“房產上鏈”卷土重來！有人喊你3000元當合伙人，暴富機遇還是陷阱？
作者 | 第一財經 馬一凡
近期，一種經新概念包裝過的房地產金融產品開始在網絡社交平臺里暗中傳播。
“RWA代幣化”——對于普通人來說，這還是一個陌生而抽象的概念，但網絡上已有人宣稱通過這一模式“房地產資產將迎來又一輪爆發”“下一輪萬億級市場的財富之橋即將開啟”。
第一財經記者接觸到的某RWA代幣化產品推廣者表示，只要買了相關房地產代幣，就能“躺賺”，“投資3萬元、年分紅10萬以上；投資10萬元，3年內成就數字資產億萬富豪”。
業內人士提醒，任何繞過監管、模糊權屬、承諾高收益的項目，都應高度警惕。
“財富再分配”的歷史機遇來了？
“重磅商機：以房產作為代幣底層資產，賺取數字資產新財富。”
近日，在某社交平臺的一個房地產投資群中，有人發布的一則“廣告帖”引來了群內爭論。
發布者稱，正在尋找經營困難的想出售資產的酒店、公寓、農莊或者民宿，通過數字化托管的模式，讓重資產變成輕資產運營，后續通過“RWA代幣化”流通變現，這是“未來20年的黃金賽道”。
此外，發布者還稱：“RWA是人類第五次財富再分配的歷史機遇，房產代幣將是RWA中最大、最優質的數字資產，合伙人正在全球招募中”。
經問詢后，對方給第一財經記者發來了一份普通人即可參與的“業務發展政策”，其中包括：投資3000元，成為普通合伙人，可獲得6000枚代幣，可自建社區團隊，成為平臺二級分銷商，躺賺數字房產副業；投資3萬元，成為高級合伙人，可兌換8萬枚代幣，獎勵1個縣級城市的房產托管公司經營權，未來經營收入可年分紅10萬以上；投資10萬元，成為聯創合伙人，兌換30萬枚代幣，3年內成就數字資產億萬富豪，獎勵1個地級城市的房產托管公司經營權。
“先上GATE芝麻開門交易所，以后再上幣安交易所。”對方表示。
看來，發布方希望能做成一個平臺，一方面吸收經營困難的酒店、公寓、農莊或者民宿進行數字化托管，另一方面將這些被托管的酒店等包裝為底層資產，以新興的“RWA代幣化”概念去吸引個體投資者入局。
此外，對方還給記者發來一個微信小程序地址，點擊進入后可以看到其中有房產托管、份額銷售、投資合伙等板塊，其中售賣一些房地產項目的數字資產份額、項目數字化托管合伙人名額、城市代理權等，價格都是以萬元起步。
一旦在這個小程序中注冊并提供個人聯系方式，就能免費獲得10個代幣，同時有專人加微信私聊聯系。
專家：承諾“穩賺不賠”應被高度警惕
“RWA代幣化”，源于英文“Real-World Asset Tokenization”, 可翻譯為真實世界資產代幣化。
RWA的核心思想就是將現實世界中那些有價值的、但流通性相對差的資產，通過代幣化的方式搬到區塊鏈上。
“把房子搬上鏈”是其中最為關鍵的部分之一，因為房地產符合規模龐大、有價值、流通性較差等特征，在代幣化之后，全球投資者就可以用自己的加密錢包去購買北美度假村或者東京寫字樓的一部分份額。
波士頓咨詢集團預計，到2030年，RWA市場規模將達到16萬億美元；渣打銀行則預計到2034年這一市場規模將達30萬億美元。
不過，在中國內地，目前官方并未明確允許所有形式的真實世界資產代幣化。
2017年，中國人民銀行等多個部委曾發布《關于防范代幣發行融資風險的公告》，明確禁止任何機構或個人進行未經批準的代幣發行融資活動。
公告中提到，代幣發行融資活動本質上是一種未經批準非法公開融資的行為，涉嫌非法發售代幣票券、非法發行證券以及非法集資、金融詐騙、傳銷等違法犯罪活動。有關部門將密切監測有關動態，加強與司法部門和地方政府的工作協同，發現涉嫌犯罪問題，將移送司法機關。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，目前在中國內地，房地產資產代幣化投資尚未被允許，監管態度趨于謹慎，打著“房地產收益權”名義的代幣化產品，可能會被認定為變相非法集資或金融詐騙。個人投資者若直接參與，存在較大法律與合規風險。在中國香港特別行政區，RWA代幣化在合規框架下已有試點案例，但仍需滿足嚴格的監管要求。
“根據中國內地法律，房地產等不動產的權屬變更，必須通過不動產登記中心完成，鏈上代幣無法直接代表產權。目前RWA代幣只能代表收益權或債權等間接權益，不能等同于物權本身。”柏文喜表示。
在網絡社交平臺中，記者看到不少人將RWA宣傳為“房地產資產即將迎來又一輪爆發”“開啟下一輪萬億級市場的財富之橋”。對此，柏文喜提醒：“房地產代幣化并不等于保本，房地產項目的租金收益、資產增值都存在波動，承諾‘穩賺不賠’的多為騙局。任何繞過監管、模糊權屬、承諾高收益的項目，都應高度警惕，如有疑問，建議咨詢持牌金融機構或法律專業人士。”
內地房企已在港試水RWA產品
RWA作為一個剛在亞洲市場興起的概念，近期受到不少關注，但實際上從全球范圍來看，早已出現第一批失敗的投資者。
大約在七八年前，加密市場中就開始出現將寫字樓、度假村等真實世界資產代幣化的案例，很多項目都黃了。
位于美國科羅拉多州的知名酒店圣瑞吉斯阿斯彭度假村（房費約8000元人民幣/晚）是最早的房地產代幣化案例之一。2018年，這家豪華酒店向合格投資者出售了1800萬美元的代幣，首個交易日發行價上漲了32%，然而流動性很快枯竭，到2020年，房地產代幣化市場的交易量已經微乎其微。
美國有研究機構統計，在2020年之前，曾有數百個項目把房地產、股票和大宗商品放到不同的區塊鏈上，但到2021年時，超過90%的項目未能實現有意義的交易量。其失敗原因包括當時代幣化產權未獲法律承認、投資者群體極小，缺乏流動性基礎設施等。
直到近兩年，情況發生了大轉折——多國政府開始出臺政策支持實體世界資產代幣化，尤其是房地產資產的代幣化。目前，美國華爾街的大型金融機構正在爭相將從美國國債到房地產的一切資產代幣化。
中東城市迪拜今年提出了直接的房地產代幣化模式，并提升了法律認可度，迪拜土地局在2025年5月推出了Prypco Mint投資平臺——投資門檻僅為2000迪拉姆（約540美元），代幣轉讓直接與政府土地登記同步。
根據中華人民共和國駐迪拜總領事館經濟商務處披露的數據，今年迪拜第二個房地產代幣化項目在投資開放后，吸引了來自35個國家的149位投資者，僅用時1分鐘58秒便售罄，在房地產創新領域創下了新的全球紀錄。預計到2033年，代幣化資產將成為迪拜房地產市場的核心組成部分。
這一趨勢也席卷到了東亞。今年7月，日本的三菱UFJ信托銀行（Mitsubishi UFJ Trust and Banking）收購了一座價值1000億日元（約合48億元人民幣）的大阪辦公樓。
收購后，該銀行將整棟30層的大樓轉換為鏈上代幣，散戶投資者可以購買其部分所有權，而機構分配則通過日本的數字證券基礎設施來完成。在日本的證券型代幣法律框架下，每一次所有權轉讓都具有完整法律效力。
今年6月26日，香港特區政府發表《香港數字資產發展政策宣言2.0》，其中35次提到“代幣化”，顯示了香港特區政府促進RWA代幣化發展的決心。今年5月21日，香港立法會通過《穩定幣條例草案》，并于8月1日正式生效。
國內已有企業在試圖把握RWA熱點趨勢。今年8月29日，國資城投平臺——深圳市福田投資控股有限公司宣布，其在香港通過以太坊公鏈成功發行全球首單RWA公募上市數字債券，債券規模5億元人民幣，期限2年，票面利率2.62%，Token名稱為FTID TOKEN 001（福幣）。
今年8月底，民營房企新城控股的母公司新城發展控股有限公司（01030.HK）也在香港宣布擬成立數字資產管理公司，全面推動公司及下屬公司優質IP資源和資產收益代幣化，包括探索基于吾悅廣場資產收益發行RWA產品。
新城控股稱，目前吾悅廣場總資產價值超1200億人民幣，當200多座吾悅廣場全部開業并穩定經營后，全年商戶銷售額將達到1500億，公司將依托香港政府開放數字資產產業政策，逐步將吾悅廣場資產收益作為RWA產品底層資產，實現代幣化產品上鏈。
既然香港已經開放參與RWA的窗口，內地居民自然也可以去投資那些合法合規的項目。柏文喜表示，在投資前需了解，正規RWA項目應有法律意見書、監管備案、資產審計報告、白皮書披露等，若無法提供，極可能是空氣項目。此外，盡管技術上可通過“跨境理財通”或離岸信托等方式參與，但內地居民個人直接投資境外RWA項目仍受外匯管制限制，且需確保不違反內地關于虛擬資產的相關法規。
