2019年地方“兩會”直擊：三穩、棚改等上榜五大高頻詞

在經歷過2018年的樓市“寒冬”后，全國房地產市場在頻繁的調控政策下逐漸從高溫狀態“退燒”，回歸理性。

2月18日，隨著山東省第十三屆人民代表大會第二次會議在濟南勝利閉幕，2019年全國31省區市省級地方兩會也就此落下帷幕。縱觀各省政府工作報告，2019年房地產走勢仍然是各級政府關注的重點之一。

隨著2019年全國兩會進入倒計時，藍鯨房產對近期省級兩會報告中的五大高頻詞匯進行梳理分析，把脈樓市發展最新消息。

據民生證券統計數據顯示，在各省級兩會報告中，“穩地價、穩房價、穩預期”為詞頻統計NO.1，在全國34個省市中，出現27次;棚改作為牽系民生的重要工程，在各省市兩會中同樣備受關注，出現23次;而“租購并舉”出現16次，位居詞頻統計前三，其次是“一城一策”，“房住不炒”，占據高頻詞前五位。

高頻詞一：圍繞“三穩”核心，避免大漲大跌

2018年底，住建部召開的工作會議中明確指出，2019年，要重點抓好十個方面工作，第一點就是以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。短短一句話，四個“穩”字貫穿其中，足以看出“穩”對于2019年房地產市場的重要性。

與此同時，在各省級兩會的政府工作報告中，關于房地產相關的內容，都用了不少筆墨來對“穩”進行相關闡述。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進對藍鯨房產分析表示，“穩”的含義其實是兩方面的，既不允許房價過快上漲，也不允許房價過快下跌，在政府指導價下相對平穩健康發展。一般來說，從數據上看，可以設定類似年度漲跌幅在不低于5%、不高于7%的水平，這個價格走勢是相對合理的。

安居客首席分析師張波對藍鯨房產表示，穩定應該仍是2019年樓市的主基調，穩定的直觀表現就是全國一二手房市場成交量價的穩定，同時通過“因城施策”的調控手段，保持城市層面的趨勢穩定。

中國豪宅研究院院長朱曉紅分析表示，我國房地產政策的實施，不光是從房地產的角度提出，還與我國的經濟大勢相關。2019年房地產的走向是“穩”字當頭，“穩”不同于之前的“控”，“控”從限高這個角度來講，強調的是上漲的趨勢。而就房價來講，市場要保持總體的平穩，不會大漲或者大跌。

高頻詞二：多渠道建設“保障房”，棚改目標下調但地位不會動搖

近年來，隨著我國新型城鎮化進程加快，住房保障制度建設的重要性日益凸顯，改善城市低收入居民的居住條件，是各省最為關注的民生問題之一。多渠道籌集租房、放寬廉租房門檻、增加保障房供應、完成棚戶區改造等也是各省級政府工作報告中的重中之重。

值得注意的是，棚改項目作為保障性住房建設的重要一環，2019年的各省市棚改目標量也存在較大的變動幅度。據方正證券統計，2018年全部公開的19個省市實際棚改量合計390.18萬套，超額完成年初制定的346.23萬套的棚改計劃。而這19省市2019年計劃棚改總量約有200.54萬套，相較2018年實際完成的棚改量下降幅度達48.60%。其中17個省份2019年計劃棚改量遠低于2018年實際完成的棚改量，棚改大省山東、河南下滑超70%，僅有廣西、遼寧兩省2019年計劃棚改量高于2018年實際完成數量。

張波對藍鯨房產分析表示，在2019年房地產市場和兩會上，棚改本身的地位并不會發生改變。2019年棚改數量相比2018年會有所減少，是按照2018年既定目標推進的結果。張波指出，2019年，貨幣化安置的比例將進一步降低，但不會搞一刀切，因地制宜的特點將非常明顯，不同城市的調整比例會有較大差異。同時，政府購買棚改服務模式取消，但會鼓勵國開行、中國農業發展銀行對收益能平衡的棚改項目繼續房貸。

嚴躍進向藍鯨房產表達了相同觀點，他表示，當前各地棚改目標的調整，體現了“一城一策”的導向。可以預見的是，很多2018年房價上漲過快的城市，尤其是東北、西北和西南等省會城市，棚改政策也會略有調整。目前新的情況在于，國家發改委對于軌道交通等建設的支持力度重新加大，實際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會降低，這也是政策調整下行的市場機會。

顯然，在2019年各地棚改任務出現大幅縮水的情況下，棚改的地位不會動搖，因地制宜、因城施策的特征將會愈發突出。

高頻詞三：強調“租購并舉”，促進租賃市場發展

自從十九大提出“租購并舉”以來，租賃住房便成為我國房地產市場的“熱詞”。近年來，中央也曾多次強調建立租購并舉的住房制度，發展住房租賃市場。在近期舉行的各省級兩會上，租購并舉、大力發展住房租賃市場，也是各級政府關注的重點。

北京提出，要進一步規范管理住房租賃市場的政策實施，促進住房租賃市場的穩定發展;上海表示，要加大租賃住房建設力度，新建和轉化租賃房源21.2萬套，新增代理出租房源14.6萬套，建成住房租賃公共服務平臺;廣州強調要堅持租購并舉，完善住房市場體系和住房保障體系，逐步推進解決城鎮中低收入居民和新市民住房問題，試點推進共有產權住房建設。福建、山東、天津等省市也提出要培育和發展住房租賃市場，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，更好滿足低收入家庭住房需求。

上海中原地產分析師盧文曦向藍鯨房產指出，在當前一二線城市房價明顯較高的前提下，租購并舉是對當前房地產市場發展的一個重要補充。同時，安心、穩定的租賃環境，也有利于地區人口的穩定。盧文曦強調，落實租購并舉，政策導向尤為重要，如果老百姓租房能夠享受和購房同等的權益，能夠有效抑制市場的購房需求。

張波也提出，租購并舉的實質在于更好地完善住房供給端分類供應，從租房和購房兩個層面保障住房供應量，在市場化供應和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求，實現房地產市場更為良性和健康的發展。

他分析，從保障租賃住宅角度而言，未來應該在三方面做文章：首先是增加租賃房源的供給量，不只是在數量上提供保證，同時還要積極鼓勵租賃運營機構入場，并給予稅收、金融等多種政策支持;其次是通過法律法規，保障租賃雙方權益，尤其是提升承租人的“安全感”，第三要在租賃的金融方面發力，尤其是大力發展資產證券化REITs，以推動租賃市場更為專業化、規模化有序發展。

高頻詞四：“一城一策”,中央定原則，地方定細則

2018年年底，中央經濟工作會議給2019年房地產行情定調為“因城施策”，即地方政府成為調控政策的主體，強調不同城區的差異化施政。而在各省級政府工作報告中“一城一策”成為高頻詞匯，這無疑是對中央“因城施策”指導思想的深化。

據藍鯨房產不完全統計，在各省級兩會上，至少有10個省份政府工作報告中提出，要堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。其中，福建省提出，落實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案;河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地還明確將開展房地產市場調控“一城一策”試點。

貝殼研究院院長楊現領指出，在“房住不炒”的大前提下，“一城一策”已經成為核心政策邏輯。中央定原則，地方定細則，夯實城市政府主體責任。“一城一策”既能給予地方調控的靈活性，同時也可避免統一調控帶來的系統性風險。

嚴躍進對藍鯨房產表示，“一城一策”與“因城施策”有相通之處，都強調根據各地實際情況進行政策調整，但“因城施策”帶有中央定調的意味，即中央根據各地情況給予政策規定，主要針對房價上漲過快和庫存過高城市。而“一城一策”意味著各地的調控自主權更大，同時，各類調控會有不同的考核體系，即地方政府需要自己承擔調控責任。

高頻詞五：堅持“房住不炒”，確保房地產穩定發展

自2016年“房住不炒”首次被提出以來，一直是房地產發展核心基調。而在2019年各省級政府工作報告中，“房住不炒”仍然是高頻詞匯。民生證券統計數字也顯示，至少有10個省市在政府工作報告中提到“房住不炒”。

如山西省政府工作報告中指出，要健全住房保障體系，堅持“房住不炒”基本定位，大力發展住房租賃市場，加大租賃住房建設力度，支持機構化、專業化住房租賃企業發展;甘肅省政府工作報告則強調，要落實“房住不炒”定位，大力培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場穩健發展。

值得注意的是，在“房住不炒”頻繁出現的同時，“確保房地產市場穩定發展”也在今年各地兩會上被頻繁提及。業內人士普遍認為，“房住不炒”總基調不會改變，但在“一城一策”的調整下，樓市調控政策就有結構性變化。

嚴躍進表示，政策松綁會有階梯型的態勢，即慢慢松綁，而不是一次性松綁。同時也是呈現區域差異，即小城市先松綁，然后才是大城市。

張波對此卻有不同看法。他表示，從客觀角度來看，自2018年12月開始，的確有部分城市在調控政策上進行了調整，包括“限價”、“限售期限”、“商住房調整”，但涉及的城市并未到“大面積”，松動力度也談不上“大力度”。他認為，部分城市在“因城施策”的政策指導下進行了有針對性“微調”，是為保障當地城市的房地產市場穩定。

另一方面，2019年樓市調控可能是最具“百花齊放”的一年，各城市有松有緊，力度有大有小，目標只有一個就是保持各城市樓市穩定，具體表現就是“三穩”，地價穩、房價穩、預期穩，所以,2019年的調控即受整體國內外經濟環境影響，又受各城市的中微觀環境影響，應勢而變將是大特色。

他進一步強調，本輪調控的最大特色就是不能用單邊的政策變化對整體行情進行周期判斷。本輪政策周期的階段性探底或已達成，但并不排除部分城市依然存在調控從緊的空間。

現階段，地方兩會對樓市的政策走勢已經基本明確。在“房住不炒”主基調的指導下，“穩地價、穩房價、穩預期”、“保障房建設”、“租售并舉”、“一城一策”等或將共同發力，保障樓市長期健康穩定發展。隨著全國兩會的臨近，藍鯨房產將持續關注，更多兩會相關熱詞。