2010年02月03日 21:58經濟觀察網【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

經濟觀察網 史晨昱/文 近期，房地產接連遭遇信貸緊縮門。據報道，如中行北京分行的部分支行，已將首套房貸的利率優惠折扣從原來的7折升至8.5折。其他地區，或其他商業銀行，也已開始上調了首次購房的房貸利率。

市場經濟要求國家把維護和穩定房地產市場運行及可持續發展作為調控房地產市場及相關市場的目標，主要采取市場手段、法律手段，輔以適當但有力的行政手段來調節房地產市場運行中的各種矛盾，實現各種市場行為的規范化，保證各個市場主體在公平環境下有序競爭。從該運行規律分析，高燒之后的市場必有調整的需要。房地產市場亦如此，以使行業的政策性和商業性、保障性和市場性、經濟拉動性和經濟破壞性能夠處在一個合理的博弈區間內。

在新一輪調控下，作為市場利益主體，銀行順周期而為的防范風險舉措無可厚非。但回顧過去一年乃至幾年的市場亂象，卻不難發現背后的奧妙：正是信貸注入等擴張政策讓樓市在2008—2009年之交陡然升溫，又是信貸緊縮、優惠利率取消等政策試圖讓樓市在2010年表現得更加“適度”，即先讓樓市“高燒”，然后再讓樓市吃“退燒藥”。這種非穩定性的治理方式，造成的沖擊波往往反使處于市場最前沿的金融機構承受了最終沖擊能量的消化吸收，從而出現疼在房地產業，卻傷在金融機構的現象。

特別是，多年來我國房地產業發展迅猛，但與房地產市場健康發展相匹配的、科學完善的房地產金融體系卻沒有相應建立，房地產業通過企業債券、股票、信托投資、房地產投資基金等渠道直接融資的數量較小，對銀行的依賴程度則非常嚴重。無論是政策性房地產還是商業性房地產都把目光轉向了銀行業，銀行信貸成為房地產融資的主渠道。同樣，銀行業在“政績型”短期利益驅動下，爭相進入房地產融資領域，將房地產業的大部分資金需求“義無反顧”地背在了自己肩上，同時也將融資風險積聚、積累在了銀行業體內。

房地產業與銀行業過于緊密地捆綁在了一起，互為挾持。即使如某些所謂專家而言，中國的房價只漲不跌，從長期看，尤其是在人民幣利率市場化、彈性匯率制、商業銀行深化改革的大背景下，該種融資模式也蘊藏著較大的金融風險。

從單個房地產融資機構的角度出發，有效識別并科學計量房地產信貸其所面臨的諸如信用、市場、操作、法律、政策和環境等各類風險，并采取相應防范手段，這種能力對其生存和發展至關重要。但就宏觀經濟和房地產市場穩定而言，該類做法著眼于微觀、短期的經濟問題，難以解決深層次的、長期的制度性問題和產業的全面重整，即無法取代經濟金融體制改革、市場規律和產業政策。

房地產融資風險防范與控制是一項長期而艱巨的任務。根據西方發達國家的經驗，化解房地產融資風險的最終思路是建立起多元化的房地產融資體系。這種多元化的融資市場既包括擁有債權融資、股權融資兩種基本形式的一級市場，也包括投資基金、信托證券等多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場。缺乏任何一種市場，都會使市場體系出現斷層，妨礙市場運行中的內在聯系和反饋回路的形成，必然會影響融資市場功能的正常發揮。一方面，通過新型融資工具引導房地產直接融資，實現增量的優化，另一方面，應當鼓勵證券化途徑把存量房地產貸款風險轉移到資本市場上來。

當然，金融產品的開發必須從各國的實際情況出發。同時，完備、高效的組織制度條件必不可少，包括法律制度、監管制度、信用制度及專業組織體系，否則，這些制度直接制約著房地產融資的進程。只有通過兩條腿走路的方式，才能使我國的房地產市場和房地產金融市場走上可持續發展的道路，避免其他國家和地區走過的彎路。(作者系中國工商銀行投行研究中心副處長，經濟學博士)

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