房地產行業：投資企穩時點漸近

地產投資見底點不遠:全國房屋新開工面積11.48億平方米,同比降12.6%,降幅較上月縮小4.2個百分點。其中住宅新開工面積7.93億平方米,同比下降13.5%。住宅單月開工面積創下年內新高,一如我們此前所預計,銷售端的起勢,庫存去化的加速,帶動開發商開工意愿回升,預計四季度新開工恢復勢頭仍將持續。9月份房地產投資增速降幅依然擴大,凸顯出當前穩增長的壓力,但相對而言,我們對四季度房地產投資企穩依然報以信心,在需求端,政策扶持思路仍將延續,未來貨幣政策、需求端政策仍將預計擇機出爐,進一步強化企業需求端改善效應,供給端我國房地產行業股權融資、公司債等層面的放開也對企業資產負債表帶來改善,再考慮到去年10月單月同期基數較低,我們對今年四季度投資企穩止跌是抱以期待的土地市場依舊低迷,關注四季度供地改善:房地產開發企業土地購置面積1.59億平米,同比下降33.8%,土地成交價款4916億元,同比下降27.5%。單月土地購置面積繼續下行,土地市場仍未有明顯起色,這也是掣肘投資增速企穩的主要原因,但從我們對一些重點城市的跟蹤來看,四季度將進入推地高峰,這對四季度土地購置面積的邊際改善效應是值得關注的。

政策加碼銀十可期:商品房銷售面積8.29億平方米,同比升7.5%,商品房銷售金額5.67萬億元,同比增長15.3%。單月住宅銷售面積和銷售均繼續保持同比增長。9月末政策再加碼,首付比例下降至25%,在需求政策不斷釋放下,我們認為四季度主流城市成交熱度將得以繼續保持,但展望明年,在行業增速放緩的大背景下,市場銷售已經在不斷的政策刺激下恢復到一個較高水平,后續新政策出臺所帶來的邊際改善效果預計越來越有限。價格方面,全國商品房銷售均價環比繼續下降,百城住宅價格指數9月環比上升,相對而言,我們認為此輪周期下,房地產板塊的價格很難再出現如2011年或者2013年的全國一片普漲,越來越結構性的增長格局將會成為未來很長一段時間的常態。

寬松資金面助力投資恢復:房地產開發企業到位資金9.07萬億元,同比上漲0.9%。其中,個人按揭貸款1.16萬億元,同比增長18.1%。在房地產企業資金來源結構中,個人按揭貸款依然一枝獨秀,是房企到位資金的主要貢獻,雖然三季度以來房企多元融資渠道的放開效應已經逐步顯現,尤其房企公司債融資愈發活躍,1-9月房企發行公司債規模已達到1950億,占到市場規模的45%,但這些改善尚未在自籌資金等指標中顯現。從歷史經驗來看,企業資金面恢復后必將帶來投資意愿的企穩,從當前來看,這種剪刀差預計不會持續太久。