這是一篇被翻譯成英語 又被我們翻譯回來的文章(關于房價)

關于中國的樓市，鮮有人能預測準確，也少有人能真正看懂。這是一篇外媒根據國內機構報告綜合的一篇文章，其中的一些觀點、看法我們并不認同。此文僅作為讓讀者了解“外媒眼中的中國樓市問題”，鳳凰iMarkets不能保證文中信息的準確性、完整性和及時性。

1、中國房地產市場狂熱現象的背后是什么？

維蘇威火山于公元79年爆發之前，龐貝古城的人們過著奢侈的生活，對于世界其他地方毫不關心。人們都是短視的，在好日子里只能看到身邊的人，根本不會意識到他們的地標維蘇威火山會給龐貝帶來毀滅性的打擊。

2015年4月以來，中國的房價開始飛速上漲，中國的月成交房屋量和房價上漲的速度雙雙打破之前的記錄，而且較之前的記錄有大幅的增長。中國房價本輪的大漲是中國18年房地產牛市中最為強勁的一次。房地產投機已經成為中國街頭巷尾的話題。

但是除了火熱的房地產市場，中國經濟并沒展現出與之相匹配的強勁。除去一些不利的因素，中國房地產市場自2015年4月以來經歷了史上最火熱的階段。

人們都是非常短視的，在好日子里只能看到身邊的人。但是，在危險發生前，人們可以根據對于宏觀經濟和金融數據的分析提前發現危險。

在中國18年的房地產牛市中，有兩大造勢方：地方政府和來自房地產開放商以及金融機構(包括銀行，保險公司和影子銀行)的機構資金。個人投資者是那些熱衷于炒房的普通民眾，這些人也被稱為炒房者。

在本輪的房地產大漲中，造市者和炒房者是如何獲利的？讓我們看下圖：

圖1：1999年12月至2015年12月，中國已完成房地產投資總額(紅色)與100個樣本城市平均房價(藍色)走勢對比圖。

2、哪里不正常？

房地產市場去庫存是中國2016年經濟任務之一，也是中國經濟最熱門的話題之一。

根據圖1所示，在本輪房價大漲中，中國房屋平均價格的增長率達到該數據收集以來的最高水平，而且超過之前記錄一大截。與此同時，已完成的房地產投資總額增速卻下跌至歷史最低水平，并持續保持在這一水平。這意味著機構資金在房價本輪的大漲中正在流出房地產板塊。

如果機構資金沒有在本輪房價大漲中買進，那么資金從何而來？這一情況與2015年至2016年中國股市的動蕩非常形似。根據圖2，在中國A股2014年6月至2015年6月的瘋狂暴漲中，股市的凈流入快速下降，并在2014年末自該數據收集以來首次出現凈流出。熱錢正在以最快的速度流出中國，這與之前A股大漲之時是完全相反的局面。根據彭博社的報道，2015年中國資本外流達到1萬億美元。

圖2：1999年至2014年，中國資本凈流動(藍色)和上證綜指(綠色)走勢對比圖。

機構資金沒有在此輪房價暴漲中投入到房地產市場的例子有很多，讓我們來看兩個最大的例子：萬達和安邦。2015年之前，萬達集團的海外投資達到150億美元。2016年，萬達集團目前的海外投資達到100億美元。自2014年以來，安邦集團海外投資達到135億美元。萬達是中國最大的房地產開發商之一。安邦則是中國房地產行業最重要的融資來源之一。兩家公司正在以前所未有的速度向海外投資。這就是中國房地產投資總額在房價大漲的背景下下滑至歷史最低水平的根本性原因之一。

這一趨勢已經非常明顯：此輪的房價大漲為中國18年房地產牛市中最強勁的一次。但是，這一次不同的是，機構資金正在逃離房地產市場。盡管機構資金正在放棄這一行業，那么誰在推動房價的上漲？我們看一看下圖：

圖3：1999年12月至2015年12月，中國房地產投資總額(藍色)和新增人民幣貸款(藍色)走勢對比圖。

請注意新增人民幣貸款的主要部分為：家庭中長期貸款，也就是房貸。

根據圖3，自新增人民幣貸款數據于2009年12月開始收集以來，該數據的走勢與中國房地產投資總額走勢是一致的。這表明，機構資金和中國炒房者在之前的房價大漲中的行動是一致的。本輪的房價大漲則是一個例外：新增人民幣貸款正在以前所未有的速度上漲，但是已完成房地產投資總額卻下滑至歷史最低水平。

機構資金正在放棄房地產市場，降低自己的杠桿，與此同時中國炒房者卻在以前所未有的速度加杠桿。

3、中國炒房者的加杠桿空間已經接近極限

今年4月，中國新增人民幣貸款的70%都為房貸，接近歷史最高紀錄的81%。今年5月，中國一線城市房價漲幅為26.36%，為歷史最高紀錄。更加令人吃驚的是，今年7月，幾乎100%的新增人民幣貸款都是房貸。當前房價的暴漲完全是中國炒房者前所未有的高杠桿所致。中國炒房者目前杠桿水平還有多大進一步增加的空間？

一方面我們應該了解，中國炒房者們無法將他們手中的人民幣兌換成美元，然后轉移到海外。他們只能將錢投資到房產上。另一方面，中國的機構資金可以將人民幣兌換成美元，大規模的向海外轉移。機構對于中國房地產的敞口出現減小。相同情況同樣出現在在之前A股的大牛市中。中國當前房地產市場的情況與當時的A股沒有多大的區別。這些所有的資本泡沫都是被中國的散戶們所推動的，而讓機構資金紛紛得以套現離場。

機構資金已經大幅減少了自己的敞口，并將資產大規模的向海外轉移；地方政府利用地方債務置換項目以及創紀錄的“地王”交易大量套現，已經降低了自己的杠桿；當前市場中僅剩杠桿極高的中國炒房者。所以問題在于中國炒房者的杠桿還有多大的上升空間？讓我們看一看海通證券經紀學家姜超的數據：

看一看中國整體的房貸總量和住房公積金規模，中國每個房貸者的債務占收入比例接近50%，接近美國次貸危機前的水平。新屋房貸占GDP比例也接近美國歷史最高的水平。

中國炒房者的杠桿水平已經接近極限，沒有太多的增長空間。10月1日前后，各地地方政府接連出來降溫房市的措施，大部分政策都為史上最嚴。

這些降溫措施將會大幅減少潛在的購房者，降低了房貸的增長。中國希望一線和二線的房價可以保持在當前的水平，因此資金會流入到三四線城市的房地產市場。通過這樣的方式，去庫存操作就可以在全國展開。地方政府和全國的機構資金因此也可以降低自己的杠桿和對房地產市場的敞口。

不過有一點很難解決：市場中將僅剩高杠桿的炒房者，如果房地產市場出現問題，地方政府和機構資金將可以避免巨大的損失，但是炒房者們將會遭受巨大的沖擊。

4、預測中國房價何時會下跌

圖4：2005年12月至2015年12月，深圳新建住宅房價(紅色)和深圳人民幣和外幣存款(藍色)走勢對比圖。

根據圖4，自2005年7月深圳新建住宅房價數據創立以來，深圳人民幣和外幣儲蓄額就與之高度相關。兩者的相關性達到0.94%。

2014年12月以來，深圳人民幣和外幣儲蓄額開始呈指數式的上漲。通過對數周期冪律，預計深圳人民幣和外幣儲蓄額將在今年12月下跌，六個月之后，大約2017年6月，深圳新建住宅房價將會達到頂峰，之后經歷一個劇烈的向下調整周期。考慮到政府的調控和干預，我對我的預測做了一些修正。最終預測為，甚至房價將在2017年8月達到頂峰(實際誤差將小于10個月)，之后將經歷一個劇烈的向下調整周期。因為上海的房價與深圳房價有著高度的關聯性，上海房價也將在2017年8月到頂(實際誤差將小于10個月)，之后經歷一個劇烈的向下調整周期。中國房價將在2017年下半年達到頂峰(實際誤差將小于10個月)，之后經歷一輪下調周期。

5、樓市與股市

讓我們看看下面兩個圖：

圖5：2014年7月31日至2015年11月30日，上證綜指(藍色)和股市兩融規模(紅色)走勢對比圖。

圖6：2014年9月至2016年9月，新增人民幣貸款額(藍色)和100座一線城市房屋均價(紅色)走勢對比圖。

根據圖5，A股自2014年7月開啟瘋狂模式到2016年1月觸底之間，上證綜指的走勢與兩融規模高度相關，關聯系數達到0.95。

根據圖6，中國一線城市房價自2014年7月開始從底部反彈至今天，新增人民幣貸款額與100座城市房屋均價高度相關，關聯系數達到0.98。

至于中國炒房者的高杠桿，中國房地產市場就像之前的A股一樣。影子銀行在A股和房地產市場暴漲中都扮演了關鍵的角色。這應該引起高度的警惕。中國的購房者從影子銀行那里借貸了大筆的錢用于支付首付，而且這些資金是很難被追蹤的。一個沒有任何積蓄的人都可能獲得買房的全部貸款。房地產開發商，房地產中介和P2P公司都在杠桿市場極度活躍，然后這些公司將貸款打包成理財產品，賣給中國上千萬的個人投資者。這類似美國當年的次級貸款，歷史是如此的驚人相似。

2017年下半年(實際誤差將小于10個月)，中國房地產市場可能會進入一輪下調周期。考慮到非常高的杠桿率，這一過程將會是痛苦的。

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