2009年11月27日 22:12經濟觀察報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

周亞玲

將股票賣到今年地產公司香港IPO的最高市盈率、并創下超額認購之最，龍湖在資本市場的高調與以往的謹慎形成鮮明對比。其在資本領域的低調潛行初見成效。

上市之前，龍湖是否做過股權融資一直是個敏感的話題。在其招股說明書上，無法尋覓到對賭協議的影子，吳亞軍夫妻所持有股份比例之高更是超出人們的預料。

五年間，吳沒有稀釋股權，將發家于西南地區的龍湖地產培養成今年內房股的“凍資王”。吳亞軍的苦心經營之外，還有哪些幕后推手？

基礎

2007年，重慶市副市長黃奇帆和來訪的花旗銀行人士交談時，吐露出重慶希望龍湖上市的想法，這是第一次將龍湖在公開資本市場上將有所動作的信號傳遞到公眾中。同年，龍湖開始了和ING的合作，共同在重慶拍下了一塊土地，815萬元/畝的單價是當時該片區的最高地價，這讓重慶的地產圈見識了龍湖拍地的兇悍。同年，龍湖第一次進入百億軍團。

但早在2004年，并不出名的龍湖就和老牌開發商香港置地展開項目上的合作。香港記者非常驚訝，保守的香港置地很少在內地有合作伙伴。到目前為止，合作過的，除了龍湖就只有萬科。

“我們那時只想學習他們的開發經驗，吳總當時的目的很簡單。”龍湖的內部人士說。這次合作在五年之后開花結果，龍湖上市，香港置地成為龍湖的基礎投資者。

2004年后，龍湖每年都會邀請基金和香港記者前去參觀。

2005年，香港著名房地產行業分析師Churchouse率領團隊來重慶調研龍湖。后來，Churchouse成為龍湖的獨立董事。據說，當時Churchouse也曾建議吳亞軍上市。但龍湖當時只是區域性的開發商，暫時沒有上市的打算。

上市前，和龍湖資金層面上最大的一次的合作對象是花旗。

2006年，龍湖獲得花旗4億美元的貸款，這筆錢被龍湖用來買地和第一次籌備上市。2007年，龍湖拍下了西安、北京、上海、天津等地的多塊土地，逐漸從西南走到競爭更加激烈的城市，完成了多點布局。2009年上市前，龍湖歸還了這筆貸款。

過程并非一帆風順

2008年，龍湖正式奔赴港交所，9月傳來了延遲上市的消息。同期，只有人和商業和河南建業兩家公司成功掛牌。“人和商業模式有些獨特，建業是賤賣，而且中城聯盟的人也幫他買了很多股票。”香港一位市場人士覺得那個時候 “傾巢之下，焉有完卵”，龍湖推遲上市不愿意賤賣自己。

據市場人士講述，建業掛牌那天，吳亞軍也來了。不知道當時的大環境下，她是何種心情。

當時，龍湖的承銷商也不好過。香港的大部分國際投行都忙著處理次貸危機。

“花旗負責龍湖上市項目的團隊都撤了。”香港市場人士告訴記者。對此花旗沒有給出確認。

也在同時，樓市遭遇了最痛苦的一年，龍湖也傳出資金緊張的消息。“那個時候，我們也確實不好過。”龍湖的員工說，“10月份一個月內，調整了預算，11月完成了組織結構的調整。”上市之前，龍湖一直存在著兩套方案。

短時間調整預算，對于一家長期實行“IT”化管理的公司，并不難。

關鍵還是錢的問題。

2008年，龍湖的樓盤進行了價格上的調整。當時的降價叫“春雷行動”和“季風行動”。到了11月，龍湖實現了銷售上的正增長。“我們在重慶的市場占有率還提高了一個百分點。”龍湖內部人士認為，品牌在那個時間點起了作用。

關鍵節點：如何處理和大錢的關系

2008年的低潮期，一些房地產基金開始撤離原來的開發商，譬如AE-TOS離開了雅居樂和合景泰富。但后來的房價大逆轉卻拯救了整個行業，這也成為了今年那么多房地產公司能夠上市的直接原因。

和所有的行業一樣，投行和房地產公司的關系總是演繹“沒有永遠的朋友，只有永遠的利益”的老話。2008年很多地產公司出讓樓宇，賠償30%的年息或割地給投行的消息不斷涌現，使得兩者特殊的共生關系更加地赤裸裸。

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