財知道327期：房地產長效機制的倆關鍵點

2015年至2016上半年這一波一線城市和部分二線城市房價的暴漲特別引人矚目。房地產再次成為無人不談、人人關切的話題。

12月14日至16日舉行的2016年中央經濟工作會議回應了人們的關切。

會議強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

事實上，房地產長效機制很早以前就提出過了。早在2006年4月，時任建設部住宅與房地產業司司長的沈建忠就說，“要在總結經驗的基礎上，加強對深化城鎮住房制度改革和實施房地產市場調控的長效機制研究”。

2013年國務院發展研究中心召開過一場名為“建立房地產市場健康發展長效機制建議”的課題報告評估會，2013年的評估會，想必前1-2年國務院發展研究中心就已經開始調研了。

2015年4月30日的中央政治局開會分析研究經濟形勢和經濟工作，提出要“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制”。

但中國房地產一直在鼓勵發展（保增長）和調控二者之間呈蹺蹺板般曲折前行，房價持續暴漲，難以滿足群眾需求。

回顧下這么多年來中國房地產的調控史，也許可以找到制約中國房地產健康發展的因素，才能知道房地產長效機制所在。

中國房地產的大發展首先是在海南。1988年，海南建省并成為經濟特區，十萬大軍下海南淘金。1992年初鄧小平發表南巡講話，隨后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南房地產驟然升溫，總人數不過656萬的海南島上竟出現了兩萬多家房地產公司。短短三年，房價增長超過4倍。

1993年6月23日，朱镕基講話宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業，24日國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，海南房地產泡沫應聲破裂。這是我國房地產市場的首次調控，但因住房改革還沒在全國展開，不是全國性影響。

1996年經濟軟著陸，全國商品房價格迅速回落到低于GDP增長水平。1997年，亞洲金融危機，房地產市場延續1996年來的低迷狀況，房市“量價雙降”。

1998年為應對亞洲經濟危機，朱镕基掌舵的國務院7月發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，確立住宅業“新的經濟增長點”地位，正式拉開中國住房商品化改革大幕。

至2001年，樓市開始出現過熱跡象，正是為了調控樓市以及土地協議出讓方式易滋生的腐敗、暗箱操作、國有資產流失等問題，2002年政府開始對土地實行“招拍掛”制度，此前的土地協議出讓制度下退出歷史舞臺。隨后，國土資源部、監察部要求各地所有經營性土地都得通過招拍掛方式出讓。

從此中國房地產市場正式邁入房價上漲時代，并一去不復返。

2003年，經濟出現過熱苗頭，房地產投資增速一度超過30%。為了給房地產投資降溫，央行在同年6月出臺了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，試圖通過抬高房地產業銀行貸款融資的準入門檻來降低固定資產投資增速。

但當年“非典”來襲，為確保經濟平穩增長，8月國務院出臺《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，正式確立住房市場化發展方向。

隨后的2004年，房地產開發投資在連續多年快速上漲的基礎上增幅超過40%。房價漲幅高達14.4%，遠高于1998-2003年3.6%的年均漲幅（招拍掛之前）。

2005年，國務院要求“抑制房價過快上漲勢頭”，相繼頒布“國八條”和“新國八條”。

2006年十屆全國人大四次會議上通過《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》，明確提出，18億畝耕地是未來五年一個具有法律效力的約束性指標，是不可逾越的一道紅線。

2007年18億畝耕地紅線后，各地地王不斷涌現，居民對房價的預期被進一步推高。房地產調控的手段和重點轉向調整住房供應結構，規定新增的住宅供應必須符合“90/70標準”。

2008年美國金融危機，房價大跌，有些地方甚至出現買房者打砸售樓處的行為。同時在保增長的壓力下，2008年下半年推出4萬億政策，再配上商業銀行的放貸，很多專家估計發行了多達40萬億的信用貨幣。鼓勵房地產發展也成為重要目標，陸續出臺了一系列支持房地產發展的政策措施，如首付比例下調、房貸七折優惠、暫免征收印花稅和營業稅等。

4萬億后，房價暴漲。2009年12月，調控政策又轉向“擠泡沫”，政策目標重回穩房價。這一輪房價調控持續時間較長，直到2014年。很多地方房價升值出現回調。

2015年，央行6次降準降息，中央經濟會議喊出去庫存后，先是一線城市然后是二線城市房價暴漲。2016年下半年十一前夕各地限購限貸樓市調控，并在11月份繼續加碼調控。

這既是中國房地產的調控史也是中國房地產的暴漲史。20多年來中國房價上漲了20倍。

放在大歷史尺度上一看，不需要高深知識你就會發現房地產暴漲的兩大關鍵點：

1）天量發鈔。中國M2從不到1997年的不到10萬億增長到目前的近150萬億。

2）收緊地根。從招拍掛到18億畝土地紅線。很多人都還記得，在2003年招拍掛之前的北京，供地較多，房價其實也不算太高，很多居民都能承受。之后一線城市嚴控城市供地，房屋庫存量太低使得供給跟不上，房價漲的特別明顯，不漲哪里跑呢？即便是在天量M2的情況下，只要土地供應充分，房價也是可以不那么高的。

就這兩件事，想明白了這兩件事就知道房地產的長效機制了。

把握了這兩點，房地產何愁不能健康發展。

因此，本次中央經濟會議要求保持穩健中性的貨幣政策、房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地，是非常英明正確的。若能落到實處，房價恐難大漲了。