朱寧：房地產市場存在三大風險 三四線城市泡沫更大

鳳凰國際iMarkets訊（作者/熊乙）當地時間周四(1月25日)，世界經濟論壇在瑞士達沃斯小鎮舉行。清華大學國家金融研究院副院長朱寧在會議期間接受了鳳凰網財經的專訪，對國內外房地產市場發表了自己的看法。

朱寧表示，2017年房價平穩主要是因為政府采取了許多限制措施，一旦政策松開，房地產價格將會大規模反彈。他非常看好房產稅的作用，并稱這是一個“一石兩鳥”的辦法。

談及房地產市場的風險，他指出，中國的房地產市場面臨三大風險，三四線城市去庫存壓力最大，它們的房價比一二線城市低，但風險和泡沫程度卻要高。

在海外投資房地產方面，朱寧也給出了自己的建議：如果要買房子，最好在一線城市或者人口流入較多的二線城市，也可以考慮投資房地產信托基金等房地產相關標的。

談房地產市場：有一個一石二鳥的解決辦法

2017年6月，朱寧曾對媒體表示，中國一線城市的住宅價格有望再上揚50%。時隔逾半年，根據國家統計局1月18日發布的最新數據，2017年一線城市房價環比持平或下降，同比漲幅持續回落，二三線城市房價環比微漲。

朱寧對鳳凰網財經表示，他依然堅持此前的看法。他解釋道，“2017年房價平穩主要是因為政府采取了許多限制措施，包括限貸、限購和限售等。”然而這個趨勢是短期的，房價短期內沒有上漲，不代表打開限貸、限購、限售之后，房價不會再出現大規模反彈。

朱寧強調，目前許多投資者仍然認為一線城市是最好的投資標的，預期沒有改變的同時，房地產市場反而受到了限購、限售這種政策上的限制，“所以一旦打開之后，（市場）會出現一個很大的反彈”。

那么，什么樣的政策才能夠有效控制房地產市場呢？朱寧比較看好長效機制的建立和施行，“怎樣多元化資本市場，讓居民、家庭有更多的投資渠道，這才是從根本上解決問題的途徑。”具體到長效機制的內容，朱寧認為主要有兩個方面：

一個是從長期來講，在不傷及國家金融穩定和控制金融風險的前提下，鼓勵中國投資者在全球進行資產配置；另一個是房地產稅的推行，從地方政府建立激勵機制，到壓制投機需求，“這是一個一石兩鳥，真正解決問題的辦法。”

談樓市風險：房地產市場存在三大風險三四線城市泡沫更大

談及2018年的房地產市場，朱寧提醒有三大風險需要注意：第一個是市場分化的風險，第二個是政策風險，第三個是房地產在家庭資產配置中的比重很大。

“現在市場分化已經比較明顯”，朱寧指出，從人口流動趨勢和人口結構趨勢來看，一二線城市的房地產市場有較強的支撐，三四線城市去庫存壓力最大，它們的房價可能比一二線城市低，但風險和泡沫程度卻比一二線程度要高。“人口老齡化，并且呈現流出趨勢的話，沒有就根本住房的需求”。

至于政策風險，朱寧表示，市場還沒有充分領會和解讀中央對于長期、有效發展房地產市場的決心。“過去十幾年，房地產價格上漲的主要原因就是預期，大家預期房價會進一步上漲，所以不管多貴都會去買，但預期發生改變之后，很多地方都會發生根本性改變。

除了以上兩大風險，朱寧還提醒人們關注一個數據：房地產在中國家庭資產中所占比例已經超過了80%，一線城市可能達到90%，“這是一個風險很大的做法”。但越來越多的高凈值人群已經開始分散投資和進行全球化配置，不再局限于房地產市場。“隨著資產價格上漲和家庭金融理念提升，需求端也會逐步改變。”

談海外房地產：投資房地產不一定要買房子可以考慮買這些

近年來，以中國投資有限責任公司為代表的主權財富基金加大了對海外房地產市場的投資。朱寧認為，投資房地產對于機構投資者和主權財富基金來講也非常合理跟正確的選擇，因為主權財經基金容量較大，投資回報周期長且風險可控。但對于個人投資者來說，這種成本是相對較高的。

海外房地產市場經歷過金融危機后，在很多區域化市場上都沒有完全恢復，所以在估值上有一定的吸引力。那么該如何選擇海外的房地產資產呢？朱寧表示，一看是財務投資還是消費投資，如果是財務性投資，則取決于資產規模；二看投資回報對風險的比例。

談及海外投資，朱寧表示，中國居民和家庭在海外的配置是嚴重不足的，他呼吁人們不要只關心海外房地產市場，可以進行海外多元化資產配置，“更多地考慮以海外股市為標的這種ETF和指數型基金，這對于一個不太了解海外市場的人來說，是最低成本又最有效的多元化資產配置途徑。”

即使想要投資房地產，也有多種不同的選擇。朱寧指出，投資房地產并不一定非得買房子，也可以購買房地產信托基金。如果需要買房子，最好是在一線城市或者人口流入較多的二線城市，比如美國的奧斯丁、俄勒岡州的波特蘭、北卡州的夏洛特等。