媒體：熱點城市銀行房貸普遍收緊 部分停止發放

本報記者王營龐華瑋實習生陳如北京、廣州報道

本輪調控的嚴峻性超乎了很多開發商的想象。其中，主要體現在房貸杠桿的使用方面。

融創中國董事長孫宏斌近期在一次內部演講中表示，“對于這次調控的嚴厲程度，很多企業是預計不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次。”孫宏斌所認定的嚴峻性體現在銀行對于購房者房貸收緊方面。

21世紀經濟報道記者調查發現，除了各主要熱點城市對于房貸使用杠桿收緊以外，一些銀行由于臨近年底以及調控等諸多因素，開始停止發放房貸。據融360調查數據顯示，在全國35個城市533家銀行中，本月有23家銀行首套房利率折扣上升，占比4.32%；折扣利率下降的有3家銀行，占比0.56%；與上月持平的有506家銀行，本月共有9家銀行停貸。央行29日表示，央行未要求商業銀行停止發放個人住房貸款。

11月29日，上海某銀行支行一位負責房貸的經理告訴21世紀經濟報道記者，“我們還沒有收到新的政策，在新政出來這幾天，我們不接貸款單。銀行下發通知沒這么快，不知什么時候會通知，應該會加快制定政策。”

按照房地產歷來調控規律，一旦房貸收緊，房地產市場都將出現明顯的市場降溫。上周，各地新房成交量又現下滑，且絕對值為“十一”調控潮以來的單周最低位。中原監測的40個城市數據顯示，上周新建住宅成交面積環比下降10%，其中一線、二線城市分別下降7%、14%，三四線城市微升1%。在調控整體收緊后的兩個月內，新房成交正呈現出逐周走低之勢。

調查：房貸普遍收緊

“原本我購買的樓盤合作銀行是建設銀行，但建設銀行近期給我們通知稱，不讓我們再做面簽。如果我們堅持要通過建設銀行貸款，還需要等通知。”正在河北購房的胡偉（化名）告訴21世紀經濟報道記者。由于建設銀行一直沒有給出準確可以批貸日期，他們只好再聯系了河北銀行。

不過，令胡偉失望的是，河北銀行對于首套房的利率優惠折扣只有九八折。

河北一家銀行信貸經理告訴21世紀經濟報道記者，由于臨近年底，一方面房貸任務額度已經完成得差不多；另一方面趕上嚴厲調控，因此暫時沒有推進房貸業務。

新城控股副總裁歐陽捷也明顯感受到“首付貸”等產品的嚴控對市場基本面產生了較大影響。“理財、基金的資金使用上更規范。特別是房地產的理財產品不像之前一樣可以隨便做了，政府希望把場外的杠桿控制下來。”

廣州銀行負責貸款審核的人士則告訴記者，“房貸對銀行來說是好業務，現在銀行對房貸的風險要求會更高點。國家明令禁止不許的業務，比如要求嚴禁首付貸，沒人會去試水。”

但是，當房貸收緊時，也并非沒有空子可鉆，比如對于消費貸被變相用于房子首付這一現象，上述銀行人士坦言，“沒有辦法審核出來，誰管得了？現在管理較嚴，貸款人不會像以前貸款直接用于買房，而是把資金在外面多轉幾次，比如先轉朋友帳戶，再轉回到自己手上，沒法查出來的。只要貸款人提供銀行認可的合同，比如買家具、買車之類的合同，審核不出來資金的流向。”

對于當前銀行房貸的貸款利率及貸款周期等問題，21世紀經濟報道記者分別致電了北京市中國銀行、交通銀行、民生銀行以及興業銀行各支行的個貸部門。根據各銀行個貸部門工作人員的介紹，這四家銀行當前首套房的貸款利率最低都可以在基礎利率上打8.5折，但需要對貸款人進行資格審核。交通銀行的房貸申請人需要是本行的VIP客戶才能給到折扣利率，興業銀行的優惠則只針對所買房屋在144平方米以下的貸款人。

關于審批的周期，中國銀行和民生銀行的工作人員表示，銀行的審批時間一般為3-7個工作日。此外，四家銀行的工作人員都表示，受9·30政策的影響，貸款的審查更加嚴格，且當前辦理過戶、抵押登記等手續的人較多，貸款的整個過程會比較長，至少需要一個半月到兩個月的時間才能貸出款。興業銀行的相關工作人員則直接告訴記者，現在申請房貸，年前基本也拿不到貸款審批。

開發商也明顯感受到銀行的嚴控態度。“實際執行方面，最近銀行已經不放貸了。臨近年底是一個原因，但今年銀行不放貸日期來得比往年都早些。”北京一家開發商告訴21世紀經濟報道記者。

嚴控風險下市場降溫

房企的猜測并非沒有原因。

從政策層面看，信貸收緊是調控大趨勢。10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。10月19日，央行上海總部也召開了會議，25家在滬主要中資商業銀行行長以及房貸部門和資產負債部門負責人參會。會議要求各商業銀行密切關注房貸集中度，合理調整資產結構，積極支持實體經濟；10月21日銀監會召開第三季度經濟金融形勢分析會，明確要求，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策等。

具體執行層面，整體也趨于收緊趨勢。融360統計數據顯示，11月，全國共有450家銀行提供優惠利率，相比上月減少5家。首套房利率的優惠力度來看，11月全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有151家，較上月減少4家，占比28.33%。

克爾瑞分析師沈曉玲表示，整體看，全面停止房貸不太可能，剛性需求還是會申請到房貸，但投資性、改善性需求一定會受到打壓，各城市對于貸款條件的嚴苛上會有所不同。比如像上海這種改善性需求被打壓后，房地產市場會更平穩，預計價格上的大幅度調整短期內不會出現，但成交量會受較大影響。

北京經過兩個多月的調控，市場已經出現了明顯的變化。據“偉嘉安捷”數據統計顯示，11月北京個貸市場交易量環比上月小幅下跌10%。接近年底，各家銀行在放款節奏上有所收緊，而購房人的買房意愿也被壓制，使得年底的二手房市場依然延續下滑的態勢。從近期二手房貸市場的成交走勢來看，進入11月后購房人的買房情緒明顯冷卻。

偉嘉安捷負責人吳昊表示，雖然目前大部分銀行的利率最低能夠做到基準利率的8.5折，但是在放款上卻出現了收緊的現象，基本上新接手的單子需要在明年才能放款，所以對購房人來說，在年底申請房貸的需求也會相對減弱。

吳昊發現，按照以往的規律，年底都是非交易類貸款成交的“高峰”，然而今年這樣的情況并沒有出現。消費融資信貸金額和年限條件高，企業經營和個人信用貸款的條件也比較高，而年底又是銀行資金略顯緊張的階段，無法滿足大量的融資借貸需求，因此類似一些小貸公司或網絡借貸的發展促使融資方式不斷多樣化，分流了大部分融資人群，直接導致了非交易類信貸量的縮小，也是個貸市場成交量整體走低的因素之一。