二套房貸利率千呼萬喚 樓市調(diào)控效果恐打折扣

二套房貸利率不明導(dǎo)致樓市調(diào)控效果打折扣。何建文攝

“首付四成,利率按照風(fēng)險定價”。國務(wù)院出臺新的房貸細(xì)則已經(jīng)有一段時間了,新的規(guī)則給房貸市場帶來怎樣的新變化,目前銀行對新規(guī)的執(zhí)行情況到底如何呢?面臨怎樣的問題?銀行、監(jiān)管部門又是如何看待新規(guī)則的呢?近日記者走訪了多家銀行網(wǎng)點,并采訪了一些銀行個貸部負(fù)責(zé)人和接近監(jiān)管部門的銀行業(yè)資深專家,對二套房貸新規(guī)定進(jìn)行探究。

首付政策初顯成效利率定價細(xì)則久久未出

央行日前公布了2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告。報告顯示,2009年,房地產(chǎn)貸款新增超過2萬億元,占各項貸款新增額的20.9%。其中,個人房貸累計新增1.4萬億元,占新增房地產(chǎn)貸款的69.7%。

雖然房貸向來被銀行視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),對銀行利潤貢獻(xiàn)較大。但記者近日走訪發(fā)現(xiàn),自從國務(wù)院出臺了11條以后,去年以來市場上一直“上有政策,下有對策”的二套房貸執(zhí)行情況有了明顯的變化。

“目前二套房貸首付已經(jīng)上調(diào)了,四成首付基本上是雷打不動了,大部分銀行都已經(jīng)按照新規(guī)定來執(zhí)行。”光大銀行某廣州市內(nèi)網(wǎng)點個貸部人士表示。此外,廣州市內(nèi)的招行、工行、中行、華夏、郵儲等銀行網(wǎng)點情況也基本一致,首付四成的新規(guī)定都已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行,政策初顯成效。

但是,除了首付之外,很多購房投資者同時關(guān)心的是房貸利率。據(jù)了解,目前大部分銀行總部仍未下發(fā)二套房貸款操作細(xì)則。而記者采訪發(fā)現(xiàn),目前廣州市內(nèi)的銀行對二套房貸的操作有較大的分化:有的按嚴(yán)格上浮至標(biāo)準(zhǔn)利率1.1倍,有的仍打改善型住房旗號,有的直接給出7折優(yōu)惠,更有銀行索性暫停審批放貸,靜候總行出臺相關(guān)指引。

風(fēng)險利率定價難銀行都在互相觀望

總的來說,目前各家銀行都沒有最終出臺新的二套房貸利率最新執(zhí)行指引。其實,其他銀行的利率設(shè)定如何,也是各家銀行目前在密切監(jiān)視的一個重要方面。“雖然說是嚴(yán)格按照風(fēng)險定價,但是市場價格會直接影響到利率的最終定價。銀行還得互相觀察博弈。”業(yè)內(nèi)人士分析表示。

實際上,“利率風(fēng)險定價”的落定給了銀行很大的自由空間。“其實開放利率風(fēng)險定價對銀行來說是一件非常好的事情,銀行可以根據(jù)一些客戶的條件進(jìn)行差異化的利率定價。如對在銀行業(yè)務(wù)較多的優(yōu)質(zhì)客戶給予更多的利率優(yōu)惠,由于個人業(yè)務(wù)多、接觸時間較長,能對其的信用狀況有更清楚掌握了解,進(jìn)行差異化定價,這是非常合理的事情。”

但開放利率定價之后會否加劇房貸市場的競爭,導(dǎo)致市場出現(xiàn)低價競爭的無序局面,也是不少市場人士所擔(dān)心的。盡管如此,事實表明,去年政策限死二套房貸基準(zhǔn)利率1.1%的上浮規(guī)定執(zhí)行起來非常困難。“從這個層面上看,是市場的一次進(jìn)步。”一資深銀行業(yè)人士表示。

監(jiān)管若不到位執(zhí)行力度仍會打折扣

投資者在等分行的審批,分行在等總行的細(xì)則,總行呢?也許也在觀察監(jiān)管部門的進(jìn)一步解釋。但一接近銀監(jiān)會的相關(guān)人士曾經(jīng)向記者透露了監(jiān)管部門的難處:很難制定非常詳細(xì)的監(jiān)管細(xì)則,再出臺更細(xì)的規(guī)則也會有困難。

昨日銀行業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時分析指出,由于地方性差別很大,各地房價壓力不同,像長沙等地方投機(jī)風(fēng)盛行,很難進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)控。另外一方面,該人士認(rèn)為,目前看來二套房貸政策是相對溫和的,房價大幅度下降的可能性不大,二套住房貸款很多都仍是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),因此,從銀行自身盈利的角度去看,自我監(jiān)督并不可靠,執(zhí)行力度很有可能會打折扣。

此外,其實市場中對于首付還有很多“暗道”可走,通過個人和房地產(chǎn)中介公司合作達(dá)成協(xié)議進(jìn)行相關(guān)操作把二套房變成一套房,或者故意報低價格等,都可以變相降低首付的比例,但相關(guān)監(jiān)控卻很難展開。

南方日報記者 黃倩蔚

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