廣發證券：居民買房最佳時機已過半 房企在減杠桿

來源:廣發證券證券研究報告

房價繼續大漲，居民杠桿率快速上升，銀行在房貸的資產配置空間成為關注焦點。

廣發證券分析師屈俊在昨日的一份研報中稱，2015年以來持續6次降息的低利率、資產荒、去杠桿、去庫存政策背景下，經濟下行壓力加大，銀行資產質量承壓，在復雜的內外部經濟、金融環境中，按揭業務再次受到銀行青睞。

房貸猛增

據央行數據，2015年6-12月居民中長期貸款基本維持在3000億中樞左右，今年前八個月居民中長期貸款基本維持在4000億以上。根據廣發測算，2014/15/16年居民中長期貸款月均新增分別為1858億元、2542億元、4532億元，同比分別增長-0.9%、36.8%、78.3%。

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在上個月，居民中長期貸款余額為18.23萬億，同比增長11.9%。而這形成鮮明對比的是，非金融企業及機關團體中長期貸款余額為38.19萬億，同比僅增1.9%。報告稱，從趨勢上看，兩者出現顯著背離，剪刀差越來越大。

截至今年上半年國內上市銀行的按揭貸款數據也印證了這種偏好。報告稱，截至2016年6月底，16家上市銀行按揭貸款余額為13.82萬億，占零售貸款的比重達到65.9%。

從趨勢上看，按揭貸款占零售貸款的比重自2008年的78.7%一路持續下降，到2013年將至最低位的59.7%，此后隨著經濟下行壓力的持續加大，配置的比重穩步回升至65.9%。

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與此同時，銀行對房地產開發貸款的態度則相對謹慎。報告稱，2016年上半年新增按揭貸款2.36萬億元，同比增長111%；但同期房地產開發貸款僅新增5700億元，同比減少25%。

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房貸拓展空間還有多少？

報告稱，2009年以來經過一輪加杠桿周期，全社會杠桿率上升到2015年末的249%，居民部門杠桿率水平也由之前的17%-19%上升至40%，但遠低于全球主要經濟體的平均水平，仍具有一定的加杠桿空間。

我國目前去杠桿的壓力主要集中在政府和企業兩大部門，居民部門的杠桿率還處于較低水平，為防止去杠桿進程引發全局性資產負債表式衰退，當前采取的措施是在政府與企業去杠桿的同時，推動居民部門適度加杠桿，通過杠桿的替代化解債務風險。

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但是新增房貸快速上升，也在加速透支居民部門的潛在消費能力。報告稱，如果新增按揭超過新增儲蓄，那意味著將可能要消耗存量儲蓄，而隨著老齡化、消費升級、基數等原因的影響，儲蓄的增速本身就會向下運行，但是房貸的增速卻持續向上，隨著剪刀差的擴大，居民部門的壓力也將持續加大。

如果按照當前的上升趨勢，中國房貸杠桿率可能很快會超過美國和日本。報告稱，中國2016/17年城鎮人口人均房貸存量/城鎮居民人均可支配收入將分別達到71%/87%，將超過美國和日本的杠桿率水平。

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因此報告認為，2015年來中國居民房貸杠桿率快速上升，可擴展空間逐步收窄，持續的加杠桿可能會擠出居民其他消費，未來可能還將受到房地產市場銷售及調控政策、監管窗口指導等外部不確定性的影響。

我們認為按揭貸款最佳配置時段已過半，未來隨著房貸杠桿率的持續提升風險也將逐漸加大。