房貸返點催生樓市泡沫

2010年03月15日 07:41中國證券報【大中小】【打印】共有評論0條

□本報記者趙曉路北京報道

叫停銀行給房屋中介機構“返點”的通知已發布多時，經過了一段觀望，各銀行多數停止了“返點”。專家表示，“返點”行為擾亂市場秩序，鼓勵投機性購房，對泡沫的產生起了推動作用，此外衍生了大量的造假行為，埋下隱患，應予堅決停止。信貸趨緊時叫停縱然容易，但要根除還取決于多方面因素。

催生泡沫應被取締

中國社會科學院研究員、房地產金融專家劉維新認為，“返點”推動了投機需求的信貸。他說，“2009年信貸膨脹得太快、量太大，可以說是不正常的，成為了泡沫和房價連續上漲的推動力。取消返點費就是制止泡沫繼續膨脹的手段。有正常需求的購房者，具備了一定的資產積累，通過正常資信審核渠道就可以獲得貸款。所以叫停‘返點’費，不會抑制真正需求。”

中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇指出，“返點”行為本身就增加了市場的混亂。他強調，中介的任務是幫助客戶買賣房屋，而不應是幫助銀行找客戶。“我只讓你給我找房，你把貸款都給我包辦了，我不想在這家銀行貸款，我的信息卻先被透露出去。嚴格地講，這是違法的。”他認為，本來中介就已經向客戶收取了費用，現在又從銀行收錢，從根本上也不符合其提供房屋中介服務的定位。

大量造假埋下隱患

據記者調查，北京許多中介機構每給銀行拉到1萬元貸款，便可拿到80元的“返點”，即100萬元貸款的“返點”高達8000元，一些大中介機構的“返點”甚至全部歸經辦業務員。由此某些業務人員受到扭曲的利益激勵，一方面幫助資信不足的客戶造假，另一方面也勸說客戶降低首付，多從銀行貸款。一位業務員表示：“去年經手的業務至少六成都有不同程度的作假。”

北京大學房地產金融研究中心主任馮科表示，目前對個人資信的審查存在一些問題，由于全國的征信系統尚在建立中，個人信息包括收入情況采集有障礙，一般很難調查清楚。銀行無法直接搞清客戶的真實情況，中介造假的空間很大。

但馮科表示，不必太過擔心此前由于大量作假所帶來的風險。“可能會有些投機性購房存在數據的造假，但作假有‘往高做’的，也有很多‘往低做’的。比如一些人不希望透露自己的真實收入狀況，就把收入做低。”

劉維新認為，“初步估計，購房者個人收入情況報到銀行至少有50%是虛假的。銀行委托中介進行信貸審查，自己并不是親自去做，這里面就出現了很大漏洞。”他提到，盡管不同于美國次貸零首付，我們的首付比例很高，但實際上很多人完全可以用造假掩蓋資信不足，再通過其他手段如向親友借款等來籌集首付。

治標容易治本難

在信貸趨緊的情況下，銀行收縮陣地、取消“返點”順理成章。但長期來看，如果不從根源上加以規范，一旦信貸變得寬松，利益驅使之下，“返點”仍會重新抬頭。專家也認為，要切斷“返點”的源頭，還不那么容易。

馮科認為，缺乏了“返點”激勵，為客戶資信造假的情況將大大減少，這將把不少資信不足和投機性購房者推到貸款門檻之外。

郭田勇認為，從監管層來說，只能自銀行這邊來規范行為，加大違規處罰力度，行業協會也可以倡導進一步加強自律。但中介機構的規范和管理就要靠相應的管理者了。這涉及到不同管理部門之間的協調，只有管理部門各盡其職，相互協調好，才能在不論信貸是松是緊的情況下，都杜絕銀行給中介“返點”這種不規范的、擾亂市場的行為。

馮科也表示，從監管層目前出臺的措施來看，基本涵蓋了各方面，但銀行執行的力度也是關鍵。如果銀行看空房價，那么不用要求，銀行也自會加大執行力度。但房價如果繼續上漲，或者放貸壓力出現，銀行恐怕執行起來還是會松一些。馮科分析，“返點”被叫停會擠出部分投資性需求，可能進一步使得二手房交易量萎縮，“后市還有待觀察。”

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