樓市信貸政策又一輪大范圍收緊 從緊期至少6-9個月

編者按：11月28日晚間上海發布調控加碼的通知，認房又認貸的措施打擊了一眾改善性需求的購房者。此前的25日，天津已經發出深化樓市調控的通知。這是繼杭州、深圳、武漢調控加碼后新一輪城市調控加壓行動。短短兩個月，樓市調控經歷了三次集體行動。本次的津滬接力，集中在限貸措施上，年關將至，多家銀行也“心照不宣”放緩放貸速度，這些都將有效抑制需求。而另一方面，針對開發商資金供應層面的調控也未放松。從房地產公司債被叫停到收緊商業地產企業債，隨后清理整頓違規進入房地產的理財資金及對房地產信托的專項檢查，直接捏緊“錢根”，使得房企的融資急劇下滑。中央維護房地產市場保持穩定的決心或可以一窺。

本報記者張敏北京報道

導讀

樓市調控從緊期還將至少延續6-9個月。此前過熱城市的樓市交易量將進一步萎縮，房價下降的城市數量將進一步增多。

11月28日晚間，上海、天津突然發布樓市調控政策，全面提高購房首付比例。該消息雖因深夜發布而令人意外，但考慮到近期多地收緊樓市調控的舉措，又在意料之中。

本輪調控的收緊從年初就已開始，國慶節前后曾有過一輪加碼，部分城市在11月又陸續收緊政策，歷時已9個多月。政策著力點，也從最初的嚴查“首付貸”，過渡到限購、限價，進而延伸到信貸政策層面。上海、天津此輪發布的政策，即被認為是后一輪調控的延續。11月29日亦有消息稱，北京部分銀行即將執行“認房又認貸”政策。

這些新政的信號意義絕不簡單。京、滬、深提高信貸門檻，或意味著信貸政策又一輪大范圍收緊。

更讓市場緊張的，則是流動性收緊，以及資金成本的提高。盡管這種趨勢是由于美元升值等多方因素造成，但其對市場的影響已然顯現，且很有可能從根本上顛覆樓市升溫所依賴的寬松貨幣環境。

力度逐級加碼

上海對樓市的調控，從今年年初就已展開。

今年4月，上海市開展房地產經紀專項整治工作，重點查處捏造散布漲價信息，炒作房價；隱瞞房地產查封、抵押等權利限制狀況信息，誘騙消費者交易等行為。“首付貸”同樣在清查之列。隨后，6家中介機構和7家商業銀行被認定違規，并遭到處罰。

10月8日，上海市住建委、規劃國土資源局聯合下發調控樓市的“滬六條”，在土地供應、拿地資金監管、預售管理等六個方面予以監管。隨后，上海還成立商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，開展土地交易資金監管工作。

最近的政策在11月28日發布，規定自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低于35%。在上海已擁有1套住房的，或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在本輪市場周期內，這三項政策被認為代表了樓市調控的三個階段。

本輪房地產市場升溫始于去年年末，到今年年初，上海、深圳等一線城市出現過熱現象。3月，以這兩個城市為首，清查“首付貸”等維護市場秩序的工作展開，北京也隨后跟進。

在這期間，南京、蘇州、廈門等城市因出現房價上漲過快、“地王”頻出的現象，也出手調控。主要措施體現在出臺“限價令”，并略微提高信貸門檻等。

第二輪調控政策集中在國慶長假前后，從9月末至10月初，全國20多個城市密集出臺調控措施，政策內容集中在限購、限價、增加供應等方面。從部分城市開始清查拿地資金情況來看，資金層面的收緊已現端倪。

第三輪調控集中在11月。本月中上旬，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前的基礎上進一步收緊了樓市政策，并將調控手段聚焦在了貨幣政策上。上海、天津的做法，也被認為基于同樣的邏輯。

近日有消息指，北京部分商業銀行將執行“認房又認貸”的政策，并被多方證實。有媒體報道稱，在此之前，北京部分銀行已悄然提高了首付比例。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向21世紀經濟報道表示，信貸政策的收緊對平抑房價、穩定市場預期起到的作用更加直接、更加有效。也說明樓市調控的力度正在逐步加碼。

他還認為，可以預見，未來一些未達到調控預期的城市加碼調控將成大概率事件。

流動性悄然收緊

與房地產行業的專項調控政策相比，更讓市場緊張的，是貨幣政策的從緊。

11月29日，我國1年期利率互換（IRS）漲近8個基點報3.0875%，創2015年4月9日以來新高。

銀行間同業拆放利率也出現全面上行。29日，上海銀行間同業拆放利率（Shibor）連續第14個交易日全線上漲。其中，隔夜shibor漲0.40個基點報2.3020%，9月30日以來首次突破2.30%；1個月Shibor漲1.19個基點，報2.8565%，連續14個交易日上漲；3個月Shibor漲0.59個基點報3.0172%，連漲29個交易日，創2010年12月底以來的最長連漲周期。

公開市場操作方面，央行已經連續4日凈回籠。央行29日進行1900億逆回購，當日公開市場有2000億逆回購到期。

在中原地產首席分析師張大偉看來，這一系列動作說明，資金成本在提高，貨幣流動性在減弱。結合銀監會11月4日要求對金融機構房地產相關業務進行檢查，不難看出資金層面的收緊速度明顯超出外界預期。

根據中原地產的數據，今年10月，房地產企業的債券融資規模為684.88億元，環比下跌四成。而截至28日，11月房企的債券融資規模僅為195.4億元。隨著銷售的下滑，房地產企業的資金寬松局面將可能迅速惡化。

對于貨幣市場的收緊，中金標準數據機構的分析指出，此輪調控并非管控房價過快上漲的短期之舉，而是在經濟新常態背景下，防范資產價格泡沫的中長期之策。

該機構指出，由于經濟下行壓力較大，貨幣政策在實際操作中偏于寬松，釋放了大量流動性。“資產荒”的驅動下，這些資金大量涌入了房地產市場，居民部門杠桿率大幅攀升，熱點城市房價快速上漲，加劇了金融體系風險。一旦房價漲勢被透支或金融體系爆發“黑天鵝”事件，房價掉頭就可能造成類似美國次貸危機式的金融風險。

多數受訪者認為，這不僅意味著房地產調控政策力度將進一步從緊，調控周期也不會在短期結束。張大偉認為，樓市調控從緊期還將至少延續6-9個月。

對于未來的市場走勢，胡景暉認為，此前過熱城市的樓市交易量將進一步萎縮，房價下降的城市數量將進一步增多。