厘清房地產紛亂消息背后真相 分析稱這些地方房價將失控

鳳凰財經綜合 近期關于房地產行業消息突然爆棚，有關于地方重出限購政策的，有說房地產拐點已經到來的，那么房地產行業目前究竟處于什么態勢？又會有何發展趨勢呢？

房地產現狀：

35城住宅庫存規模連續3月下調 加劇房價上漲壓力

本月22日，易居房地產研究院發布的數據顯示，截至7月底，包括北上廣深在內的35個城市新建商品住宅庫存總量為24478萬平方米，環比減少1.0%，同比減少5.6%。綜合近一年數據，2015年下半年開始，35城市庫存總體呈現下滑態勢。今年4月，隨著房企推盤節奏加快，庫存規模略有上升。5至7月，庫存規模開始繼續下調。

7月，35個城市商品住宅延續供小于求的態勢。當月，35城市新建商品住宅月度新增供應量為2161萬平方米，環比減少11.6%，同比增長5.9%。7月推盤節奏相比6月有所放緩，體現出淡季效應。與此同時，35個城市月度新增供應量小于新增成交量，其中7月新增成交量為2414萬平方米，環比減少6.9%，同比增長9.9%。新增供應小于新增成交，促使7月庫存出現下降。

上半年環京樓市"量價齊升" 燕郊房價同比增近6成

隨著京津冀一體化深入推進，環京區域成為置業、投資的熱點，房地產市場紛紛啟動上漲模式。今年上半年，環京7區域整體成交“量價齊升”，市場規模較2013年幾乎翻倍。

受通州城市副中心的確立和北京限購政策影響，環京周邊三四線城市成為投資置業熱土。廊坊“四小虎”（燕郊、香河、大廠、固安）更是其中最為活躍的四個區域，房價漲幅甚至跑贏去年全國房價漲幅首位的深圳。

此外，北京“大七環”貫通在望的消息，更加有力助推了樓市升溫，河北燕郊、香河、固安等地的房地產商紛紛以“北京大七環”為噱頭進行營銷。今年上半年，河北燕郊樓市成交均價超15000元/平方米，同比增57.79%。

面對漲勢如虹的房價，官方首先瞄準首付貸出手。

住建部等七部門出臺新規 房地產中介不得提供首付貸

針對部分中介機構及從業人員發布虛假房源、強制代辦收費、吃差價、侵占或挪用交易資金、違規從事金融業務等問題，住房和城鄉建設部等七部門提出一系列政策措施，規范房地產中介市場秩序。

媒體8月17日從住建部獲悉，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會等七部門聯合印發的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，在現有法律法規和政策框架內，從規范中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管等方面，提出了一系列政策措施，力求充分發揮各部門優勢，充分履行監管職責，形成監管合力，不斷規范房地產中介市場秩序，切實維護群眾合法權益。

機構則認為：房地產市場拐點已經到來 投資增速或負增長

中國金融四十人論壇分析認為，2009年后我國房地產周期與經濟周期基本同步。簡單的數據分析顯示，金融危機之后我國房地產投資和GDP增長的周期重合度顯著提高，2009年以后房地產投資占GDP的比重也從以往的5%以下快速上升到6%以上。2008年以前房地產投資增速和GDP增速并無明顯的同步關系，而2008年至今兩者的相關系數高達到0.76。2016年一季度房地產投資回升更是成為GDP增長的主要動力。

從中期來看，對經濟下行和未來收入增長放緩的預期也不支持居民部門繼續大幅加杠桿，這意味著購房貸款增長的需求很可能已經見頂。

無論從政策層面還是需求層面來看，房地產市場的拐點已經到來，促進近兩個季度經濟穩定的因素即將消失。房地產投資增速放緩甚至負增長將對四季度和明年的經濟帶來下行壓力。

鳳凰博報博主劉曉博分析認為，種種跡象顯示，北上深等一線城市，房價在未來幾年存在失控的風險。

他做出這種判斷的基本邏輯是這樣的：

對于中心城市，尤其是北京和上海，國家提出了控制人口規模、疏解非核心功能的要求。為了配合這個目標，中央政府收緊了中心城市建設用地的規模。受此影響，最近幾年北上深商品住宅的供應量不斷降低，其中深圳下降最為明顯。

另一方面，政府對人口流動的影響力將不斷下降，所以未來北上深人口只能出現統計報表上的下降（實際上的增長）。最終，北上深的房價在“供應短缺”和“金融資產化”的諸多壓力之下，將再度飆升。

一、北上深住宅供應量不斷減少

最近我梳理了北上深商品住宅的供應情況，發現了一個耐人尋味的現象：三大城市供應量的高峰期均出現在2003年到2005年之間，隨后不斷走低。

下面表格是北上深2003年以來商品住宅的數據（單位為萬平米），其中北京和深圳為“商品住宅竣工面積”，上海為“商品住宅銷售面積”。

可以看出，深圳商品住宅供應的高峰期在2003年，2015年的供應量已經萎縮到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供應量之小令人震驚，只有北京的大約七分之一，上海的十分之一！三大城市目前實際生活的人口，都在2000萬人以上。

上海供應量的高峰期在2004年到2005年，目前已經萎縮到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有數據顯示在2000年到2005年之間，北京平均每年的商品住宅供應量為2400萬平米。2015年的供應量不到高峰期的一半。

進入2016年，北上深的土地供應更加緊張。今年上半年，北京住宅用地的供應量、成交量均降至2010年以來最低。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，同比2015年上半年下降53.3%，環比2015年下半年下降80%；成交住宅用地建設用地面積為44.62萬平米，同比下降68.4%，環比下降84.6%。

2016上半年，上海共計出讓30幅經營性地塊，成交面積同比2015上半年下跌61.75%，降幅超6成。

至于深圳，2016年上半年竟然沒有一塊純住宅用地出讓，只有兩塊包含住宅的綜合用地出讓。

二、控制人口難度極大

北上深商品住宅供應量不斷減少的背后，是這些中心城市都背負著一個重要任務：控制人口增長。

所以，官方的邏輯非常簡單：既然北上深要控制人口規模，那么就應該控制建設用地規模，這樣新增住宅將肯定會逐年下降。

比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500萬以內（到2015年底是2415萬人），到2040年仍然是不超過2500萬人。也就是說，從2020年開始，上海人口將年年零增長！

最近公布的《上海市城市總體規劃（2016-2040）》甚至提出了建設用地總規模“負增長”的要求：到2040年，上海市規劃建設用地總規模，從原土地利用總體規劃確定的“天花板”3226平方公里，削減到3200平方公里以內，其中還包括200平方公里的“留白”。

但問題是：北上深這類城市，真的能在統計報表之外，控制住常住人口嗎？我覺得這基本上是不可能的。以日本為例，雖然日本很早就基本上完成了城鎮化，人口也開始出現負增長（過去5年全國減少了94.7萬人），但統計顯示東京地區的人口仍然不斷上升（過去5年增長了51萬人）。

中國的城鎮化只進行了一半，再加上公共資源分配不均衡，在這種時候就希望控制住中心城市的人口，顯然難度極大。雖然通過設置行政門檻，可以控制住外來人口入學、入戶，但青壯年勞動力的流入是很難控制的。

目前北上深實際生活的城市人口均已突破2000萬人，正向3000萬的規模邁進（澳大利亞總人口是2400多萬，新西蘭總人口是450萬），這在全球都是前無古人的。在這樣的超級城市里會發生什么情況，恐怕很難預料。

三、結論

北上深的不動產正在金融資產化，并成為全國高凈值人群資產配置的重要組成部分。如果再同時出現人口不斷上升，住宅供應不斷下滑的夾擊，那么未來北上深房價可能失控。

近期上海土地拍賣中，已經出現了可售面積樓板價高達14.3萬元的住宅項目，如果這個價格常態化，上海內環以里住宅均價將向每平米20萬元邁進。

這是一個重要信號，值得我們高度關注！