一次地暖調試扯出四家公司，新房售后責任該誰承擔？
作者 | 第一財經 馮小芯、馬一凡、孫夢凡
近年來，精裝修住宅在一二線城市快速普及，地暖、中央空調、新風系統(tǒng)等設備逐漸成為新房“標配”。但隨著住宅交付量增加，圍繞這些設備的售后服務和保修責任糾紛也不斷增多。
上海業(yè)主朱女士今年1月剛交付的一套精裝修住宅，在準備調試地暖時，卻遭遇多方推單：物業(yè)聯系開發(fā)商，開發(fā)商轉給施工單位，施工單位又將工單交給了鍋爐品牌方。
這一簡單的案例，折射出精裝修住宅設備售后體系中普遍存在的責任主體復雜、服務鏈條冗長等問題。
新房內各工程項目、設備若出現售后問題，到底該找誰？房屋交付后的質量保修問題，一直是業(yè)主與開發(fā)商之間最常見的爭議之一。
新房地暖調試“一波三折”
上海的朱女士今年1月剛交付一套精裝修新房，開發(fā)商為中華企業(yè)，房屋配置了地暖系統(tǒng)。春節(jié)過后，她計劃調試設備、開通地暖，但這一簡單的售后服務卻一波三折。
朱女士向記者表示，她首先通過物業(yè)預約地暖調試，物業(yè)稱聯系了開發(fā)商，實際對接的卻是負責地暖施工的安裝公司。安裝公司隨后稱春節(jié)后人手不足，將工單轉給鍋爐設備品牌方威能，并承諾維修人員會按時上門。但在約定時間，朱女士一早趕到新房等待，維修人員卻臨時告訴她，不能按照預約時間上門。
一件看似普通的設備調試，卻牽扯出物業(yè)、開發(fā)商、安裝施工方和設備品牌等多方主體，暴露出精裝修設備售后鏈條復雜、責任邊界模糊的問題。
“地暖管道全部埋在地下，就像一個看不見的‘黑匣子’，普通業(yè)主對鋪設、運行和維護幾乎一無所知，一旦不熱、漏水或出現故障，就束手無策。”朱女士說。
在黑貓投訴平臺上，關于精裝修住宅地暖鍋爐售后的投訴并不少見。一些業(yè)主反映，鍋爐產品剛過保修期即出現故障；有的報修多日才上門維修，修完當晚再次故障；還有業(yè)主稱，通過官方熱線報修后，上門維修人員以更換配件為由收費近2000元，但事后品牌方卻否認該人員為授權維修人員，并要求額外付費重新更換原裝配件。
一位業(yè)內人士告訴記者，目前市面上的鍋爐售后主要分為兩類：一類是品牌廠家直營的官方售后，另一類則是第三方外包服務商，但真正擁有完善官方售后體系的鍋爐品牌并不多。
而讓很多新房業(yè)主感到頭疼的事情，還包括這些“大件”的質保期通常很短。
“新房的質保期較為復雜，一般分為主體結構、防水工程，還有水電、門窗、室內裝修工程等，除了主體結構質保較久，像地暖新風和中央空調的質保期，普遍都是兩個采暖或制冷周期，差不多就是兩年。只要在質保期內，主要責任方就是開發(fā)商，但是開發(fā)商還得去找施工單位追責維修?！币晃环康禺a業(yè)內資深工程人士對記者表示。
朱女士表示，新房交付后往往需要裝修或晾味，入住時間通常在半年到一年之后，而地暖多在冬季才開啟，“可能還沒來得及真正使用，保修期就已經過去了一大半”。
業(yè)內人士：出了問題應找開發(fā)商
在新建商品房市場中，房屋交付后的質量保修問題一直是業(yè)主與開發(fā)商之間最常見的爭議之一。
朱女士告訴記者，其家庭近年來相繼購置了兩套新商品房，在交付后，出現需要維修的問題，都得聯系物業(yè)公司，再由物業(yè)人員去聯系各方，這樣的操作讓她弄不清楚新房維修的主體責任到底應該由誰承擔。
朱女士與開發(fā)商簽署的《商品房預售合同》顯示，在保修期內，該房屋如有質量問題，出賣人應負責免費修復。例如供熱與供冷系統(tǒng)，保修期為2個采暖期、供冷期。
不過，上述合同也提到：“該商品房內的所有潔具（如有）、廚房設備（如有）、家具（如有）、電器設備（如有）由生產廠商直接提供保修，具體保修辦法和保修期以生產廠商提供的保修文件為準?！?/p>
那么，新房交付后的質保到底該由誰來擔責，是物業(yè)公司、開發(fā)商還是施工單位？
一位總部位于華東的房企區(qū)域總對記者表示，按照現行規(guī)定，業(yè)主在保修期內出現售后問題時，直接的責任主體通常是開發(fā)商，而不是物業(yè)公司或施工分包商。也就是說，對業(yè)主而言，出了問題要找的始終是開發(fā)商，至于開發(fā)商再向施工總包、分包單位或材料供應商追償，則屬于開發(fā)體系內部的合同責任鏈條。
“施工單位在工程竣工后通常會被開發(fā)商扣留約3%的質量保證金，作為質保期內維修的資金來源，保證金往往在兩年后開始逐步返還給施工單位?！痹搮^(qū)域總表示。
他表示，新房質保追責鏈條確實比較復雜，比如開發(fā)商一般會扣留總包3%的質量保證金，但是總包往往也不是最后的施工單位，總包下面還會有很多分包公司。有時候，開發(fā)商并非將整個項目都給了總包，開發(fā)商自己也會找來部分分包公司。
由于情況復雜，給交付后的樓盤配備懂工程、也了解整個項目運作的專業(yè)質保維修團隊至關重要。“現在很多頭部開發(fā)商會配備專業(yè)房修，在新房質保期，由維修團隊及時響應業(yè)主訴求。物業(yè)公司往往扮演的是協調者角色，只是上報業(yè)主的問題，物業(yè)公司并不是質量責任主體。”上述人士稱。
北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，根據《商品房銷售管理辦法》第三十三條，房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任，保修期從交付之日起計算，商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。
該條文明確了開發(fā)商作為商品房銷售方，對購房者承擔保修責任。其保修期限通常不低于施工單位向建設單位（即開發(fā)商）承諾的保修期。這意味著，即便施工單位的保修期已過，開發(fā)商仍需在合同約定的期限內（可能更長）對購房者承擔保修責任。即使保修期過了，如果是本身存在施工缺陷或設計缺陷導致的質量問題，開發(fā)商也應當承擔維修責任。
王玉臣表示，在現實生活中，保修期屆滿后，開發(fā)商作為責任主體履行保修義務的積極性可能受多種因素影響，如成本考量、責任意識等。當開發(fā)商推諉、拖延履行保修義務時，購房者往往陷入維權困境，導致問題長期無法解決。
“開發(fā)商是工程質量的第一責任人，結合我十幾年的房地產法律從業(yè)經歷來看，法律法規(guī)對開發(fā)商這個‘第一責任人’的約束已經在持續(xù)地、顯著地加強之中，未來還需要進一步加強。過去，開發(fā)商的責任往往局限于合同約定的保修期，但現在法律層面已將責任鏈條大幅延長。為了確保責任落實，監(jiān)管手段也變得更加精細和嚴格，一次質量問題的發(fā)生和處理不當，可能會影響開發(fā)商未來參與土地投標、項目開發(fā)的資格，違法成本大幅提高?！蓖跤癯急硎?。
