2009年12月18日 08:54中國新聞網【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

如果要用一個字來形容今年的樓市，非“漲”字莫屬。如果要在這個字前加一個限定字，“瘋”字絕對合適。短短9個月，北京樓市房價翻倍的樓盤已不罕見，漲幅高達50%以上的樓盤更是比比皆是。當大部分業內人已經看不懂房價時，只能用“瘋狂”來形容。

房價瘋狂的2009年，會不會迎來更癲狂的2010年？

-現象

持續9個月的暴漲

春節前，樓市還是一片寒冬，促銷價、優惠價充斥樓市而無人問津。

幾乎所有開發商都過了一個愁云慘淡的春節。春節過后，以剛需為代表的購房者紛紛出現在各大售樓處和中介公司，樓市迅速回暖。5月份，促銷手段幾乎退出市場，“漲價”成為主題，每平方米一兩千元的漲幅已成普遍現象，部分項目甚至出現三四千元的漲幅。6月份以后，投資型購買開始大舉入場，迅速把漲幅拉到新的高度，甚至部分樓盤出現一倍以上的漲幅。

據亞豪機構統計，今年1月份，北京開盤項目均價為13560元/平方米，11月份的開盤均價為17550元/平方米，漲幅高達29.42%。但考慮到年初開盤項目主要集中在市區，11月份的開盤項目卻多在五環以外，該漲幅其實小于同區域同項目的漲幅。

據搜房網不完全統計，今年北京房價翻倍的項目至少有5個，南四環內的上海建筑漲幅高達171.74%，東北三環外的太陽公元漲幅超過130%。與此同時，漲幅超過50%的項目至少有30個。

-原因

政策刺激

去年年底，為了刺激樓市，從中央到地方出臺了很多優惠政策，購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優惠、二手房營業稅減免期從5年縮為兩年、土地出讓金可以分期付款等，這些政策加上開發商的降價促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。

樓市復蘇的現實重建了人們對房地產行業的信心，開發商開始買地、開工。同時，在天量信貸面前，通貨預期也頻頻出現，投資者開始一步步進入樓市。

地價拉動

今年突飛猛進的地價成為房價上漲的第二大動力。

從5月份開始，售樓處給出的最常見的漲價理由就是：“地價都那么貴了，我們的房價怎么能不漲？”廣渠路15號地拍出近16000元/平方米的樓面地價，周邊多個項目短時間把價格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大興新拍土地樓面地價屢次突破7000元/平方米。8月份，領海、鴻坤理想城等項目加價2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對記者說：“大興地價都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣到15000元/平方米，我們現在才賣13000元/平方米，絕對劃算。”

營銷策略

壓倒駱駝的是最后一根稻草，為房價的飆升添上最后一份熱量的是開發商的策略。

門庭冷落的售樓處突然涌現出如此多的購房者，尋常的調價也不足以將他們剝離，開發商祭出了核心法寶——銷控，減少供應套數，拉長供應期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。

在爆發性購買面前，原本就并不充裕的房源已經呈現出供需不平衡的端倪，如今被人為的銷控加劇了。

從開發商的角度而言，利用有限的資源獲取更多的利潤無可厚非，只是，房價卻一步步登上云霄。

-百姓心態

房價高得離譜

胡小姐：房價太離譜了，望京年初還有10000元/平方米的房子，現在都18000元/平方米以上了。

王先生：房價貌似離譜，但是結合全年的金融政策和去年的特殊情況，房價暴漲也是能理解的，只是現在漲的幅度太大了。房價漲到這份兒上，普通老百姓基本跟四環以內的房子無緣了。

-政策

三箭齊發調房價

12月7日，中央經濟工作會議精神出臺，只字未提房價問題，依然鼓勵自住需求，并強調要推進中小城市和城鎮建設。這被業內普遍解讀為利好消息，認為明年樓市依然會“漲”字當頭。

12月9日，國家發改委主任張平表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，要抑制投機性購房。同日，國務院會議提出，個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。

12月14日，國務院常務會議明確要求加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

短短7天，高層信號一波三折，卻越折越嚴厲。一時間，樓市平添了些許山雨欲來風滿樓的微妙。

業內人士紛紛表示，如果房價能平穩，調控的政策可能不會太嚴厲，但如果房價繼續飆升，不排除中央繼續出臺政策調控樓市。

-預測

明年房價將微調

中央經濟工作會議后，樓市還一片叫好聲，認為在此利好下，明年的房價必將繼續上漲，雖然幅度比不上今年，但走勢不變。可接下來的信號卻著實給這些空前膨脹的信心一個巨大的警示，對明年的房價走勢，開始出現不同的觀點。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，明年房價大漲不可能，大跌也難，盤整將是主基調，就一線城市而言，下跌的可能性大于上漲。

著名地產獨立評論員王智中認為，元旦前，房價還將繼續上漲，到春節前后，成交量下降，但價格進入僵持期，明年下半年后，房價很可能出現下降。他告訴記者，今年1-11月，全國房屋新開工面積9.76億平方米，而同期銷售面積僅7.52億平方米，比新開工面積少1.24億平方米，“如果算上12月份的開工面積，今年的新開工面積肯定會超過1.5億平方米。供應也有剛性和慣性。如果明年下半年新的需求沒有被激發，不排除會出現供大于求的局面，房價必然會調整。”

(來源：京華時報　)

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