軟妹幣閃了點小腰 看準美元可玩點QDII-REITs

近期人民幣的貶值令國內居民向境外配置資產的需求加大，據了解，目前很多居民計劃在國外購買房產，在享受幣種升值的同時，也分享國外較高的租金收益率，但是投資單一房產存在一定的流動性風險，且必須支付較高的中介費用，實際上通過投資房地產信托的QDII基金，同樣可以達到以上兩個目的，而投資這些基金，還不受年購匯5萬美元的限制。

歷史數據顯示，過去30年REITs的分紅收益率平均接近7%，這一收益率要好于美元活期或者定期、美元理財產品等。

中國基金報記者方麗

一路升值的人民幣近期被閃了點小腰，也讓出國旅游、留學、海淘……的小伙伴成本又多出了點銀子。更重要的是，隨著人民幣匯率逐漸市場化，未來呈現區間小幅波動的概率增大，對普通投資者理財布局產生一定影響。

據中國基金報記者了解到，已經有先知先覺的小伙伴已經開始重視美元的配置價值，自去年四季度就逐漸關注起美元資產，尤其是高凈值的小伙伴。若對于普通小散們來說，國內布局美元資產的渠道并不多，僅美元活期或者定期存款、美元理財產品、各機構發行QDII產品，其中QDII產品包括權益類、債券類、房地產類（REITs）。而在目前的大背景下，較為穩健的配置對象是房地產類（REITs）QDII。

數據顯示，目前國內公募QDII-REITs有4只，分別為廣發美國房地產指數基金、諾安全球收益不動產、嘉實全球房地產、鵬華美國房地產基金。其重點是通過投資美國物業，分享因租金收入和資產增值帶來的收益機會。相較美元活期或者定期、美元理財產品，這類品種年化收益率更高，更有吸引力，不過波動率也較大，更適合長期持有。

什么是REITs？

要理解QDII-REITs也可稱為房地產QDII，首先要理解什么是REITs？用度娘來說，REITs:(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

而用小白話來說，就是大家一起出錢買美國的房子，這個房子可以包括公寓、酒店、商場、辦公類、醫藥、倉庫等等，做包租婆--靠租金賺錢，同時分享房價上漲的收益。

理解了REITs運作，也就可以理解這類產品的收益來源。REITs的收益主要來源于相對穩定的股息率和資本利得。投資者關注的重點應該是REITs的股息率，這類產品特別之處就在此，REITs一般規定把應稅收入的至少90%以股息形式派給股東，因此股息率相對優厚。NAREIT全美房地產投資信托協會數據顯示，從歷史收益看，過去30年分紅收益率約在4%~12%之間，平均接近7%。若是資本利得（簡單來說，就是買賣價差收入）豐厚就更錦上添花。

在美國，REITs被投資者視為是股票、債券、現金之外的第4類資產，是重要的分紅產品。因此，REITs長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低，也是這類品種最大特色。

4只QDII有些微差異

投資以這類資產為主要投資標的的QDII-REITs，也可被視作是間接投資美國房子做包租婆。中國基金報記者發現，目前專門投資這類資產的QDII有4只，分別為美國房地產指數基金、諾安全球收益不動產、嘉實全球房地產、鵬華美國房地產基金，存在些許差異。

第一大差異是投資方式是主動還是被動。目前僅廣發美國房地產指數基金為指數型產品，屬于被動管理品種，諾安全球收益不動產、嘉實全球房地產、鵬華美國房地產基金均為主動管理品種。相對來說，被動型產品配置REITs始終保持較高水平，以最大限度從指數上漲中受益。優點是可以避免指數漲而基金不漲的情況，但也可能隨著指數而出現較大波動。而其他3只產品則靈活度更大，有些品種還持有部分房地產股票。

第二大差異是投資范圍，其中諾安全球收益不動產、嘉實全球房地產為全球范圍配置，而鵬華美國房地產、廣發美國房地產指數專注于美國市場。中報數據顯示，諾安全球收益不動產主要仍配置在美國，而嘉實全球房地產則在配置美國之外，還布局了澳大利亞、法國、荷蘭、日本、英國、香港等12個國家或者地區。

第三大差異則是費率的差異。作為指數型產品，廣發美國房地產指數基金管理費為0.8%，而其他房地產QDII的費率多在1.5%至1.7%，托管費也在0.3%至0.35%之間。

收益率大PK

長期看有優勢

歷史數據顯示，過去30年REITs的分紅收益率平均接近7%，這一收益率要好于美元活期或者定期、美元理財產品等。

以投資REITs為主要方向的QDII產品，業績可以成為一個參考。數據顯示，這4只QDII-REITs產品2013年、2014年、2015年收益分別為-2.3%、24%、-8%。需要指出的是，這些產品成立以來收益均為正，其中表現最好的是2011年出現的諾安全球收益不動產，成立以來收益達到27%。緊隨其后的是2013年成立的廣發美國房地產，其中美元和人民幣品種收益率分別為14.215%、17.8%。總體來看，表現偏于穩健。

這類產品和國內資產相關度非常低，如在8月份A股市場大跌，但大部分QDII-REITs基金取得了正收益，不少產品最大回撤也不過4%，具有較好分散風險的價值。

需要指出的是，這類產品PK的對象是銀行美元活期存款、銀行美元定期存款和銀行美元理財產品收益率，而這類品種有一定優勢。

據中國基金報記者了解，中國銀行美元活期存款利率為0.05%，而7天通知、1個月、3個月、6個月、1年、2年的分別為0.05%、0.2%、0.3%、0.5%、0.75%、0.75%。外資銀行往往會高一些，但是多數在1%左右，一些活動特價會給出2%左右的收益。同樣外幣銀行理財產品目前收益率也多在1.5%~2%之間，給出最好收益率超過2%的品種較少。因此，若持有時間較長，QDII-REITs收益率更有競爭力，不過這類品種也不太可能出現暴漲。

風險在何方？

波動率也很大

這類產品的風險在何方？其實有三大風險，第一是REITs也可以在二級市場交易，這也會影響收益；第二是部分QDII-REITs產品并非全部投資REITs，若投資股票市場也會影響收益；第三，QDII-REITs投資于海外市場，因此存在匯率波動情況。此外，REITs品種眾多，基金經理布局也影響收益。值得注意的是，在某些特點環境下波動率也比較大，比如2008年極端情況下，波動幅度極高。

投資者在這些風險中需要重點注意第二大風險，因為目前不少QDII-REITs也投資一些房地產股票等，一旦市場不佳可能影響最后收益，波動性也會較大，不過若投資得當，則收益率將更為可觀。因此投資者更應該重視觀察這類品種的季報、年報等，看準起布局特色，按照自己的風險收益特征來選擇具體品種。

此外，美國REITs持有的物業分布非常廣泛，覆蓋經濟活動的各個領域，包括購物中心、辦公樓及停車場、出租公寓、酒店及度假村、醫院及養老院、自助倉庫、物流配送中心、高速公路服務區和林場等。不同的REITs品種，波動性、收益率也差異較大，因此還需要看基金經理的投資能力，看準業績持續領先但基金波動較小的品種。

或受益于人民幣貶值

實際上，在人民幣貶值的過程中，QDII-REITs基金可能成為一個較好的避險品種。

華寶證券日前發布“QDII-REITs基金，匯改下的避險利器”報告顯示，目前是投資QDII-REITs市場較為良好的時機。主要原因在于，第一，REITs是類固定收益產品，可避開權益市場的波動。第二，美元進入升值周期，購買QDII-REITs產品等于購買了美元資產，以達到資產避險的作用。

鵬華基金也表示，近期人民幣大幅度貶值，雖然前期累積的貶值壓力得到一次性釋放，但就中長期而言，人民幣兌美元匯率仍受到中美兩國經濟基本面與政策面差異影響，考慮到中國貨幣政策可能總體寬松，而美國貨幣政策則大方向上趨緊，人民幣兌美元仍然存在中期貶值壓力。面對美元的升值趨勢，和國內股市波動率較大，配置主投美國房地產類資產的QDII基金，能充分對沖美元升值帶來的資產風險。

需要指出的是，通過QDII布局美國資產有個好處，目前外匯年度總額上限為每人每年等值5萬美元，也就是說每年每人最多換5萬美元，而通過QDII基金則不受這個限制，可以持有更多的美元資產。若人民幣繼續貶值，可以成為較好的避險地。

目前或是較好時點

“下半年美國房價增速要超過去年，加上美國經濟增長勢頭穩健，下半年REITs投資機會較大。”廣東一位QDII基金經理表示，上半年這類品種表現不好主要是因為去年收益過高，在今年上半年持續調整的基礎上，未來這類品種有望爆發，目前可能就是較好時間點。

鵬華基金也表示，由于二季度美聯儲加息已經提前在REITs上有所反映，并出現了過度反映，預計未來加息帶來的影響將趨于穩定，REITs面臨拐點。目前預期較高的是在9月17日加息，在加息附近或許仍有波動產生，但波動的事件和幅度或許相對有限。整體來看，在美聯儲加息后，靶子落地，風險充分釋放，美國房地產REITs的表現會比較穩健。長期來看，美國REITs的年化收益在10~11%左右，下半年預期收益約在5%左右；疊加下半年人民幣貶值在2~3%之間，下半年這類產品有希望獲得一個較有吸引力的收益水平，而且當下或是很好的買入機會。

諾安全球收益不動產基金經理表示，展望未來市場走勢，美國經濟將維持穩步復蘇態勢，房地產市場回暖趨勢仍將延續，仍看好未來REITs市場的表現。

嘉實全球房地產基金經理則在中報表示，雖然市場焦點已落在美聯儲的加息時點和步伐，但是美國以外的多個地區央行降息有助部分緩和未來美聯儲貨幣政策正常化對全球經濟的影響。 即使美聯儲一旦開始加息，其步伐將是漸進而且取決于經濟復蘇的走勢。在房地產市場方面，機構投資者如主權基金，養老基金，保險公司等對房地產的投資性需求沒有減少，而新供給在大部分市場仍然有限。雖然房地產市場持續改善的基本面將繼續推動全球REITs的現金流和估值提升，但利率政策正常化仍有可能對REITs價格帶來下壓風險。綜上所述，對全球REITs市場在下半年的總體表現持謹慎樂觀的態度。