2009年11月27日 22:12經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

周亞玲

將股票賣到今年地產(chǎn)公司香港IPO的最高市盈率、并創(chuàng)下超額認(rèn)購之最，龍湖在資本市場(chǎng)的高調(diào)與以往的謹(jǐn)慎形成鮮明對(duì)比。其在資本領(lǐng)域的低調(diào)潛行初見成效。

上市之前，龍湖是否做過股權(quán)融資一直是個(gè)敏感的話題。在其招股說明書上，無法尋覓到對(duì)賭協(xié)議的影子，吳亞軍夫妻所持有股份比例之高更是超出人們的預(yù)料。

五年間，吳沒有稀釋股權(quán)，將發(fā)家于西南地區(qū)的龍湖地產(chǎn)培養(yǎng)成今年內(nèi)房股的“凍資王”。吳亞軍的苦心經(jīng)營之外，還有哪些幕后推手？

基礎(chǔ)

2007年，重慶市副市長黃奇帆和來訪的花旗銀行人士交談時(shí)，吐露出重慶希望龍湖上市的想法，這是第一次將龍湖在公開資本市場(chǎng)上將有所動(dòng)作的信號(hào)傳遞到公眾中。同年，龍湖開始了和ING的合作，共同在重慶拍下了一塊土地，815萬元/畝的單價(jià)是當(dāng)時(shí)該片區(qū)的最高地價(jià)，這讓重慶的地產(chǎn)圈見識(shí)了龍湖拍地的兇悍。同年，龍湖第一次進(jìn)入百億軍團(tuán)。

但早在2004年，并不出名的龍湖就和老牌開發(fā)商香港置地展開項(xiàng)目上的合作。香港記者非常驚訝，保守的香港置地很少在內(nèi)地有合作伙伴。到目前為止，合作過的，除了龍湖就只有萬科。

“我們那時(shí)只想學(xué)習(xí)他們的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，吳總當(dāng)時(shí)的目的很簡單。”龍湖的內(nèi)部人士說。這次合作在五年之后開花結(jié)果，龍湖上市，香港置地成為龍湖的基礎(chǔ)投資者。

2004年后，龍湖每年都會(huì)邀請(qǐng)基金和香港記者前去參觀。

2005年，香港著名房地產(chǎn)行業(yè)分析師Churchouse率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)來重慶調(diào)研龍湖。后來，Churchouse成為龍湖的獨(dú)立董事。據(jù)說，當(dāng)時(shí)Churchouse也曾建議吳亞軍上市。但龍湖當(dāng)時(shí)只是區(qū)域性的開發(fā)商，暫時(shí)沒有上市的打算。

上市前，和龍湖資金層面上最大的一次的合作對(duì)象是花旗。

2006年，龍湖獲得花旗4億美元的貸款，這筆錢被龍湖用來買地和第一次籌備上市。2007年，龍湖拍下了西安、北京、上海、天津等地的多塊土地，逐漸從西南走到競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的城市，完成了多點(diǎn)布局。2009年上市前，龍湖歸還了這筆貸款。

過程并非一帆風(fēng)順

2008年，龍湖正式奔赴港交所，9月傳來了延遲上市的消息。同期，只有人和商業(yè)和河南建業(yè)兩家公司成功掛牌。“人和商業(yè)模式有些獨(dú)特，建業(yè)是賤賣，而且中城聯(lián)盟的人也幫他買了很多股票。”香港一位市場(chǎng)人士覺得那個(gè)時(shí)候 “傾巢之下，焉有完卵”，龍湖推遲上市不愿意賤賣自己。

據(jù)市場(chǎng)人士講述，建業(yè)掛牌那天，吳亞軍也來了。不知道當(dāng)時(shí)的大環(huán)境下，她是何種心情。

當(dāng)時(shí)，龍湖的承銷商也不好過。香港的大部分國際投行都忙著處理次貸危機(jī)。

“花旗負(fù)責(zé)龍湖上市項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)都撤了。”香港市場(chǎng)人士告訴記者。對(duì)此花旗沒有給出確認(rèn)。

也在同時(shí)，樓市遭遇了最痛苦的一年，龍湖也傳出資金緊張的消息。“那個(gè)時(shí)候，我們也確實(shí)不好過。”龍湖的員工說，“10月份一個(gè)月內(nèi)，調(diào)整了預(yù)算，11月完成了組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整。”上市之前，龍湖一直存在著兩套方案。

短時(shí)間調(diào)整預(yù)算，對(duì)于一家長期實(shí)行“IT”化管理的公司，并不難。

關(guān)鍵還是錢的問題。

2008年，龍湖的樓盤進(jìn)行了價(jià)格上的調(diào)整。當(dāng)時(shí)的降價(jià)叫“春雷行動(dòng)”和“季風(fēng)行動(dòng)”。到了11月，龍湖實(shí)現(xiàn)了銷售上的正增長。“我們?cè)谥貞c的市場(chǎng)占有率還提高了一個(gè)百分點(diǎn)。”龍湖內(nèi)部人士認(rèn)為，品牌在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)起了作用。

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：如何處理和大錢的關(guān)系

2008年的低潮期，一些房地產(chǎn)基金開始撤離原來的開發(fā)商，譬如AE-TOS離開了雅居樂和合景泰富。但后來的房價(jià)大逆轉(zhuǎn)卻拯救了整個(gè)行業(yè)，這也成為了今年那么多房地產(chǎn)公司能夠上市的直接原因。

和所有的行業(yè)一樣，投行和房地產(chǎn)公司的關(guān)系總是演繹“沒有永遠(yuǎn)的朋友，只有永遠(yuǎn)的利益”的老話。2008年很多地產(chǎn)公司出讓樓宇，賠償30%的年息或割地給投行的消息不斷涌現(xiàn)，使得兩者特殊的共生關(guān)系更加地赤裸裸。

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