方正宏觀下半年樓市政策展望：加強(qiáng)監(jiān)管而非加強(qiáng)調(diào)控

來(lái)源：澤平宏觀，作者：方正房地產(chǎn)夏磊、宏觀任澤平

導(dǎo)讀：我們?cè)?015年中預(yù)測(cè)“一線房?jī)r(jià)翻一倍，三四線漲不動(dòng)”，隨后一線房?jī)r(jià)暴漲，三四線去庫(kù)壓力仍大。7月26日政治局會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫。近期新華社連續(xù)3日評(píng)樓市變局。

投資要點(diǎn)：

政治局會(huì)議提出抑制房市泡沫，房地產(chǎn)調(diào)控?fù)?dān)憂再起。

近日，樓市政策面消息不斷：新華社連續(xù)3日評(píng)樓市變局，7月26日，政治局召開(kāi)會(huì)議，指出降成本的重點(diǎn)是增加勞動(dòng)力市場(chǎng)靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)。市場(chǎng)關(guān)于新一輪調(diào)控政策預(yù)期又起，政策似乎在“去庫(kù)存”“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“防泡沫”“降成本”之間面臨抉擇。

中央政府是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主體。

1）自1998年房改以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了迅猛發(fā)展，階段性的過(guò)熱總是引發(fā)“調(diào)控”的呼聲，在市場(chǎng)疲軟之后，各界又呼喚“救市”。把市場(chǎng)日常監(jiān)管和逆周期調(diào)控，經(jīng)常混淆。

2）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的第一個(gè)文件，是2002年8月建設(shè)部等6部委印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸調(diào)控的第一個(gè)文件，是2003年6月人民銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，此后，建設(shè)部和人民銀行承擔(dān)了房市調(diào)控的主要職能。

3）自2014年9月調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，到2016年2月調(diào)整交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，在差別化信貸、交易稅費(fèi)優(yōu)惠范圍等方面，住建、財(cái)政、央行已經(jīng)打出一系列政策組合拳。政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年的升勢(shì)，但區(qū)域分化、冷熱不均的態(tài)勢(shì)更加明顯。面對(duì)區(qū)域分化的市場(chǎng)，作為宏觀調(diào)控的主體，中央政府已不太可能出手調(diào)控，更多的責(zé)任會(huì)交給地方政府，所謂“因城施策”。

地方政府是GDP考核主體，只會(huì)樹(shù)調(diào)控大旗，行監(jiān)管之實(shí)。

1）自去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定下了“整體去庫(kù)存、局部防風(fēng)險(xiǎn)”的基調(diào)，調(diào)控已經(jīng)布好局了，剩下的就交給地方政府“因城施策”,搞好市場(chǎng)監(jiān)管。但一二線城市房?jī)r(jià)暴漲，地方政府肩負(fù)“去庫(kù)存”、“抑制房?jī)r(jià)泡沫”兩個(gè)重要任務(wù)，只好樹(shù)調(diào)控大旗，行監(jiān)管之實(shí)。

2）仔細(xì)觀察今年以來(lái)的政策走向，可以發(fā)現(xiàn)政策并沒(méi)有發(fā)生大的變化。蘇州的“調(diào)控十條”，強(qiáng)調(diào)的是控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)以及加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，要求地產(chǎn)企業(yè)一次性公開(kāi)房源及價(jià)格，防止捂盤(pán)惜售、借機(jī)漲價(jià)。南京的“寧十七條”，講的是加強(qiáng)商品住宅用地供應(yīng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格行為。合肥的“廬八條”關(guān)注的是商品住房?jī)r(jià)格明碼標(biāo)價(jià)備案管理，實(shí)施差別化信貸政策。二線城市的政策，沿用的依然是差別化信貸、規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)行為、調(diào)節(jié)土地供應(yīng)的監(jiān)管路數(shù)，沒(méi)有祭出“限購(gòu)”，以免誤傷剛需。而新華社連發(fā)三文評(píng)房地產(chǎn)、住建部約見(jiàn)地產(chǎn)大佬開(kāi)小會(huì)，更多的是表明政府對(duì)房地產(chǎn)動(dòng)向密切關(guān)注，掌握輿情，對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)加強(qiáng)監(jiān)管。如果市場(chǎng)會(huì)錯(cuò)了意，以為調(diào)控韁繩又要收緊，不僅不會(huì)穩(wěn)定市場(chǎng)、反而會(huì)加劇恐慌。

區(qū)別市場(chǎng)調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管，是識(shí)別未來(lái)房市政策走勢(shì)的關(guān)鍵。

1998年的7月3日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》正式下發(fā)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的開(kāi)始。18年后的今天，政府仍然身兼兩職，調(diào)控和監(jiān)管。

調(diào)控和監(jiān)管，二者有本質(zhì)的不同。

其一，兩者的使用情景、目的不同。房地產(chǎn)調(diào)控，是在市場(chǎng)失靈時(shí)采取的政策，直接目的在于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，糾正市場(chǎng)失靈；房地產(chǎn)監(jiān)管，是規(guī)范買(mǎi)賣(mài)雙方市場(chǎng)主體政策，直接目的在于糾正微觀主體的不當(dāng)行為，防范可能引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

其二，兩者的具體手段不同。房地產(chǎn)調(diào)控，主要包括需求端的限購(gòu)、限價(jià)、信貸措施、稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼，以及供給端的土地供應(yīng)、保障房供應(yīng)等。房地產(chǎn)監(jiān)管，在需求端包括規(guī)范房產(chǎn)交易程序、禁止首付貸和配資等高杠桿行為、規(guī)范中介行為等，在供給端包括規(guī)范開(kāi)發(fā)商拿地、定價(jià)和預(yù)售等行為。

其三，力度和直接效果不同。房地產(chǎn)調(diào)控，是主動(dòng)干預(yù)型措施，直接對(duì)房地產(chǎn)短期供需產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)監(jiān)管，是被動(dòng)防范性措施，僅就擾亂市場(chǎng)秩序的市場(chǎng)主體行為產(chǎn)生約束，正常情況下很少對(duì)市場(chǎng)整體運(yùn)行造成沖擊。

下半年政策展望：房市調(diào)控不會(huì)發(fā)生大轉(zhuǎn)折，但監(jiān)管會(huì)加強(qiáng)；區(qū)域政策分化；降溫土地市場(chǎng)；房產(chǎn)稅和利息抵個(gè)稅政策短期難以推出

1）目前房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路是“整體去庫(kù)存、局部防風(fēng)險(xiǎn)、因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)”。在現(xiàn)階段市場(chǎng)分化、市場(chǎng)主體預(yù)期并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，市場(chǎng)監(jiān)管政策將會(huì)推出，調(diào)控政策可能不會(huì)發(fā)生大的改變。如果調(diào)控政策過(guò)于頻繁出臺(tái)，增加市場(chǎng)發(fā)展的不確定性，加劇市場(chǎng)波動(dòng)，甚至影響正常的投資和消費(fèi)，增加投機(jī)者套利。在經(jīng)濟(jì)下行、三四線去庫(kù)存壓力較大、一二線房?jī)r(jià)漲速過(guò)快的背景下，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)期，政府在房地產(chǎn)政策方面的風(fēng)格是：加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，淡化行政調(diào)控，個(gè)別地方適度干預(yù)。

2）市場(chǎng)分化，政策也在區(qū)分。去庫(kù)存方面，雖然統(tǒng)計(jì)局口徑的商品房待售面積，上半年減少437萬(wàn)平，住宅待售面積減少1650萬(wàn)平，商品房和商品住宅狹義庫(kù)存仍高達(dá)71436萬(wàn)平和43598萬(wàn)平，考慮到在建未售、以及已規(guī)劃未開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)潛在庫(kù)存巨大。而上半年，一、二線城市庫(kù)存去化很快，但是三、四線城市乃至中西部二線城市去庫(kù)存將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。防風(fēng)險(xiǎn)方面，一線城市成交回歸理性，調(diào)控措施效果初現(xiàn)，但房?jī)r(jià)上行仍存壓力，政府對(duì)其監(jiān)測(cè)和關(guān)注將會(huì)持續(xù)；熱點(diǎn)二線城市需求集中釋放，一致性預(yù)期下投資投機(jī)需求出現(xiàn)，導(dǎo)致供需緊張，迅速推高房?jī)r(jià)，因此防止開(kāi)發(fā)商借機(jī)漲價(jià)、增加有效供給仍是二線城市調(diào)控主基調(diào)。

3）勸退國(guó)企拼地王，降溫土地市場(chǎng)。年初我們講“地王邏輯”，強(qiáng)調(diào)在“大魚(yú)吃小魚(yú)”的央企整合背景下，拿現(xiàn)金換資產(chǎn)，掌握充裕的土地儲(chǔ)備，不僅在估值上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，更能掌握話語(yǔ)權(quán)。上半年地王頻現(xiàn)，已經(jīng)引起輿論和政府的高度關(guān)注，下半年，一些城市不排除會(huì)用“行政談話”、土地拍賣(mài)勸退央企的方式，給土地市場(chǎng)降溫。但是不斷減少的土地供應(yīng)、地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，決定了地王只會(huì)被推遲，難以被禁止。

4）房產(chǎn)稅短期不具備出臺(tái)的條件。十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，此后房產(chǎn)稅要推出的傳聞不絕于耳。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革，應(yīng)立法先行，并滿足6個(gè)前提條件：一是開(kāi)展全國(guó)的住房普查，掌握全國(guó)住房的基本情況；二是建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，準(zhǔn)確及時(shí)的采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、實(shí)時(shí)查詢；三是統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)，由于歷史遺留原因，目前僅在北京，就有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等不同類(lèi)型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一；四是完成房地產(chǎn)稅改革，目前在房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，有11個(gè)稅種，應(yīng)重新設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦，避免重復(fù)征稅；五是完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法，清楚界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”，以確定房產(chǎn)稅的免征條件。六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據(jù)。

5）利息抵個(gè)稅目前不是合適的推出時(shí)機(jī)。早在2003年，十六屆三中全會(huì)即提出，我國(guó)個(gè)人所得稅改革的方向是“實(shí)行綜合和分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)人所得稅制”，2011年修訂個(gè)人所得稅法，僅將個(gè)稅起征點(diǎn)上調(diào)至3500元，其課稅模式一直是分類(lèi)所得制。十八屆三中全會(huì)決定再次提出，逐步建立綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)人所得稅制，個(gè)稅改革應(yīng)是箭在弦上。

所謂“綜合與分類(lèi)相結(jié)合”，即是將個(gè)人收入加總計(jì)算，同時(shí)考慮到家庭類(lèi)型的不同，確定稅前抵扣范圍。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，稅前扣除項(xiàng)一般包括房租、利息支出、醫(yī)療費(fèi)用支出、特定的商業(yè)保險(xiǎn)與社會(huì)保障支出等，綜合考慮贍養(yǎng)人口、按揭貸款等情況，涵蓋住房、教育、養(yǎng)老等多個(gè)范圍。

房貸利息抵個(gè)稅符合個(gè)稅整體的改革思路，需要明確的是，稅前扣除不僅是房貸利息，房租也是可能的抵扣項(xiàng)。

在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，如果推出利息抵個(gè)稅，對(duì)于房貸使用率較高的一二線城市，將會(huì)率先收益，但房?jī)r(jià)會(huì)火上澆油。高庫(kù)存的三四線城市，居民杠桿率低，對(duì)去庫(kù)存作用有限。因此，在目前的時(shí)點(diǎn)，可能不是合適的推出時(shí)機(jī)。

6）交易稅費(fèi)一線城市不會(huì)上調(diào)，三四線可能先征后補(bǔ)去庫(kù)存。目前，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，有增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅等6個(gè)稅種。其中，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，免征土地增值稅。交易環(huán)節(jié)稅收意在打擊短期投機(jī)性需求，但在供求關(guān)系緊張的市場(chǎng)形勢(shì)下，賣(mài)方會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，無(wú)法實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的。出于對(duì)誤傷剛需的擔(dān)心，交易稅費(fèi)天然存在“天花板”，短期不具有上調(diào)的空間。而年初的契稅、營(yíng)業(yè)稅下調(diào)，在很大程度上，已將一線城市排除在外。下半年，去庫(kù)存壓力大的城市可能通過(guò)“先征后補(bǔ)”，減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)購(gòu)房。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)銷(xiāo)售不及預(yù)期，行業(yè)政策不及預(yù)期