二套房貸利率千呼萬喚 樓市調控效果恐打折扣

二套房貸利率不明導致樓市調控效果打折扣。何建文攝

“首付四成,利率按照風險定價”。國務院出臺新的房貸細則已經有一段時間了,新的規則給房貸市場帶來怎樣的新變化,目前銀行對新規的執行情況到底如何呢?面臨怎樣的問題?銀行、監管部門又是如何看待新規則的呢?近日記者走訪了多家銀行網點,并采訪了一些銀行個貸部負責人和接近監管部門的銀行業資深專家,對二套房貸新規定進行探究。

首付政策初顯成效利率定價細則久久未出

央行日前公布了2009年金融機構貸款投向統計報告。報告顯示,2009年,房地產貸款新增超過2萬億元,占各項貸款新增額的20.9%。其中,個人房貸累計新增1.4萬億元,占新增房地產貸款的69.7%。

雖然房貸向來被銀行視作優質資產,對銀行利潤貢獻較大。但記者近日走訪發現,自從國務院出臺了11條以后,去年以來市場上一直“上有政策,下有對策”的二套房貸執行情況有了明顯的變化。

“目前二套房貸首付已經上調了,四成首付基本上是雷打不動了,大部分銀行都已經按照新規定來執行。”光大銀行某廣州市內網點個貸部人士表示。此外,廣州市內的招行、工行、中行、華夏、郵儲等銀行網點情況也基本一致,首付四成的新規定都已經嚴格執行,政策初顯成效。

但是,除了首付之外,很多購房投資者同時關心的是房貸利率。據了解,目前大部分銀行總部仍未下發二套房貸款操作細則。而記者采訪發現,目前廣州市內的銀行對二套房貸的操作有較大的分化:有的按嚴格上浮至標準利率1.1倍,有的仍打改善型住房旗號,有的直接給出7折優惠,更有銀行索性暫停審批放貸,靜候總行出臺相關指引。

風險利率定價難銀行都在互相觀望

總的來說,目前各家銀行都沒有最終出臺新的二套房貸利率最新執行指引。其實,其他銀行的利率設定如何,也是各家銀行目前在密切監視的一個重要方面。“雖然說是嚴格按照風險定價,但是市場價格會直接影響到利率的最終定價。銀行還得互相觀察博弈。”業內人士分析表示。

實際上,“利率風險定價”的落定給了銀行很大的自由空間。“其實開放利率風險定價對銀行來說是一件非常好的事情,銀行可以根據一些客戶的條件進行差異化的利率定價。如對在銀行業務較多的優質客戶給予更多的利率優惠,由于個人業務多、接觸時間較長,能對其的信用狀況有更清楚掌握了解,進行差異化定價,這是非常合理的事情。”

但開放利率定價之后會否加劇房貸市場的競爭,導致市場出現低價競爭的無序局面,也是不少市場人士所擔心的。盡管如此,事實表明,去年政策限死二套房貸基準利率1.1%的上浮規定執行起來非常困難。“從這個層面上看,是市場的一次進步。”一資深銀行業人士表示。

監管若不到位執行力度仍會打折扣

投資者在等分行的審批,分行在等總行的細則,總行呢?也許也在觀察監管部門的進一步解釋。但一接近銀監會的相關人士曾經向記者透露了監管部門的難處:很難制定非常詳細的監管細則,再出臺更細的規則也會有困難。

昨日銀行業內人士接受記者采訪時分析指出,由于地方性差別很大,各地房價壓力不同,像長沙等地方投機風盛行,很難進行統一的監控。另外一方面,該人士認為,目前看來二套房貸政策是相對溫和的,房價大幅度下降的可能性不大,二套住房貸款很多都仍是銀行的優質資產,因此,從銀行自身盈利的角度去看,自我監督并不可靠,執行力度很有可能會打折扣。

此外,其實市場中對于首付還有很多“暗道”可走,通過個人和房地產中介公司合作達成協議進行相關操作把二套房變成一套房,或者故意報低價格等,都可以變相降低首付的比例,但相關監控卻很難展開。

南方日報記者 黃倩蔚

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