剛需族仍在買房 全功能小房受捧

在新政實施后，樓市觀望氛圍濃厚。然而，近期開盤的以中小戶型為主的樓盤，受到了市場的追捧。位于大興的綠地新里·西斯萊公館，多為90平米以下的小戶型，4月底開盤的800套房源目前基本售罄。無獨有偶，5月16日開盤的萬科紫苑推出的最后兩棟樓，全部為90平米左右的小三居，開盤當天銷售率達50%。

業內人士認為，買中小戶型的人群為剛性需求，多為首次置業者，并不是政策調控的對象。同時，受北京一個家庭只能新購一套住房的臨時性政策的影響，不少首次置業者更傾向于購買功能齊全的戶型，這樣也避免了短期內升級改善再買房的麻煩。

戶型、價格合適，剛需族便出手

在萬科紫苑的售樓現場，一位剛剛選完房的購房者告訴記者，他買房是為了結婚用，一直盯著萬科紫苑，無奈前幾期買房的人太多，他搖的號又靠后，最后沒能選上房。這次調控以后，買房的人也不像前幾期那么多，這次的號也挺靠前，便毫不猶豫地買下了一套三居室。

在上周末開盤的華貿城、新天際，也有類似的為結婚生子而購房的“剛需族”。

記者發現，這些剛性需求的購房者，買房都是為了自住，只要在合適的地段、有合適的戶型和價格，便會出手。

中經聯盟秘書長陳云峰這樣描述剛性需求的特點：對于房屋的使用、性能的要求，遠遠高于舒適度的要求。各項功能有就行，不一定要舒適。剛性需求首次置業者看中的是滿足基本的居住需求，性價比比較高，交通比較便利。

新政滿月之時，萬科在京“試探性降價”，萬科紫苑實際成交價格約為24200元/平米。而據了解，同小區的二手房價格為2.6 萬元—2.8萬元/平米之間，而且戶型偏大，總價更高，新開的兩棟小三居房源具有明顯的優勢。據了解，其90平米的全能型三居，南北通透，主臥、次臥、書房、客廳、餐廳、廚房、衛生間、儲物間一應俱全。萬科紫苑在網站的推廣中，也標明該戶型“適合三口之家公車一族的使用需求”。

應對新政，開發商主推中小戶型

實際上，為了應對新政帶給市場的不利影響，開發商也開始調整自己的銷售策略。

在4月底開盤的綠地新里·西斯萊公館，開發商改變開盤順序，將性價比高的小戶型樓盤提前來賣，將較好的房源集中在首次開盤中放出。

綠地集團京津房地產事業部總經理陳志華介紹，“新里項目60%都是90平米以下的戶型”，在價格上也作出了調整，綠地新里·西斯萊公館均價1.85萬元/平方米,低于早前預計2萬元/平方米以上的售價。

綠地集團京津事業部營銷總監李薊向記者表示，這次推出的房源主力戶型是80-90平米的兩居和小三居，110-120平米改善戶型也比較暢銷，購房者以首次置業和改善型需求為主。這是因為在產品設計之初，項目就考慮以剛性需求來做切入點，而且綠地的住宅項目，都是以中小戶型為主。相比之下，大戶型產品很少。“目前，800套房源，差不多已經賣完了。”李薊說。

而近期將開盤的樓盤，也紛紛打出中小戶型的招牌。位于大興的保利·茉莉公館近期將開盤，主力戶型是90平米小三居及85至90平米的兩居。據悉，其開盤欲推房源80%均為此種小戶型，較適合現在市場剛性需求。

小戶型能使開發商規避風險

與以往調控政策不同，購買90平米以下首次置業者并未受調控政策影響，在信貸上仍能享受兩成首付和銀行優惠利率。而以中小戶型為主的樓盤的熱銷，則成為此次調控效果的最好例證。

中經聯盟秘書長陳云峰向記者表示，小戶型供應的對象都是買房用來自住的剛性需求，它不屬于新政打擊的對象。而在北京買小戶型的，都是自住型的首次置業者，像這樣的人群在北京是個很大的消費群體。因此，開發商主打中小戶型的定位，比較迎合自住型需求，比較符合當下的市場。

雖然現在市場由熱轉為調整，陳云峰表示，開發商也適時地采取了促銷措施，如打折降價，主動適應新政，迎合市場，從而獲得了市場的認可。

當新政后眾多開發商還為市場將如何反應緊張迷茫時，小戶型的熱銷，帶給了開發商很多的啟示。

北京萬科銷售總監肖勁介紹，萬科紫苑兩棟新盤以小戶型為主，開盤賣掉50%已經達到了預期的效果。這也說明戶型屬于“抗調控”的無敵戶型，受政策影響很小。

陳云峰也表示，這個現象給開發商下一步開發帶來了一些啟示，就是在新的市場和政策環境下，開發商要想生存和發展，應該多瞄準這種剛需人群的需求，增加高性價比中小戶型產品。這樣才能規避市場風險，“躲開”政策的打擊，反而受到政策的支持。　

本版采寫/本報記者 袁玥

【解讀】

北京人的觀念中就是喜歡大一點的房子，不喜歡太局促的，因而無論是本土開發商還是擅長于產品設計的南派開發商，都在建“大”房子。兩居室動輒100平米，160平米只是個三居。而隨著房價上漲，買大房子的壓力增大。而結婚生子、老人同住等往往是剛需購房人考慮的現實問題。

90平米的小三居，主臥、次臥、書房、客廳、餐廳、廚房、衛生間、儲物間一應俱全，不愧是“全功能”戶型。像綠地、萬科等開發商做的這種小三居，不愧為領先北京市場的產品。

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