回報率會比投資地產更高一些。”

華人置業退出

根據華人置業的公告內容，華人置業此次出售的兩家目標公司分別為Lucky Benefit Limited及升亮，包括出售上述公司100%的股權及應收債權等全部權益，代價約為65億港元。

上述兩家公司持有華人置業位于四川成都的三個商住物業項目，分別為華置·西錦城、華置·都匯華庭及華置廣場。該3個物業項目總建筑面積合共約65.27萬平方米，其中華置·西錦城及華置·都匯華庭為住宅、車位及商業項目，而華置廣場為酒店、辦公樓、購物中心、住宅項目。

此外，此次出售的資產包中還包括一家注冊于上海、總投資3億元的有限合伙企業。該合伙企業的經營范圍為股權投資、投資管理及投資咨詢服務，通過獲得、持有及處置投資組合公司，為其合伙人獲取長期投資回報。

目前，該投資公司75.8%股權已由Lucky Benefit Limited間接持有，剩余的24.2%股權也將在近期轉讓予Lucky Benefit Limited。

在公告中，華人置業將出售上述資產的原因歸結為資產升值空間有限。華人置業認為，隨著中央政府對經濟發展新常態的確立，未來國內經濟將在合理區間內保持平穩增長。但受到國內經濟發展的影響，目前國內住宅物業的市場持續平穩發展，加上預期開征的房產稅及充裕的物業供應量，尤其非一線城市，比如成都，其住宅物業的售價于未來較長時間難有上升空間。

而在國內商業物業(包括購物中心、辦公樓及酒店)方面，華人置業也認為，隨著近年在成都市有多個大型商業物業落成并投入市場，導致可供租用面積及酒店房間的供應均出現過剩，出租物業的收入及酒店的經營收入已出現明顯的下調，繼而導致持有商業物業的回報較預期低。“目前在成都市仍有多個興建中及待建的大型商業物業將會相繼落成，預計商業物業的收益會進一步下調。公司認為成都市商業物業的資產價值可能會下跌。”

通過出售成都這三個項目的物業組合以及中國的私募基金投資，華人置業不僅可以錄得約11.51億港元的凈收益，還直接套現了65億港元現金，華人置業表示，在出售交易完成后，華人置業會尋求其他投資機遇。

作為最早踏足內地房地產市場的香港地產商之一，華人置業在內地的發展可以追溯到1987年，通過其內地投資旗艦——愛美高集團，華人置業的投資足跡遍布北京、上海、深圳、南京、成都、重慶等多個一線中心城市。

目前，華人置業仍然在內地持有包括北京希爾頓酒店、北京東方國際大廈、上海愛美高大廈、上海新茂大廈、深圳羅湖商業城等多個商業項目，此次向恒大出售的成都項目組團，也是由華人置業于2006年時獲得的土地開發而成。在完成該資產的出售后，華人置業于內地的布局除了持有型資產外，將可銷售物業僅剩位于重慶江北區的御龍天峰住宅項目。

“華人置業的退出一方面可以理解為是因為內地地產資產的投資回報不及以前，但更可能的原因是與其企業自身的調整變化有關”，有香港券商分析師表示，近年來，華人置業的經營境況并不好，隨著大股東劉鑾雄卷入澳門巨貪案，華人置業的營收情況每況愈下，不得不頻頻出售資產以渡危機。

華人置業2014年年報顯示，當年華置的收入同比大減了59.3%，只有26.27億港元，而同期債務卻達到165.49億港元，其中近90%的債務都必須在兩年內償還。為緩解燃眉之急，華人置業去年至今不得不出售了多項物業及兩家上市公司股權。

內地吸引力大減？

雖然從表面看來，華人置業此次出售內地資產更多是出于疏解內困的需求，但事實上，從李嘉誠的這兩年頻頻拋售內地地產物業開始，內地地產行業對于港資地產企業的吸引力已經在逐漸降低。

在華人置業出售成都資產之前，總部位于香港的瑞安房地產也被傳出即將向領匯基金出售位于上海的企業天地一期項目的消息。據稱，領匯收購的單價還不到9萬元/平方米，按企業天地一期地上總建筑面積8.3萬平方米推算，成交總價將逾70億元。

7月10日，瑞安房地產發布公告證實，公司確實正與潛在買家商討可能出售本公司直接或間接持有的商業物業，包括位于中國上海市的物業。但還未與任何人士或公司就可能出售簽訂具法律約束力的協議。瑞安表示，該等交易與公司早前公布的投資策略是一致的。

而最新的信息顯示，瑞安期望出售的可能還不只是企業天地一期項目，還包括企業天地三期。7月14日，有外媒援引知情人士的消息稱，萬科正尋求與PAG以及鐵獅門合作組成財團，期望以35.7億元人民幣的價格收購瑞安房地產手中的企業天地三期項目。該財團中，萬科將占50%的權益，PAG以及鐵獅門分別占45%以及5%的權益。

目前，該消息還未獲得各方的證實，但市場已有消息稱，三方組成的財團已經在為收購做準備，正在尋求一筆5.09億美元的雙幣貸款，該筆貸款將為上述收購案提供資金。

顯然，瑞安在尋求合適的買家出售旗下內地資產已成定局，而這也符合瑞安過去幾年來在內地市場的一貫策略：從2011年至今，瑞安不斷減持內地資產，其在上海、重慶、廣州地出售的項目累計已經超過100億元。

誠然，瑞安近兩年“轉租為售”的戰略轉型也是其出售資產的重要原因之一，但不可否認的是，內地地產項目對于港資企業的吸引力相比以往已經不可同日而語。內地房地產政策環境的變化以及不斷壓縮的盈利空間，讓資產周轉普遍變慢的港資企業在內地的經營業績每況愈下。

“相比2010年前后，港資企業現在進入內地的積極性明顯降低了，政策環境變化、競爭的激烈以及利潤空間的壓縮都是港資地產企業所難以適應的”，廣州一名本土龍頭房企高管對本報記者表示。

以2009年、2010年高調進入內地華南市場的香港新鴻基地產為例，近幾年其在內地市場的發展都不及預期。2014年，其內地的銷售金額僅完成90億港元，只相當于目標的79%，中高端的項目定位導致其飽受內地限購政策的影響，資金回籠緩慢，而其參與的舊城改造項目，也因為改造周期長而難以控制成本。

“現在內地的投資已經占到我們總投資的23%，我們覺得這個比例已經差不多夠了”，在2014年的年度業績會上，新鴻基聯席主席郭炳江坦誠，現階段新鴻基將會先做好手上已有的項目為主，暫時不會在內地新增別的項目。

而除新鴻基之外，以高端商業項目運營為特色的港派地產龍頭恒隆地產近兩年在內地的發展也大不如從前。2014年，受內地打貪及反腐的影響，國內高端消費市場下滑嚴重，定位高端購物廣場的恒隆由此也受到了沖擊，“內地情況艱難，不知何時可能好轉”，恒隆主席陳啟宗慨嘆，以往恒隆在內地買地都是在市場低迷期出手的，但現在內地已經很少有類似的買地機會。

而在不少內地地產企業看來，港資企業的撤退則是一個難得的擴張良機。此次恒大地產從華人置業手上接手成都三個項目，對于恒大擴張西部地區的版圖就提供了一條捷徑。“現在國內的融資環境和貨幣政策都在放寬，融資成本的下降對于企業并購優質項目來說大大降低了成本，錯過了這個窗口機會可能就沒有了”，恒大內部人士對本報記者表示。