47家房企董事長看房市：有的很害怕

（原標題：47家房企董事長看房市：有的很害怕）

來源：微信公眾號“山石觀市”

文：曹山石

過去三年，股市和樓市，無不強化著“富貴險中求” 的贏家理念。

比如：一個多月前還可能觸及平倉線之危的寶能，轉眼之間浮盈300億；又比如：京滬深房價永遠漲的神話橫空出世，有人自稱看到了政府的底牌和央行的怯懦——房價不敢降放水停不了。

但，工商的主體應該是企業家，而不是資本家和哲學家。

回歸到如今鼎沸的房市：讓我們聽聽地產一線從業者的聲音。

國泰君安和克而瑞用兩個月時間，全程跟蹤47家海內外上市核心開發商交流會，囊括中海董事長郝建民、龍光地產董事長紀海鵬、中國金茂首席執行官李從瑞、旭輝控股董事長林中、中國奧園主席郭梓文等地產一線的大佬最核心觀點，聽聽企業家對后半場樓市、熱點核心城市房價，城市分化以及土地市場等的最新展望。

為什么遠洋地產心里很害怕，認為這是又一個高點；為什么龍湖說不是希望做對，而是希望不做錯，對行業是否有敬畏；為什么瑞安房地產認為接下來的幾年會很有趣，房地產市場可能會第一次有一個大的重組發生。

樓市看法

1、對上半年的地產市場怎么看？

【綠地控股】市場的熱度很高：從深圳到北上廣在不斷蔓延，包括房價和地價都很貴。不同市場的分化愈加嚴重，在西部和東北（經濟基本面差，人口凈流出）的交易量和去庫存是有壓力的。

【龍光地產】中國房地產在過去一年，整體的貨量、需求的增長都非常大，上半年總共成交總額4.8萬億，同比增長40%。但是價格增長只有十來個城市，主要是一線和部分熱點二線城市，其實是北上深帶動周邊的城市價格在上漲。從政策層面說，會不會出臺一些政策抑制漲幅呢？現在看到這幾個城市有一大半都出臺政策，但主要目的是不要漲得太快，而不是抑制行業的發展。全球經濟包括中國都不太好，所以還是需要房地產穩健發展，帶動其他行業復蘇。如果漲得太多，國家肯定會從貨幣政策、購房政策來控制。

2、上半年外地進入投資的比例?

【旭輝控股】投資客比重在30%以內，廈門比較高，有70%。二線城市年初投資需求只有10%，弱二線城市都是自用需求導向。我們目前認為二線城市買地機會在上半年，現在一些城市，比如青島無錫已經過熱。購買力沒有問題，但是外部需求刺激不足。房價漲在地價前，量增后價格漲，但是這一輪正好相反。供求關系改善很大。不能降價去庫存，適當漲價可以有利于去庫存。房價溫和漲的時候有利市場去庫存。

3、對下半年和2017年中國房地產市場，尤其是核心區域的看法是什么？

謹慎派

【遠洋地產】房地產市場形勢一片大好，一線瘋，二線熱，三線至少是不冷，但心里還是很害怕，認為這是又一個高點，那就看什么時候降，快的話幾個月，慢的話也不超過一年，原因和供需沒什么關系，都是錢多造成的。遠洋成立23年，經歷所有調控周期。

【龍湖地產】整個宏觀經濟承壓，政府管理層的想法是在供給側和需求側都在做，在供給側去產能、制造業消費升級等，至少未來三年內政府對房地產板塊是偏正面的，我們自己運作的城市總體需求也是比較旺盛的。今年大的策略是持續關注高能級城市，但確實按照現在的地價，在這些城市運作需要巨大的能力和想象力。這一輪政策是比較分化的，一線和熱點二線城市給點陽光就燦爛，熱點城市也在反向調控，但手法比幾年前柔一點。其他二線重點城市還在正向加溫，比如成都、濟南、青島，得益于我們功課做得比較細，我們也觀察到了這個趨勢和機會。政策上持續性我們認為還是有幾年，但是有些城市運作稍有乏力，比如蘇州，但我們周轉速度很快。這個月南京項目也一把賣了幾百套，賺了十幾個億，能賺到就賺到手，絕不戀戰。

宏觀政策我們內心還是有擔憂的，我們只是做好了防守，偶爾反擊，賺不賺得到錢還是看大環境看趨勢，這回的資產荒讓房地產有錢賺。但我們定義的是穿越周期的贏家，在操盤層面、項目層面要求自己做到行業的領先級別，投資這塊做好防守，偶爾反擊。現在大家形成了一個態勢，本來是期待降杠桿的，央行希望空間換時間，但是大家都在加杠桿，加到不行的時候就會反向了，短期內我們該收割的要到手，對未來不好的時候也要做準備，過去二十幾年好像都是小周期，我們以為不好的時候過幾年又好了。我們不是希望做對，而是希望不做錯，不是某個項目是否毛利好，是整體高層是否有默契，對行業是否有敬畏。

【融創中國】從整個市場來看，這個市場是不對的，或遲或早的時間，地價過熱會暫停，這個是非常有可能的。上半年的時候，我們對貨幣政策，市場的變化有過深刻的反思。我們相信在重點城市還是會有調控的政策，但是國家整體的流動性的結構是不會改變的，在局部上漲比較快的城市還是會有調控的空間。在某些城市有調控的空間，但是往下降的空間還是不是很大。在貨幣政策寬松，流動性的前提下，我們維持這樣的判斷。

【中國奧園】目前現在個別城市出現了高銷的現象，已經引起了中央的重視，表達了對這方面的關注。總體上去庫存的壓力依然嚴峻，大部分一二線去庫存還是有一定壓力，也不是一二線庫存不嚴峻，只不過個別城市，如深圳上海表現得很好；明年深圳、上海，如果樓價繼續漲的話，可能會有進一步政策調控，如果還是保持去庫存的速度，樓價上漲的機會也不是太高。

【世茂房地產】今年的行情非常的火爆。從很多一線和二線，現在又蔓延到三四線，所以我們的判斷是今年整個市場還是不錯，但是明年還是有一些風險。當然一線和好的二線價格很難下降，主要因為門口集中，很多開發商和錢也集中在這些城市。說實話房地產漲不漲就兩個因素，錢和人。但我們覺得延續近年的這種瘋狂也不太可能，因為價格已經漲到超過一般人購房的能力，不過我們可能沒有計算一些其他的收入。

【新城發展控股】上半年總體而言市場情緒樂觀，房地產市場也比較樂觀，我們上半年已經完成全年預期銷售額的70%，但是我們對于市場的看法還是比較審慎，中國現在仍然是實體經濟趨弱的態勢，穩增長的勢頭沒有發生變化，只有在一些漲幅過熱的城市可能會進行一些穩增長的調控；對于2017年，三四線城市還是沒有完全去庫存，一線和二線城市已經在不斷地減少庫存，調控政策有可能在一二線城市進行，然而調控力度的大小我們還是會持續地去關注。

樂觀派

【中國海外發展】中國經濟體量龐大，抗風險能力提升，相信經濟持續增長仍是房地產行業發展的機遇。市場氣氛持續改善，房地產行業庫存下降，主要一二線城市降低到半年以下的去化周期。熱點城市和偏冷的城市的差別會繼續增大。

【旭輝控股】貨幣政策將維持寬松，樓市政策力度溫和、因城施策，本輪樓市周期以自身調整為主。一線及熱二線城市明年需求會錯位，現在土地的價格已經不能夠推出剛需房；高端房有供應，但是需求不夠，因此土地價格會回落。熱點二線城市會逐步出臺溫和的調控政策。濟南、青島、無錫等二線城市交易量上漲，主要是改善型拉動；土地市場會繼續升溫。弱二線和強三線成交價格在上升，去化效果較好，剛需與改善并重，土地市場轉暖，進一步出臺加大去庫存的政策。

【中國金茂】整個中國房地產市場下半年和明年上半年會保持平穩的態勢。下半年整體銷售去化不會出現大波動，明年上半年隨著熱點城市政策出臺，價格會處在小幅上揚通道，銷售去化量不會出現大幅增長。目前還沒有某些城市出現過熱的情況，相關政策政府調控還是有效果，對市場健康可持續發展有支撐作用。

【瑞安房地產】一線城市前景仍然良好，因為土地稀缺，房價會進一步加速上漲，甚至可能超過我們的預期；一部分二線城市比如武漢發展良好，因為它比很多二三線城市轉型更出色；猜測三四線城市會有一些問題，但不認為會有一個大的崩盤，一是因為政府會盡力維護市場穩定，另外開發商也可以依靠一二線城市的項目生存。

當然三四線城市肯定會給開發商們帶來影響，尤其是三四線的商業地產，因為如果沒有人用的話，就算建成了大型寫字樓也一定會空置。雖然政府很有創意地提出改造這些樓用作其它用途，但這需要數年的時間才能完成。盡管如此我仍然不認為會有大的崩盤，畢竟這些三四線項目的價值在賬簿上相比于一二線是微不足道的。就像我們在大連的項目，雖然規模很大，但是僅此一個項目并不會對我們的表現造成很大的負面影響。

接下來的幾年會很有趣，房地產市場可能會第一次有一個大的重組發生，比如萬科事件就很有趣。我們正在積累現金的原因也是以備有新的機遇出現。

【融信中國】最近國內的調控主要是針對南京、蘇州這些城市，融信中國目前在這兩個城市沒有項目，對公司短期內沒有影響。但從目前國家提出的去庫存的角度，去庫存主要是針對三四線，一二線大家也看到了，城市的供需結構，現在的庫存周期都相對比較短，所以下半年對一二線的形勢依然看好。

4、對廣州市場怎么看

【中國奧園】在未來一年樓價會有一定增長，從2015年以后土地供應不算太多，16年有明顯減少，在吸引外來人口上還是保持一定量級增長。成交量同比上升36%，價格上升27%，其他珠三角城市像中山成交量同比上升49%，均價16%；佛山成交量上升30%，金額上升39%，價格7%；珠海成交量79%，價格33%。所以珠三角整個漲勢也是非常好的。

5、蘇州限購會有什么影響？該如何應對？

【旭輝控股】目前對外地人第一套房子買房不限購，第二套房交一年社保，從買房到交就要一年，政府不是意在打壓房價，而是控制上漲速度；我們認為最有效的還是限購，但對需求打擊太大。蘇州房價未來會比較平穩，在貨幣寬松、政策平和的狀態下繼續上漲，但漲幅會變小。目前旭輝蘇州在售項目樓面地價較低，即使市場跌20%也還是有利潤，所以我們慢慢賣，政府怎么做我們都不怕。

6、環北京區域房地產市場情況，房價漲幅判斷？

【華夏幸福】之前在京津冀周邊外溢區域主要是固安、大廠；目前環京的第二梯隊，特別是香河、永清、霸州，已經是可以達到五十億房地產產值的大區。固安、大廠是環京五十公里的區域，目前慢慢導入霸州，這是環京八十公里的區域，原廠區固安、大廠、廊坊等顯現更明顯。價格上提升比較快，但像北三線，由于統一政策統一規劃的影響，受到一定限制，基本上京津冀處于量價齊升的狀態，從環京五十公里拓展到環京八十公里，接下來可能會拓展到環京100公里。

7、京津冀區域統一規劃對拿地和一級開發有沒有影響？

【華夏幸福】京津冀現在統一規劃統一政策區域在北三線那塊，第一這個算是利好，在這個區域內我們有很多存量資源，價值會加速提升。第二，京津冀加速，拓展半徑不斷加大，已經從環京50公里到80公里，這也是為什么霸州園區能夠崛起這么快。

8、對深圳下半年和明年整體后勢的判斷？

【綠景中國】上半年深圳承接15下半年，是一個大年，3月調控政策相對溫和，但仍對市場有影響，銷售下降40%多。但一兩個月后，5月出現很多地王，成交量又上升。7月推盤量小，但是價格都沒有下降，均價達到62,000多。隨著豪宅推盤量減少，7月出來平均數據是56,000多，這是由于價格結構變化使均價變化，但沒有哪個樓盤一手房價格下降。

國家宏觀經濟在低位徘徊，上半年6.7-6.8%的GDP增長，新常態下相對平穩，不會大起大落，房地產形勢短周期，變化很快，取決于貨幣政策。貨幣灌水對房地產影響非常大，貨幣增發絕大部分進入房地產，深圳作為一線城市，受資金青睞，是資金重點進入城市。明年相對平穩，應該不會像今年這樣，但今年拍的地王應該都會在明年入市，房價會在預期中的高位，從而推進深圳房價也維持在一個高位。

【龍光地產】相信深圳還會穩健地增長，10-20%的增長就夠多了。深圳和北上不一樣，從產業方面，互聯網行業規模深圳超過北上很多，這也是政府大力推進的；從人口來講，現在1100萬常住人口，到“十三五”要增長到1400萬，增加三百萬，北上人口有進有出，但深圳每年增長幾十萬，說明這個城市需求量很大。深圳有70%的人租房子，北上有30%的人租房子，可以看出深圳買房需求大；城市總面積2000萬平米，建設用地超過50%，政府土地供應很少，靠的是舊改，因此城市土地供應量很少。所以說由于行業聚集、人才聚集、資金聚集，未來購房需求很大。所以我們對深圳區域發展充滿信心，希望它穩健地上漲。

9、對上海市場的看法？

【瑞安房地產】上海的房價上漲的很厲害，主要是因為上海可利用土地已經不多，我們認為上海政府并沒有很好地利用有限的土地。房價未來仍然會進一步上漲，因為大家對上海未來成為國際金融中心也抱有很大期待；政府肯定會做出限制性政策，我們聽說下一步主要是在貸款上，但是對于房市有興趣的商家仍然會找到方法繞過政策；除非供給增加，否則上海的房價很難被抑制。

10、對今年下半年和明年長沙、南京土地看法？

【中國金茂】南京市場比較熱，現在去化周期只有不到兩個月，過去南京的土地供應比較少有一定關系，未來仍然會處在比較熱的狀態，銷售價格會出現比較快的增長，去化量還沒看到因受控下降，接下去一年應該還不會受到限購政策影響，明年下半年或許會出現變化。南京政府已經在努力增加供應，但土地增加需要長周期準備，拆遷整理報批都是很復雜的過程，緊缺的狀態會保持一段時間。長沙正在進入健康的市場通道中，有效去化。梅溪湖的地塊價格已經上升到4000元每平，創造了歷史新高，未來一級土地價格會逐步進入上升通道。長沙銷售量會比較大，住宅價格增長還在平穩階段，土地價格會有一定的增長，尤其是明年上半年梅溪湖的增長是可以期待的。

11、有哪些二線城市未來還有機會？

【龍光地產】中國房地產的黃金期已經過了，廣大老百姓大的需求已經飽和了。現在是存量時代，產業沒有聚集的三線城市，土地白給我都不去，因為沒有需求，賣不出去，這就是房地產市場的行業兩極分化，只有人口聚集的地方才有需求。廣州房價到現在漲不起來，比珠海還低，因為它沒辦法聚集很好的產業，沒辦法聚集人才。我們聚集在深圳，就是深圳沒有供應量，但是經濟發展又好，需求量又大，我們為什么不能搏呢？從拿地單價來看，我們在深圳拿的項目風險不大。

【中國金茂】熱點二線城市出現了比較好的機會，我們之前的這些預測都在實現。按照去年想法，我們在經濟活躍的二線城市大量布局，進入了5個相關二線布局了，未來類似的還有武漢、珠海、無錫都是目標城市方向，方法上當前進入的二線城市里首批進入的重點還是招拍掛為主。鄭州、合肥、天津我們進入時，之前已經經過了1年左右的土拍試水（比如合肥舉牌7次，鄭州5次），才能有所斬獲，大量前期研究工作，才會確保拿到適合做改善型需求的土地。

一級市場成功是很多因素決定的，一是要發現有未來潛力的城市和區域，二是政府要支持開發商做。

預判政策

1、預計什么時候政策會有收緊？具體有哪些影響？

【首創置業】會不會局部微調，這也是有可能的，如果出現政策調整，對所有發展商都是一樣的，對首創來說，對市場的判斷肯定是充分看好，看好中國的經濟發展、未來、城市化進程，以及一線城市吸納的能力。

【中國海外發展】過去在中國一二線個別城市確實出了一些調控政策，本身是比較溫和的，也是希望讓行業讓健康的方向發展，不是說調控就是打壓，這是兩個概念。當然穩定不穩定，有沒有效果還需要觀察，個別城市的政策還是起到了一些效果，我們也能看出來，讓市場冷靜一些降降溫還是有的，是可觀的情況。可能你理解的調控就是打壓，這其實有點極端，調控本身是健康地打壓。當然現在中國各地政府水平都很高，政策出臺本身還是有相當的操作性的，所以我認為還是不錯的。國內的宏觀經濟有下行的壓力，在一些過熱的城市，政策收緊可能存在（信貸方面），但是整個供求關系將朝著有利于供求關系的方向發展。

【當代置業】總體地產形勢復雜，大的基本面向上、比較好，促需求導向沒有變化，供給側“有保有限”的方針還在繼續，一方面把全國重點城市的土地市場進一步激活，采取多樣方法去庫存，另一方面也限制高庫存的城市限制土地供應。城市在分化，凡是人口凈流入、經濟基本面好的城市，房地產市場還是比較活躍的，但三四線確實比較危險。蘇州和上海也出現分層調控的措施推出，越是形勢復雜的時候，和居民剛性需求、健康有關系的產品，越受歡迎。

【中駿置業】我們認為現在政策不會有太大的變化，政策層面的預判集團會有自己的研究，我們爭取在政策主動的方向，對市場和政策的判斷要走在前面。補充一點，現在一線和二線城市的地價都上升了，要在一線和二線城市拿地，一定的負債率是不可以避免的。我們會堅持“高周轉，快開發”的戰略，在北京和上海的市場保持快開發的態勢。同時考慮經營的效益方面，三四線城市同樣還是會有一定的開發機會的，比如福建的三線城市還是有一定的發展空間的，我們要適時地回頭看三四線城市的發展空間的。我們認為上半年是拿地的高峰，但是沒有預料到高峰期來得那么早，二季度就開始了。我們會關注一二線城市和它們的外溢市場，比如北京的燕郊和上海的昆山，這些地方在之前的政府規劃中是不到位的，之后的交通規劃也將這些地區納入到核心的考慮位置以疏散人群和產業集聚。買地，賣地，工程，設計是房地產行業中最重要的四個環節，未來將更多的精力投放在買賣地的方面中。

2、增值稅對凈利潤會有什么影響嗎？

【恒隆地產】嚴格來說，增值稅并不是由公司承擔，是由最終消費者來承擔。對于今年上半年來說，這項政策畢竟只實行了兩個月，還不能看出很大影響。在今天這個時代，增值稅的分配或多或少更依賴于商業談判，一些租戶更愿意承擔增值稅，一些不愿意，所以這就要靠談判。我們內部做了一些分析評估，認為這個新政策對我們的盈利影響在0-5%之間，我們不能明確這個影響的原因是，中國大陸政府稅務部門也沒有最終確立商業地產增值稅新政過渡期的一些政策，我們認為這個情況在未來的十二個月內會繼續保持。

拿地布局

1、未來公司拿地節奏、方式？會繼續關注哪些城市？

【旭輝控股】旭輝以利為先，不加杠桿，不參與土地規模和土儲競賽。下半年一線及強二線城將市謹慎補倉，關注一線城市優質商辦項目，地價相對住宅合理，重點放在城區和遠郊，避開遠郊高價地。二線城市重點關注改善型項目，爭取開發高端鉑悅系產品，增強產品溢價能力；關注核心一線及強二線城市需求外溢輻射的強三線城市，其他三四線城市不會考慮。

【龍光地產】我們和平安是非常好的戰略合作伙伴，不止在項目層面合作，還有很多其他方面的業務合作，在深圳單家拿地壓力非常大，合作是非常有必要的。不僅是拿地合作，還有開發貸、按揭貸，合作其實是整體性的，我們互相支持，互惠互利。除了和平安的合作，其實所有能夠接受這種合作模式的，我們都歡迎。我們會投資深圳軌道交通上蓋物業，萬科上個月開發布會要做軌道交通上蓋物業，我們三年前就開始做了。地鐵上蓋物業的價值比出地鐵走五百一千米的物業價值高出20%，這是我們先知先行。未來供應很激烈，我們會通過舊改拿地，現在已經有一些在前海。持有物業就兩棟樓，有市場需求、價值高的持有一部分，因為如果所有都做快速周轉，會受經濟、政策、行業影響，我們需要長期持有的物業減少這樣的影響，控制風險。這個做完、做出規模后，我們就會做到京津冀和長三角地區，未來這三個地區的經濟增長點、供應和需求都比較好，以后的價值還會再漲。

【中駿置業】今年全部是全資拿地。但是我們依然不排除合作的可能性，現在房地產業沒有之前那么好做，我們會不斷增加自身的透明度，加強和中小股東的合作，讓他們信任我們來操盤。我們在和中小股東合作的方面具有信心。

【寶龍地產】我們今年拿了四塊地，都是以低溢價的價格拿下的。我們的邏輯是，中國的印錢機器短時間沒有停下來的可能性，房地產的資產價值由于通貨膨脹，資產價值未來有上升的空間。只要集團能以正常的價格拿到資源，不采取賭博的方式，我們專業的人員就會繼續做。但是之后對市場會更加具有選擇性，過去兩年內各種類型的分化都非常的顯著。城市分化，模式也出現了分化。中國的前十大地產商都有退出市場的傾向，前十大地產商都難以為繼。各行各業都會在資源的積累上更加重視。集團的選擇是繼續在這個行業中努力，穩重發展，同時也會在我們細分的領域之內做大做強。這是我們的發展策略。

【禹洲地產】去年下半年到現在土地投了230-250億，前面買的地基本上都升值了，現在去買應該要加100億，我們會珍惜這些資源，買地還是會繼續的，手頭還有150多億現金，在不增高負債率的情況下買，靠銷售買地，擇機買地，通過收購并購的方式買地。11月份到明年三四月份會是并購高峰期，希望并購一些地產商來降低成本，很榮幸能并購到杭州的地塊，32萬平米，如果不是用這種方式，價格一定會高很多。這也是禹洲一貫的做法。董事會經營班子下了指令不允許進三四線城市，我們原來還在關注蘇州、寧波，應該就進入一兩個城市。

【中國金茂】我們做改善性需求，今年拿的八塊地無論是單價還是總價在當地都不是最高，理性積極四個字都要做到。八塊地我們都要求會在10－12月內開盤，這是我們對所有項目的要求，不會出現有時間等待地王解套的情況，我們對毛利率也充滿期待。現在我們的毛利率高，今年新拿的地毛利率也會在20%以上。比如鄭州的地，周邊房子已經賣到5萬一平，我們的地低密度、臨湖，會做成高端低密度聯排別墅，預計開盤會在5萬5單價。無論拿下什么地，未來的銷售和毛利都是按照既定有序推進。

【瑞安房地產】增加土地儲備不容易，政府其實過去六個月有與我們一起協作，也希望確保我們拿到地。不過現在國內開發商對上海土地非常饑渴。所以我們正在尋求其它方法，包括與其他拿到地的房企合作。他們對我們公司的專業技能感興趣，因為我們擅長大規模規劃，并且在知識網絡方面有優勢，因為我們已經在上海做了很多年，現在很多開發商沒有構建生態系統的經驗。所以我們也能夠通過這些方式獲取足夠的土地儲備。現在我們有充足的現金，但是因為土地價格太高，我們不準備瘋狂搶地；而且我們覺得接下來幾年市場可能會有重大變動，不希望到時候現金短缺。

【富力地產】我們買地的策略放在全國的五個片區。第一是華東區。華東區表現的數字非常強勁，我們想之后深耕這幾個區域。上海郊區，寧波，無錫這些城市都能在一個小時之內到達。未來應該會著重拿這一些一個小時的交通能到達的區域，現在正在和當地的政府做積極的溝通。還是希望能透過公司的品牌，讓當地的政府能排除其他的競爭者，以比較低的成本去拿到土地。這個策略現在正在起效果。除了傳統的華東區域，我們在精力還是京畿地區，還有珠三角，廣東。除了深圳之外，我們在買賣雙方都平等的狀態上收購一些珠海的房地產企業。因為一些小型的企業還是很難拿到資金，現在地價上漲給了這些企業很好的脫身的機會。這些企業脫身之后我們能獲得一個discount（折扣）。現在這些項目都是在談的過程中，未來我們還是能看到新聞的。第四個項目就是海南島，海南島還是我們長期看好的，海南島是中國經濟持續向好的最終獲益者。我們海南陵水的項目將于2017年開業，已經滿足了政府的要求，能以非常低的成本來獲取土地，這對我們增加海南島的土儲是非常有利的。最后公司把太原獨立了出來，太原一直是公司發展的一個重要的發動機，這個太原都是一個正的現金流。現在在太原的土儲在整個市場都是前三名的。這是我們最關注的五個市場。

【當代置業】其中京津冀，長三角，珠三角都是考慮的范圍之內，中間對武漢合肥也是非常看好的，鄭州也是非常好的。拿地方向是一線城市和強的二線的城市。拿地策略一直非常清晰：招拍掛和兼并收購同時進行。考慮好的合作伙伴的選擇，我們內部有好的測算的模型和判斷。這些沒有大的變化，在蘇州上半年有三塊土地，南京通過產權交易的招拍掛，這些的競爭相對要小一點。

【首創置業】今年下半年依然聚焦京津滬，成渝地區主要是輕資產模式，京津滬還是會和同行合作，更多關注并購機會，是否成功還需要看最后的條件。我們會關注京津滬土地開發，一級開發，不會要地王。我們還是要冷靜，會進取地拿地，但不會瘋狂。上半年一共支付106億元土地款，基本上上半年取得土地都付清了，截止6月30日只有3.6億沒付，現在已經付了下半年77億元預算。全年170-180億。

【中國奧園】我們上半年新增土地面積139萬平方米，其中有一線如深圳，二線如成都。奧園一直是有紀律性的買地方式，我們認為目前政策環境下去庫存不是問題，關鍵還是買地策略，如果有紀律性，公司發展會更加穩健。

【華夏幸福】這是華夏幸福與標準房地產公司不一樣的地方，我們不需要提前拿兩三年的地。我們是全域的產業新城委托開發，這是產業新城的優勢，我們通過協議對區域的土地資源有鎖定，等到市場熱起來了，我們就加速土地入市，用招拍掛的形式進行拿地。

【綠地控股】在土地競爭中更加理性和務實，從土地儲備上還是成長性好的城市，以住宅地產為主。積極參與城市更新和棚戶區的改造。在超高層方面發展戰略性項目。包括濟南和江西的項目。濟南的項目區位非常優越，就位于濟南政府旁邊的CBD。有選擇性地參與招拍掛。

【恒大集團】經過13-16年的調整，土地儲備基本上已經以一二線為主。如今恒大能超過萬科權益銷售，得益于彎道超車。中國房地產行業必須形成龍頭企業，才能立于不敗之地。中國所有一二線城市的房地產企業都愿意拿出土地和恒大合作，就是因為恒大融資能力強，效率高，周轉快。我們認為還是一二線城市好，人口集中，政策多是因為市場好，但并非泡沫，而是真實需求。三線城市的市場被恒大帶動起來，地價也有上升。我們300-400塊就把地給買下來了，我們土地原值2500億，世邦魏理仕評估5700億元。之前恒大強調了三線城市的重要性，但是大家都沒有相信。從去年2000億到今年3000億的跨越，是因為恒大土地儲備完成了，地價低，比現在拿地的開發商有優勢。

【綠城服務】（收購的標準）主要看公司背后的母公司是否能提供后續項目, 公司的發展地域里面，物業費的水平, 類型等。以凈資產價或溢價收購, 多以品牌房產和國企的項目為主。

【綠地香港】去年下半年房地產進入極速分化時期，南京合肥蘇州深圳上海，上海周邊地價都超過了黃浦江旁邊的地價，對綠地香港本身來說已經采用了謹慎拿地策略，除了購地項目會繼續落地，市場瘋狂舉牌行為不參與。一線和二線調控政策已經出臺，地方政府有相應態度。我們要調整好節奏，采用合理方式獲取土地。總價地王對于綠地香港來說并不是很合理，會沉淀大量現金，因此6月和8月成立的基金，我們對于總價地王有準備。

【融創中國】布局這一塊，我們都是聚焦8個城市。從去年開始，一線城市的土地市場的競爭更加激烈，在二線城市的賬還是比一線好算，我們之前占據的城市的份額還是比較少，蘇錫滬渝杭，但是我們的聚焦戰略還是沒有變化。我們基本的布局已經是完成的，未來這一兩年還是在深耕，原有的核心城市還是要維持原有的領先的地位。在團隊的方面，在原來的八個公司的地位中，就有一個去平臺，去公司的策略，我們的架構已經致力于3-5年，這個給我們進入新的城市做了很好的準備。比如北京也管濟南、太原、石家莊，天津管了鄭州西安，上海和江蘇，杭州管理了福建安徽，新建的只有廣深和武漢，也是集團原有團隊組建，從其他城市抽調。現在武漢還是單城市，項目不多，管理非常好，廣深這一帶也是派了最強的人去，比如黃書平、李紹忠，都是比較強的團隊，管理架構和能力上能覆蓋，新城市當然也是重點關注對象。

【陽光100】我想要解釋一下購地模式。比如說在武漢購地，有個項目，別人的樓面價在8000左右時，我們會拿到2000多，或2900吧。在寧波我們可能會在市中心地區拿到2800左右的樓面價，其他人的可能都到接近10000。 我們有可能會增加一些這樣的購買。一般來說我們的街區商業面積在10-20萬平方米之間，10萬平米的話就是3個億，20萬的話就是5-6個億，這是我們所能承受的，有時購地的時候我們甚至會考慮分期付款，我們采用的是謹慎的模式，也會運用我們的專業能力去買地。主要就是這么一個思路，我們購地不會有大幅的增長。

【榮盛發展】我們想拿的地塊主要在廊坊周邊多一些，這些政府之后放出來。這符合我們拿地的方式和公司戰略的考量。2007-2008年一線城市不太好過，榮盛被稱為三線的龍頭，復合增長率50%以上。現在時間點變了，市場也發生了變化。我們已經在城市和區域結構上有了很多調整：區域上我們重新聚集長三角和京津冀；城市上面我們主要是向上提升。今年新進入了鄭州，去年進入濟南；有的城市是停止投資，有的城市是加大投資，比如北京周邊，有的城市是退出投資，去化現有的投資就不干了。

【新城發展控股】企業還是會堅持“3+1”的模式，以上海為中心，同時關注“長三角，珠三角和渤海灣”三個區域，現在我們長三角地區的土地儲備是占到所有土地儲備的65%，其他地區占有26%，我們未來也會加快對其他地區的深耕。城市布局的重點就是長三角，東部城市也是漲幅最大的部分。東部地區的銷售漲幅領先全國，西部的漲幅比較慢。盡管現在看到西部城市的漲幅比較和緩，但是我們還是要在西部的一二線城市進行布局，平衡區域調控帶來的風險。

【世茂房地產】今年上半年購地數字比較小，也就是100億左右。7、8月通過合作又加了一部分，這是沒有算在上半年。數字最后能做多大很大程度取決于與政府的合作，我們不希望這個數字很大部分是拍來的。我們可能還是主要幫政府做一些城市中心副中心，以及旅游、文化、健康、養老的概念，當然這樣的拿地很難，但是可能一下規模就很大。之前在深圳、福州、南京和環北京跟當地政府談得很多項目是上百億。所以如果談成一個，三百億四百億都有可能。這種項目很難談否則誰都能談，所以問今年買地三百億四百億，不能明確知道。就算這樣我們也不是很擔心，因為隨著股權的增發和回款的上升，負債率肯定是不會超的。我們這方面還是很有信心，而且現在跟政府談地也不是一次性付款。我們有比較大的期望，不過也需要一些合作。我們八月份在杭州、廈門也拿了幾塊地。一開始是拍的，但拍到最后還是別拍了合作吧，這種的也有。我們現在也是在探索大城市輻射的一些周邊城市，不會去一些沒產業又沒有人的二三線城市。我們這兩年努力把庫存消化了，相信17-18年會有一個很好的增長。

【碧桂園】我們買地策略的時候是市場低估的時候買地，市場高估的時候賣房子。盡快回籠現金流，會回籠率88%，現金流在手有利于在市場不確定性到來時有更好優勢。下半年還是會繼續買地，這是我們在今年2200億中提升的基礎。堅持一線城市周邊，二線城市近郊，三四線城市的中心拿地策略。武漢的項目雖然是地王，是絕版地區，配套非常優質。最近的拿地項目不是地王。我們要關注我們產品的溢價能力。碧桂園的紀律：不拿面粉比面包貴的土地。

【遠洋地產】我們學聰明了，在和別人合作，聯合拿地上也用自己的房地產基金進行投資。我們也拿過地王，也犯過錯，今天這個行情，我們過往也很熟悉。我們寧可錯過這個機會，也不能再犯錯，我們堅持面向城市中心地段舊改項目，通過合作控制土地價格，絕不拿地王，在14年調控的時候，就是當時有定力，今天才能成功。