2010年05月18日 15:23齊魯晚報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

2009年7-10月，山西煤改拉鋸戰浙商完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續從山西撤退，輾轉到杭州、上海，國外則進入迪拜、澳洲等地。同年12月，熱錢從杭州退出，聚集三亞，三亞房價“瘋漲”。目前，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進軍二三線城市。

“GDP都已經是10%的增長了，如果你的資產沒漲10%，那說明你OUT了！”對于房地產業的宏觀調控，溫州炒房團成員周女士頗不以為然。

“投資就是投機(多吉)，在溫州話里面，投資、投機都是一個發音啊！”溫州市中小企業促進協會會長周德文強調說。

炒房資金、民間借貸、實業投資共同組成的溫州資本，正在潛行全國各地房地產市場。形成了溫州炒房團的幾大勢力。通過觀察這幾股勢力在這輪樓市新政中的表現，也就能大致觀測出新政在各地的落實情況。

■遠走新疆

“我正在新疆伊犁看房子，后天去昆明，我們這個團共有21個客戶。”5月13日，溫州平陽人鄭先生在電話里對記者表示，目前伊犁期房均價3000元，由于伊犁到烏魯木齊的鐵路新近修通，這個中亞口岸城市的房地產業預計將迎來新一輪行情。

鄭先生這次伊犁之行，先由在當地經商的老鄉考察伊犁及近郊霍城、霍爾果斯等地樓盤，打聽了價格、地段、環境等，最后簽了55套，還談了一個三星級賓館的轉讓意向，是建設兵團農四師的一座招待所。

“不算貴，總共才2000萬上下，主要看這邊的發展前景吧。”鄭先生說，目前宏觀調控影響大家的投資心理，但碰上合適的項目還得大膽買進。

鄭先生表示，炒房團大多是現金交易，金融緊縮政策對溫州人影響有限。例如，一套150平方米、單價3萬元的房子若降3000元，總價少掉45萬元，但剩余405萬元房價工薪階層照樣買不起，而對溫州游資來說沒多大影響。

據中國銀行溫州市中心支行介紹，2009年溫州人從國內外匯入溫州的資金高達2.5萬多億元，匯出資金2.2萬億元，留在溫州尚有近3000億元。目前，溫州民間流動資金高達8000億元，這筆巨額資金是溫州人承受緊縮政策的一大支撐。

■深耕海南

2009年，海南國際旅游島規劃綱要獲得國家批準，海南房價迅速躥至歷年最高。

去年10月1日，從事紐扣生產的溫州人唐先生(化名)與一幫朋友前往海口，目標鎖定號稱“比肩世界著名旅游度假勝地、打造一個365天度假新國度”的清水灣豪華樓盤。他們一口氣“團購”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。

但他不滿足，第二天偷偷回到售樓部打聽還剩38套房源，每平方米9000多元。唐先生當場刷卡首付1000萬元，以八五折的“團購”統統吃下。如今，該樓盤均價已漲到3萬多元。

公開信息也證明，唐先生現金交易的說法屬實——國家統計局數據顯示，一季度海南商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達381.2%。但一季度僅新增個貸32億，占同期商品房銷售額的15%左右，相當于85%是使用了一次性付款方式。

4月份，在瓊溫商抱團成立了海口溫商實業投資有限公司，準備在海口開發一個占地400畝、具有溫州特色的商業城項目。

■轉戰武漢

4月16日，溫州瑞安人汪廣森與一批“團友”帶著銀行卡前往武漢，次日遭遇新“國十條”，結果失利而歸。

不過，去年溫州人就成功操作過武昌繁華地段的幾個樓盤。汪說，他們一出手就是半棟樓，當時以均價4000元/平方米買下，現在飆升到均價6000元/平方米。據猜測，目前進入武漢樓市的游資保守估計也過了億元。

業內人士透露，短線炒房團真正的利益來源，是給開發商民間融資的利息收入，這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各種手續費不超過10%，但民間融資利率最低年息15%，高一點的，年息可達36%-60%(月息3%-5%)。

至于具體的操作規則，首先由開發商以很大的折扣把房子賣給“炒房團”，同時他們會簽一個退房協議，在一定期限內，炒房團隨時可以退房，開發商也隨時可以將房屋出售。這個期限往往是一年或一年半，若過了期限，房子還沒有售出，這些房就真正屬于“炒房團”，他們可以再以二手房的名義出售。

新“國十條”出臺后，很多開發商專程到溫州登門找到溫州市中小企業促進協會會長周德文幫助促銷。周表示，以前是北京、上海和杭州的開發商找上門的多，最近主要以沈陽、長春、長沙、武漢、大連等地開發商為主。

在通貨膨脹預期之下，“炒房團”并沒有出現大幅拋售現象。周德文透露，2009年7月-10月，山西煤改拉鋸戰浙商完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續從山西撤退，輾轉到杭州、上海，國外則進入迪拜、澳洲等地。12月，熱錢從杭州退出，聚集三亞，三亞房價“瘋漲”。當下，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進軍二三線城市。

新聞背景

65%溫州游資流向樓市和股市

人民銀行溫州支行的一項調查顯示，60%的被調查企業認為，自己10%-30%的資金用于購買非廠房的不動產，原因是現在“實業不太好做”。一位經濟研究人士說，目前只有30%的溫州民間資金回歸實體經濟，65%則流向了樓市和股市。

瑞安塘廈的周女士開了一家皮鞋廠，2008年金融危機襲來，出口定單突然少了，機器停工，銀行又停貸了，她被迫拿家里剛買的奔馳車抵押，借了民間6分利息的高息貸款。到年底還是周轉不靈，只好把上海的三套房子出手還債。

皮鞋廠前途“渺茫”，周女士干脆不再對皮鞋廠進行追加投資，拿著回籠的貨款開始炒房。 “溫州、杭州的房價，真是隨行就市。我跟著朋友在杭州濱江做，最快的時候一天就能賺十多萬元，跟做皮鞋不好比的！”

“做實業幾乎沒有賺頭，3%的毛利都沒有。”從事眼鏡架加工的黃女士算了一筆賬：一年買材料花4000萬元，產品賣了9000萬元，賬面毛利有5000萬元。同時，要發工資、水電、利息等管理費 3000萬元，要交17%增值稅、25%所得稅及銷售額1%的各種附加稅，工商、稅務、環保等各個部門的開銷以及大量應收款。結果，凈利潤可能為負！

黃女士坦言，雖然皮鞋生意虧本，但廠里機器必須運轉，通過企業的授信額度以實業名義貸款，也可以用現有的房產作抵押，從銀行“周轉資金”炒樓，從而規避新政關于按揭貸款方面的限制。

一位知情人士透露，溫州已形成至少7個由實體企業支撐的房地產公司，每個公司資金規模在30億元以上，主要股東來自服裝、鞋革、五金等行業。例如，皮鞋制造商奧康和紅蜻蜓集團都聚集了數十億的資金，在昆明、黃岡等地運作商業步行街項目。

據《21世紀經濟報道》

格延伸閱讀

溫州民資尋突圍或參股臺灣銀行

如果不出意外，下個月溫州人將帶上50億元資金，組團去臺灣洽談參股臺灣銀行事宜。這是大陸民間資本首次提出要進軍臺灣金融業。

目前，溫州人已鎖定兩家目標銀行，分別是臺灣三信商業銀行和大眾銀行。考察期間，雙方將就注資和股權轉讓等進行實質性的洽談。

邱世枝是這次溫州金融考察團的發起人，他的另一個身份是浙江時代商務律師事務所主任。

考察團團員一共22人，基本來自溫州，“都是一些企業老板，也有一些大鱷級的人物。”不過邱世枝沒有透露具體的名單。 “這次帶去的資金會在30億到50億之間。”對于這些資金的來源，邱世枝否認是來自外地炒房或投資受阻的溫州人。“相對來說，投資銀行各方面要求比較高，那些資金也不適合。”

進入溫州人視線的這兩家銀行，在臺灣都屬于中小銀行。

“臺灣銀行的規模其實不是很大。”長期研究兩岸金融機構合作課題的廈門大學教授黃梅波說，“溫州資本應該有實力可以去參股。”

對于參股后，以臺資銀行身份再來大陸設點的路徑，黃梅波教授表示值得探索。“畢竟市場還是應該在大陸，臺灣的金融市場空間還是有限的。”

溫州本土知名經濟學者馬津龍則把這樣的方式比作“資本的突圍”。“這幾年溫州民間資本一直在嘗試往金融業發展，不過由于一些政策的限制，效果不是很好。這次如果能成功參股臺灣銀行，再進入大陸金融市場的話，也是一種比較好的嘗試。”

目前，兩岸都爭取在今年6月簽署兩岸經濟合作框架協議(ECFA)。“這將為金融合作提供政策上的保障。”黃梅波說。

按之前的規定，兩岸金融機構參股和互設辦事處等有嚴格限制，參股股權也不能超過10%。目前，還沒有關于大陸民間資本參股臺灣金融機構的條款。

據《都市快報》

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