“運作本地化與資本國際化”ESR拓展物流地產行業“新藍?！?/h1>

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2021年01月27日 10:10:55 來自北京

——專訪ESR執行董事、聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初

導語：并不是每一家企業都可以像ESR一樣，同時擁有“物流地產開發商”和“基金管理人”的雙重身份。可以說，這是公司所獨有的核心競爭力。

新冠疫情的不期而遇，加速了“網購時代”的到來。

據國家統計局數據顯示,2020年我國網上零售額達11.76萬億元(人民幣.下同),同比增長10.9%,實物商品網上零售額達9.76萬億元,同比增長14.8%,占社會消費品零售總額的比重接近四分之一。

網購激增之下，物流配送的頻率隨之大幅提升。作為物流供應鏈中資源整合的主要載體，物流地產的重要性也隨之凸顯出來。

或許在你的印象中，物流地產還停留在“倉庫”這一水平，然而這僅僅是狹義概念。真正的現代物流地產也是倉儲設施中最為精華的一部分。如果做一個類比，現代物流地產與傳統通用倉庫的區別就是“購物中心”與“露天集市”。

放眼全球物流地產行業，ESR（01821）近年來的發展勢頭極為強勁。公司于2016年由易商和紅木集團合并成立,并于2019年11月港交所上市。

目前，ESR已成為專注于亞太地區的最大物流地產平臺，致力于為整個亞太區21世紀的商業活動打造現代化物流基礎設施，為客戶提供現代化的一流物流設施和解決方案，并使投資者有機會參與到亞太區的高速發展中來。如今，ESR平臺已覆蓋中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞以及印度市場。

值得關注的是，后疫情時代，物流行業的競爭格局將會發生哪些變化？與傳統商業地產相比，物流地產投資的主要優勢體現在哪些方面？疫情影響之下，ESR去年中期業績為何能夠大幅攀升？

近期，ESR執行董事、聯合創始人兼聯席首席執行官——沈晉初先生接受了鳳凰網港股的專訪。

嘉賓簡介：

沈晉初（亦稱Jeffrey）為ESR的執行董事、聯合創始人兼聯席首席執行官，負責監督集團的整體運營和業務發展、制定區域發展策略及擴大集團的資產和基金管理平臺。

沈先生擁有逾20年中國工業及物流地產經驗。于2004年至2010年期間在全球物流資產公司（中國）【前稱Prologis（中國）】擔任高級副總裁，負責管理華東區域。

此前，沈先生曾為戴德梁行的中國區物流調研總監，因最初將Prologis引入中國而被載入商業案例，促進了中國現代物流地產業的發展。

沈先生曾任職于DTZ Debenham Tie Leung International Property Advisers及上海市外高橋保稅區新發展有限公司等機構，并于2017年至2019年出任ESR信托的基金經理（ESR信托基金經理人）的董事。

訪談要點：

——后疫情時代，物流行業的競爭格局發生了一些變化，主要體現為：1）從運作方面和技術方面提出了更高的要求；2）相比其他行業較強的發展韌性；3）加強對于個別領域的技術引進，拓寬了物流賽道。

——新冠疫情影響之下，較之商業地產，越來越多的資產流入到物流地產領域?？梢哉f，物流地產領域的熱度和核心資產度出現了明顯的變化。在2020年上半年，ESR通過其平臺上的五家新投資公司籌集通過其平臺上的五支新成立的基金籌集約24億美元。

——并不是每一家企業都可以像ESR一樣，同時擁有物流地產開發商和基金管理人的雙重身份。這其實是公司所獨有的核心競爭力。

——資金管理規模和回報率始終是一個平衡發展的關系。到去年年中ESR資產管理規模由2019年6月的202億美元強勁增長31.1%至2020年6月的265億美元,遠遠超過公司之前的預期。從投資回報的穩定性來看，總體處于比較穩定的中等水平。

——REITs（房地產信托投資基金）是ESR基金管理品類和增長的重要元素。

——2020年上半年業績大幅提升主要有兩點動因：首先，短期而言，從客戶的角度來講，公司具備解決突發性問題的能力，加強了客戶對易商的粘度性。長期來看，行業的韌性及對于技術提出的新要求之下所帶來的需求提升。

——去年年底增持ESR股份，主要是對于公司長期發展持有堅定的信心。

——未來五年規劃目標。產品方面：增加諸如冷鏈,數據中心之類的物流基礎的基礎設施建設；區域方面：希望進入到亞洲特別是東南亞等高增長市場；規模方面：令公司規模和業績保持穩健的增長。

正文：

如果留意近一段時間港股市場的動向，你會發現ESR(01821)開始走進各大投行的視野。不僅給予該股“買入”評級的研報頻頻出現，而且其扶搖直上的股價更是引起了投資者的關注。

后疫情時代物流行業競爭格局的三大變化

去年歲末，沈晉初增持了ESR(01821)約3000萬股股份。值得注意的是，ESR股價在第二天便創出了上市新高。被問及選擇此時增持的原因時，沈先生對鳳凰網港股表示，主要還是由于其對公司的長期發展持有信心。

當然，這一信心的根源不僅來自ESR雄厚的實力，與其對產品需求把控和市場預判的精準也是密不可分。

談及后疫情時代，物流行業競爭格局的變化。沈晉初認為，就亞洲乃至中國的物流行業而言，主要體現在以下三個方面：首先，物流行業對在過去幾年發展的某些特點提出了一些新的看法和要求。最明顯的例子：在這之前，整個物流行業，從第三方的物流、跨境物流以及原來所提到的快遞快運，包括與消費聯系相當緊密的電商物流，在過去幾年中不斷的擴大規模，特別是和電商相關的這部分物流，擴張的速度非常快。與此同時，不同領域之間的物流也在進行著一些比較大規模的兼并、收購及整合。這一趨勢表明，在日常運作方面，對于物流的專業化和規模的聚集效應的要求在不斷提高。

從運作層面和技術層面來講，在疫情的影響下，之前提到的“just-in-time”（精準配送）模式，無論是在制造行業還是消費領域的物流，也逐步開始采取一些應對風險的措施，嘗試從“just -in-time”部分開始向“just-in-case”（以防萬一）來轉變。對于庫存的管理、網絡的建立，包括一些原先大的分工合作，各方面都會考慮一些風險因素。例如：一旦這類地區出現一些問題，物流配送出現停滯，如何保證物流體系可以最大限度的接近正常的運作狀態。這也是后疫情時代出現的一些新趨勢。

其次，整體物流行業經歷了去年的疫情影響，表現出很強的韌性。令人欣慰的是，這種韌性相對于一些線下的商業活動，如門店、餐飲的運營的實際效果要好于預期，而這也是得益于物流技術和物流規模的快速發展，使得物流設施或整個供應水平得到了驗證和考驗。

需要注意的是，在整個宏觀經濟向好但依然存在不確定性的情況下，越來越多的投資人或者資本更加青睞于一些核心資產，即：在一些風險抗壓下面，相比其他行業可以提供穩定回報的資產?；谡麄€社會的物流基礎設施體系的穩健屬性，物流地產也逐漸成為投資人眼中的核心資產。

另外，在食品、藥品等個別領域，疫情的影響對于物流體系提出了更高的要求，加速了短期技術方面的引進，致使物流行業的賽道不斷拓寬。

物流地產的獨特優勢

談及較之傳統地產，物流地產所具備的優勢，沈晉初直言，商業地產、寫作樓以及住宅地產，主要是靠人流效應來體現整個商業地產的價值?；谝咔榈挠绊?，去年寫作樓和商鋪去年的空置率，哪怕一些一線城市比往年要高。盡管后疫情時代有所改善，但能否真正好轉還要視之后經濟的情況而定。

相比住宅、商業地產領域的總量及結構性過剩，在我國城鎮化進程加快、產業升級、區域產業利好政策頻出的多重推動下，產業地產市場發展相對活躍，產業園區、產業新城等建設的力度明顯增加。

值得注意的是，在資本市場，產業地產得到了私募基金的充分認可。其中，物流類地產運營成本低、客戶結構簡單、租賃期長、現金流穩定、投資回報率高，尤其受資本市場青睞。

總體來講，較之傳統地產，越來越多的資產流入到物流地產領域。據沈晉初介紹，在2020年上半年，ESR通過其平臺上的五家新投資公司支新的基金籌集了約24億美元。

運作的本地化和資本的國際化

如果用一句話來形容ESR的核心競爭力，沈晉初將其概括為“運作的本地化和資本的國際化”。

沈晉初表示，并不是每一家企業都可以像ESR一樣，同時擁有“物流地產開發商”和“基金管理人”的雙重身份?？梢哉f，這是公司所獨有的核心競爭力。據他介紹，ESR開發商的角色在公司成立之初，規模占比較高。隨著時間的推移，特別是2014年成立首個國內開發基金和開拓韓國業務以后，加上2016年公司在合并了日本及韓國新加坡的業務之后，ESR就轉變成為整體的基金規模，而這一規模要遠遠高于物流地產開發商的比重。

目前，公司可以在中國、日本、韓國包括印度等一些高度增長的市場，快速擴展平臺規模。通過基金管理人和基金投資平臺的功能，為投資人帶來一些比較穩定和優于增長預期的回報。

例如，ESR在中國、日本及韓國都是以基金的結構進行開發和持有的。由于每個基金都有自身的規模，開發商可以賦予公司更大的靈活性去參與某些即使具有一定風險，但回報率更具潛力的項目。此外，開發商的角色，還有助于公司快速打開一些新的市場。

就ESR所管理的基金業務的類別來看，主要包括發展基金、核心基金及不動產投資信托基金,其中發展基金主要為私募地產基金，側重于投資凈地開發等項目投資周期的早期階段，其投資者所承受風險相對更高，但相對應投資回報率也更高。在認購時投資者承諾投資資本,基金在投資機會出現時將定期提取,發展基金的投資周期一般為3-5年，基金內部收益率目標在13-17%之間；核心基金側重于成熟運營或有改造空間的成熟項目，基金主要通過物業改造升值，收購收益增值，資產運營增值等模式獲取收益，其內部收益率目標在9-13%區間。

當被問及如何看待資金管理規模和回報率的關系時，沈晉初認為二者始終保持的是平衡發展的關系。據其介紹，到去年年中ESR資產管理規模由2019年6月的202億美元強勁增長31.1%至2020年6月的265億美元，遠遠超過公司之前的預期。而從投資回報的穩定性來看，盡管各國之間具有一定的差異，但總體處于相對穩定的中等水平。

ESR基金管理品類和增長的重要元素——REITs

2020年12月23日，ESR宣布，ESR Kendall Square REIT的股份已成功在韓國交易所KRXKOSPI市場上市及買賣。隨著全球發售完成，ESR Kendall Square REIT的投資組合將擁有約13億美元的總資產價值和約6.5億美元的市值。

值得注意的是，上述于韓國交易所上市的REIT由ESR Kendall Square Inc.（ESR的附屬公司）發起的房地產投資信托基金，以韓國的物流設施為基礎資產，也是韓國首個公開上市的機構優質REIT。

除了ESR Kendall Square REIT, 自2017年，易商在新加坡通過收購合并了兩支現有的REITs從而成立了ESR-REIT (目前市值約14億美元)以及擁有此REIT的基金管理人。與此同時，易商也通過持有多支上市REIT和基金管理公司的股份，例如新交所上市的Sabana REIT, AIMS AMP Capital Industrial REIT和澳大利亞上市的Centuria Capital Group，來擴大自己在行業里的影響力。

談到REITs在ESR整個資本市場的布局所扮演的角色時，沈晉初直言，REITs是公司比較重要的基金管理品類和增長的元素。ESR作為上市公司，可以直接持有一些資產，但大部分的穩定資產還是集中在公募和私募基金的大板塊里。故此，以ESR目前的管理規模和體量，這兩塊業務缺一不可。

當被問及國內公募REITs的發展趨勢時，沈晉初認為，2020年是一個起步年。盡管因為疫情的關系有一些延遲，但從其2019年的準備以及2020年的管理辦法、草案包括國內的公布和交流以及修改的進程來看，與前兩年相比，進展速度已經非常快了。

不過，沈晉初強調，最終的落實還要看今年。他預計第一批相關的政策會在今年落地。從整個發展角度來看，可能還要從稅務的安排、增發、管理人的角色以及資產的納入范疇等方面做出一些不同程度的調整。作為新經濟行業，物流資產的穩定性還有抗周期性令它成為國內公募REITs的不二之選。易商也希望通過自身在國際REITs舞臺的豐厚經驗，能夠在不久的將來參與到國內公募REITs。

2020年中期業績大幅提升的邏輯

自新冠疫情以來，全球經濟受到重創。然而，ESR去年上半年的業績卻升幅顯著。據2020年中報顯示，公司期內股東應占純利為1.33億美元，同比提升75.1%。

面對業績的大幅提升，沈晉初顯得極為平靜，他認為這主要取決于兩點因素。首先，就短期而言，從客戶角度來看，需要公司提升解決突發性問題的能力。舉例而言，在去年上半年出現疫情的情況下，整體物流行業均出現了一些高增長的現象，特別是國內航空貨運的增幅尤為驚人。用行內人的話來講，“如果有倉位，對價格其實不是很敏感”，而這也是促使公司利潤上漲的主要原因。

其次，從長期來看，物流行業顯示出的較強的發展韌性。由于疫情的影響，對于庫存管理、網絡管理提出了一些更高的要求，而這也帶動了需求的增長。

結語：

訪談臨近尾聲之際，當被問及公司未來的五年規劃目標時，沈晉初的回復顯得清晰篤定。他表示，ESR作為一家上市公司，未來的發展是力求更加穩健。

從未來五年的規劃來看，產品方面：增加諸如冷鏈，數據中心之類的物流基礎的基礎設施建設，因為公司認為其在未來五年將會發展成為一個重要的增長點。區域方面：公司希望進入到亞洲特別是東南亞這些高增長的市場，繼續擴大核心市場的范圍。規模方面，作為在中國工業及物流地產行業具有逾20年經驗的專業人士，沈晉初有信心令公司規模和業績保持穩健增長。