房價為什么讓你高攀不起？一場龐氏騙局！

2016年10月29日 08:14
來源：鳳凰財經作者：大衛·哈維

來源：正和島（ID：zhenghedao）作者：大衛·哈維譯者：許瑞宋

房價虐你千百遍，你仍待它如初戀。

盡管樓市虛高，但多數人仍然無法抵御“買房呼聲太高，高房價光環太大”的喧囂。但如果回歸常識，你是否有意識到這里面深藏的“惡魔”？

本文借美國樓市崩盤的現實，深度解析了房產投機的“龐氏騙局”，頗值你好好體悟。

房子的使用價值和交換價值

我們購買的所有商品都具有使用價值和交換價值。這兩種價值之間的差異是顯著的。因為它們往往不一致，這構成一種矛盾，而這種矛盾有時會造成危機。使用價值變化無窮，交換價值則是一致的，性質上也沒有不同。

我們以房子為例，想想它的使用價值和交換價值。

房子的使用價值相當多元：它為我們提供一個遮風蔽雨的地方，讓我們建立家庭和感情生活；它是我們每天生活、生兒育女的場所（我們在房子里煮食、做愛、吵架和撫養小孩）；在不穩定的世界里，房子保護我們的隱私和安全。

房子也可以成為某些人彰顯自身地位和社會歸屬感的工具，成為財富和權勢的象征、個人和社會歷史記憶的符號，以及彰顯建筑成就的標志；它也可以只是一個旅游景點，供游客贊嘆建筑之優美。房子也可以成為胸懷大志的創新者的工場，例如硅谷的起源可以追溯至那間著名的車庫。

但房屋的交換價值又如何？在當代世界里，我們一般必須購買或租下房子，才能享有使用房子的特權。我們必須為此付出金錢。問題是：為取得房子的使用權，我們必須付出多少交換價值？這個“多少”的問題，如何影響我們在想要和需要的房屋用途之間做出權衡？這個問題聽起來很簡單，但答案其實相當復雜。

房屋如何變成了“投機商品”？

曾有一段時間，人們幾乎不必付出金錢，便能蓋好自己的房子：土地是免費的，勞力是自己付出的，許多物料取自周遭。涉及金錢的交易僅限于購買斧頭、鋸子、釘子、鐵錘等。在發展中國家許多城市的貧民區，窮人仍然會用這種方式建造自己的房子。巴西的貧民區便是這樣蓋起來的。

房屋也可以“定制”：你有土地，雇用建筑師、承包商和營建商，替你根據某種設計蓋一間房子。房子的交換價值取決于原料和勞力的成本，以及建屋相關服務的收費。交換價值并無主導地位，但可能限制創造使用價值的可能性（例如房主的錢不夠建一間車庫，又或者某幢豪華府邸因為資金耗盡而少了一個側廳）。在發達資本主義社會，許多人以這種方式增加房屋的使用價值（例如橫向擴建房子，或者加蓋一層）。

不過，在世界的多數地方，房屋是一種投機商品，建出來在市場上銷售，任何人負擔得起和有需要都可以購買。房子的交換價值除了取決于基本的建造成本（人工和物料的成本），還取決于另外兩項成本：投機建造商希望賺取的利潤（他們承擔最初的必要資本支出，并支付相關貸款的利息），以及購買土地或向地主租地的成本。

也就是說，交換價值等于實際建造成本加上利潤、貸款利息和資本化的地租（地價）。開發商的目的是取得交換價值而非使用價值，替其他人創造使用價值是達成這一目的的手段，因為這種活動本質上是投機的，真正重要的是房子的潛在交換價值。不過，開發商并非必賺不賠。他們顯然會精心策劃一切，尤其是房屋銷售，盡可能避免虧損。但是，風險總是有的。在這種模式下，交換價值主導了房屋供給。

樓市為什么會崩盤？

房屋建造中使用價值與交換價值之間的緊張狀況，有多種方法可以管控。但是，這種體制向來也有失控的階段，此時便會產生危機，例如2007~2009 年，美國、愛爾蘭和西班牙的樓市便經歷過這種狀況。此次危機并非史無前例。之前的類似例子包括1986 年以來的美國儲貸危機，1992 年斯堪的納維亞的樓市崩盤，以及1990 年的日本土地市場崩盤（終結了日本20 世紀80 年代的經濟榮景）。

在市場體系中，房屋供給還有額外的問題必須處理。首先，房屋是一種“高單價商品”，要使用很多年，不像食物那樣馬上被用掉。個人可能沒有足夠的錢一次付款買下房子。如果我的錢不夠買房，還有兩個基本選擇。我可以向房東租房，房東可能專門購入投機建造商建造的房子，靠收租維生。我也可以借錢買房，可能向親友借錢，也可能找金融機構辦理房屋抵押貸款。如果是辦房貸，我除了必須支付房子的全額交換價值外，償還房貸期間還必須每月支付貸款利息。還清房貸之后（可能需要30年），我便完全擁有房子了。在此情況下，房屋也成了一種儲蓄工具，我可以隨時拿這項資產的價值套取現金（至少我每月償還房貸，因而取得的部分價值是可以套現的）。

但是，利用房貸購房是一種非常特別的交易。利率5%、本金10萬美元的房貸分30年償還，總還款額約為19.5萬美元。也就是說，房貸戶為了取得最初價值10萬美元的資產，必須多付9.5萬美元。這樣的交易看來很沒有道理。我為什么愿意這么做呢？答案當然是我需要這房子的使用價值（我需要一個居住的地方），而我為此付出9.5萬美元，直到我完全取得房子的所有權。這就像我在30年間花9.5萬美元租房，差別在于我最終可以取得整座房子的交換價值。這房子實際上成了一種儲蓄工具，替我儲存它的交換價值。

但是，房屋的交換價值不是固定的。它會隨著時間推移而波動，受各種社會狀況和力量影響。

首先，它會受周邊房屋的交換價值影響。如果附近的房屋全都日趨破敗，又或者小區里遷入越來越多“不對勁”的人，則我的房子很可能將貶值，即使我把它維持在一流的狀態也無法幸免。相反，小區環境“改善”，例如小區中產階級化，則可以提升我房子的價值，即使我并未投入任何資源。

樓市深受經濟學家所稱的“外部性”影響。屋主經常采取個別和集體行動，力求控制這些外部因素。不信的話，你可以提議在某個“體面的”小區建一所出獄者的安置點，看看會發生什么事！小區居民會積極排斥他們不歡迎的人和活動，小區幾乎純粹以維護和提升區內房屋價值為使命（例如小區內若有好學校，對住宅價值大有幫助）。

為了保護自身儲蓄的價值，人們會有積極行動。不過，屋主有時也會損失他們利用房屋保存的儲蓄，例如政府或開發商為了重新發展某個小區，可能會購入該區相當數量的房子，然后任由那些房子的狀況惡化，進而嚴重損害區內其他房屋的市場價值。

房產投機的“龐氏騙局”

在全球許多地方，對越來越多的人而言，房子已經變得十分重要。維護和提升房屋資產價值，已經成為越來越多人的重要目標，因為消費者可以得到的房屋交換價值，一如開發商所能賺到的交換價值那么重要。

但是，最近30年左右，房屋已經成為一種投機目標。我以30萬美元買進一套房子，3 年后它的市值升至40萬美元。我可以把握機會做房貸再貸款，把房子增值的那10萬美元換成現金，隨自己支配。

交換價值不斷上升，使得房子成為熱門的投機目標。房產成為一種方便利用的個人提款機，總需求因此增強，市場上的房屋需求也日益高漲。

在《大空頭》一書中，劉易斯闡述了2008 年金融市場崩盤之前發生的房產投機潮。劉易斯有位重要消息提供者雇用了一名保姆，保姆及其姐妹一度在紐約市皇后區擁有6套房子。

“她們買進第一套房子之后，房價大漲，放款機構建議她們做房貸再貸款，貸出25萬美元的現金，而她們用這筆錢買了第二套房子。第二套房子的市值也大漲，她們于是故技重施，繼續買房。”最后，市場持續下跌時，她們手上有5套房子，而且完全沒有能力償還房貸。

樓市的資產價值投機變得熾熱。但是，這種投機總是有某種程度的“龐氏騙局”元素。我借錢買房，然后房價上漲了。房屋市值不斷上漲吸引更多人買房。他們借入更多錢購買“好東西”（當放款機構資金非常充裕時，這是輕而易舉的事）。

房價進一步上漲，因此吸引更多的人和機構參與房屋投機。結果造成一場“房地產泡沫”，而泡沫最終必然破滅。

這種資產價值泡沫如何形成、為何形成，泡沫會有多大，以及泡沫破滅之后會發生什么事，取決于多種狀況和力量的具體情況。

基于歷史經驗（例如美國樓市曾于1928年、1973年、1987年和2008年崩盤），目前我們必須接受的是，這種投機狂熱和資產泡沫是資本主義歷史重要的組成部分。隨著中國更多地采用資本運作模式，中國樓市也越來越容易出現投機熱潮和資產泡沫。

一場災難：美國的樓市崩盤

在美國最近這次樓市崩盤中，約400萬人因為房貸止贖（借款人因為違約而失去贖回房屋的權利）而失去住房。這些人因為追求房屋的交換價值，結果喪失房屋的使用價值。

數不清的人仍處于房貸“溺水”的狀態：他們在房價高峰期買房，因為房價隨后大跌，他們欠金融機構的房貸比房子的市值還高。這些屋主必須承受巨大損失，才能擺脫房屋所有權并遷居他處。

在房市繁榮的高峰期，房價太高了，許多人必須承受他們最終證實無力償還的債務，否則無法獲得房屋的使用價值。房市崩盤后，這些人可能被迫守著一些房屋使用價值而無法脫身，由此造成的財務負擔令他們的境況特別凄慘。簡而言之，因為不顧后果地追求交換價值，許多人喪失了取得并持續擁有房屋使用價值的能力。

類似問題也已經發生在租房市場。在紐約市，約60%的人口為租房族；私募股權基金在房市高峰期買進許多供出租的住宅大樓，希望借由提高租金大賺一筆（即使它們面對有力的法規管制）。

這些基金刻意壓低這些房子的現行使用價值，借此替它們的再投資計劃辯解，但它們自己在金融市場崩盤中破產，留下房客住在使用價值變差但租金反而變貴的房子里，而且這些房子因為原本的主人破產而遭金融機構沒收，誰該負起屋主的責任往往并不清楚（如果你住在這種大樓里，發現暖氣爐壞了，你可能真的不知道該找誰處理問題）。

近10%的出租房屋遇到了這種問題。因為有人不顧后果地追求交換價值最大化，一大部分人可以享有的房屋使用價值受損了。當然，更慘的是，房市崩盤引發了一場全球危機，結果全球經濟至今仍然很難恢復。

我們可以得出以下結論：資本主義下的房屋供給，已經從追求使用價值為主，變成以追求交換價值為主。因為這種怪異的轉變，房屋的使用價值日趨變質，首先是變成一種儲蓄手段，其次是變成一種投機工具，而利用這種投機工具的除了消費者，還有建筑商、金融業者和所有可受惠于房市繁榮的人，包括房屋中介、房貸放款人員、律師和保險經紀人等。為大眾提供足夠的房屋使用價值（傳統消費意義上的使用價值），越來越受制于不斷深化的交換價值考慮。

我們致力于為越來越多的人提供足夠和可負擔的房屋，結果卻是一場災難。

本文摘編自《資本社會的17個矛盾》，中信出版社，2016年10月出版

來源：正和島（ID：zhenghedao）作者：大衛·哈維譯者：許瑞宋