溫州炒房團逃離樓市 黃金投資漸熱

□本報記者 周文天 溫州報道

溫州看房團暫停

今年全國兩會之后，新華社連續(xù)發(fā)文批評國內(nèi)房地產(chǎn)市場，有部分敏感的溫州炒房客預感“山雨欲來”，快速拋售手頭房產(chǎn)。

老董就是其中一位。他是溫州炒房團資深成員，他在去年年底已經(jīng)嗅到了房地產(chǎn)市場的風險，今年年初，他出售了10多套房產(chǎn)。

“GDP早已經(jīng)是10%增長，如果你的資產(chǎn)連CPI都跑不過，那你的資產(chǎn)就是縮水了。”對于房地產(chǎn)新政調(diào)控，溫州炒房團成員老董不以為然。

溫州人非常善于利用資金的杠桿作用。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠接受中國證券報記者采訪時說，如果首付只需40%，溫州人就能撬起60%的資金，能使資金放大1.5倍。如果不能放大，購房全部利用自己的資金，那就要看是否具有升值潛力。但目前樓市新政組合拳下，溫州炒房團選擇暫時放棄。

提到溫州炒房團，不得不提《溫州晚報》，2003年，《溫州晚報》首開異地看房先河，先后組團帶人到上海、北京、杭州、海南等地購房，看房團活動一直持續(xù)到今年4月，但國家房產(chǎn)新政出臺之后，《溫州晚報》看房團暫停了。

《溫州晚報》房產(chǎn)工作室一策劃人員接受中國證券報記者采訪時說，看房團已經(jīng)停止了，至少觀望3個月，而之前報社樓下就是一個“永不落幕”的房展會，全國各地很多城市的開發(fā)商首選溫州進行項目推介。但現(xiàn)在沒有樓盤推介，部分項目也延期進行。

不僅僅看房團難以再現(xiàn)往日火爆場面，連一季一度的房展會也遭遇招商困難的境地。原本5月底溫州要搞房產(chǎn)會，現(xiàn)在招商情況非常慘淡，以至于不得不拉部分二手房源“救場”。

但中國證券報記者在采訪中了解到，溫州炒房團并沒有出現(xiàn)大面積拋售情況，目前溫州人退出國內(nèi)樓市的資本應該不到100億元，這個數(shù)字，還不到溫州民間游資投資樓市總額的一成。

一組來自中國人民銀行溫州中心支行的最新數(shù)據(jù)顯示，在國家房產(chǎn)新政密集出臺的4月份，溫州市金融機構(gòu)國內(nèi)新增存款余額為4億元人民幣，不到總量的千分之一。

中國人民銀行溫州中心支行辦公室副主任凌勇在接受當?shù)孛襟w采訪時說，從掌握的數(shù)據(jù)來看，并未出現(xiàn)外界流傳的國內(nèi)存款暴漲的現(xiàn)象。

股權、黃金投資漸熱

春江水暖鴨先知。溫州投資客炒過出租車牌、住宅商鋪、煤炭、黃金甚至大蒜，溫州游資的一舉一動，格外引起關注。

目前PPI和CPI都在上漲，特別是4月高漲的原材料價格給后期產(chǎn)品價格造成巨大壓力，因此在住宅市場受到調(diào)控下，尋找保值升值的渠道成為溫州投資客的迫切需求。

5月16日，溫州民間資本峰會上，溫州投資客開始為資金尋找下一個方向。

中國銀河證券股份有限公司溫州大南路證券營業(yè)部鐘小軍總經(jīng)理告訴中國證券報記者，目前還看不出樓市資金大幅流入股市的跡象，但有部分投資客對股權投資產(chǎn)生興趣。

鐘小軍參加了溫州民間資本峰會，他說，多數(shù)炒房團成員依然長期看好中國房地產(chǎn)，只是短期利潤被“鎖定”。

中國證券報記者獲悉，溫州中小企業(yè)促進會正牽頭組建的溫商對外投資聯(lián)盟，旗下將包括各類獨立運行的私募基金，委托專家進行對外投資。目前溫州已有陽光私募看中溫州游資，短短幾天，招募資金近2億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，如果許多股權投資機構(gòu)真正做到很規(guī)范，并且確實能給溫州資本帶來穩(wěn)定且可觀的收益，那大批溫州民間資本涌入股權投資市場是必然的，目前已有這種勢頭。

在溫州，民間資本轉(zhuǎn)向VC、PE領域的趨勢已很明顯，有關數(shù)據(jù)顯示，溫州目前已有通過各種形式投入到股權投資領域的資金大約200億元。

中國證券報記者在所住的酒店還發(fā)現(xiàn)，有溫州本地老板參與創(chuàng)投機構(gòu)的宣講會議。溫州一券商告訴中國證券報記者，類似的創(chuàng)投機構(gòu)到溫州募資，早在2008年上半年就曾經(jīng)出現(xiàn)過。但隨著后來爆發(fā)的金融危機，溫州民間資本進入PE行業(yè)的步伐明顯放緩，募資規(guī)模也出現(xiàn)顯著下降。但最近一段時間來，明顯感覺到又在回漲。

事實上，不少溫州商人雖然做制造業(yè)，但并不滿意制造業(yè)5%-8%的毛利率。“在溫州做勞動密集型的實業(yè)很難賺到錢，賺3%的毛利都很困難。”老董說，溫州人不喜歡存銀行，銀行的利息還抵不上CPI的消耗，寧愿投放民間信貸，一個月還能收回10分利，一年下來，收益也比做實業(yè)高。

中國證券報記者在溫州采訪時，聽說溫州投資客購買實物黃金動輒幾百萬元，甚至上千萬元。數(shù)據(jù)顯示，最近中國黃金溫州旗艦店金條銷量快速增長，投資者也從過去的按“克”買黃金，升級為論“斤”買。

投資“價值洼地”城市

“觀望”成為溫州炒房客使用最多的詞匯之一，在通貨膨脹預期之下，炒房團并沒有出現(xiàn)大幅拋售現(xiàn)象。“最主要是，新政出臺后，市場交易急劇萎縮，觀望情緒濃，即使拋盤，也無人接手。”老董說。但是，投資地域正在發(fā)生變化。

2009年10月起，陸續(xù)從山西煤改撤資的溫州投資客，有一少部分聚集三亞，一少部分轉(zhuǎn)到境外迪拜、澳洲等地，特別是近日國內(nèi)房產(chǎn)新政連下重拳，溫州炒房團對轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場表現(xiàn)出一定興趣，但很多政策法規(guī)并不熟悉，溫州炒房團還是比較謹慎，但并不如外界預計的那么熱烈，大部分資金還在手里觀望。王珍楠認為，“這部分資金大約有300億元。”

中國房產(chǎn)信息集團對1000多位身價在2000萬元—5億元之間的樓市投資者進行的調(diào)研訪談結(jié)果顯示，部分投資者早在2009年9月份開始陸續(xù)將手上部分房產(chǎn)拋售。

“部分投資者開始向?qū)懽謽呛蜕啼佫D(zhuǎn)移，住宅價格過去幾年上漲，而商業(yè)地產(chǎn)的價格相對偏低，一些優(yōu)質(zhì)地段寫字樓和獨立商鋪成為了他們關注的目標。”中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說。

由于新政打壓，絕大部分溫州資本已經(jīng)暫停了對一線新房地產(chǎn)項目的投資，但不少投資者已經(jīng)將目光投向珠海、廈門、昆明等二線城市。王珍楠分析說，“這些城市是典型的價值洼地，還有增長潛力，雖然遭遇調(diào)控，但不屬于房價過高、漲幅過快的區(qū)域，因此受調(diào)控影響較小。”

溫州人的投資動向，也印證了中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄的一份研究報告，薛建雄對上千萬投資者提出方向性投資建議，關注一些資源型的三四線城市房產(chǎn)。

薛建雄認為，在經(jīng)濟過熱的情況下，國家淘汰一些過剩產(chǎn)能，同時將一些相對成熟的產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移，國家高速公路和鐵路網(wǎng)的建設，也為目前的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了基礎條件，因此未來幾年會出現(xiàn)一些類似鄂爾多斯、包頭等三年GDP翻一倍的中小城市。嗅覺靈敏的投資客可能會借助這一輪樓市調(diào)控時機大舉進入。

在觀望情緒的背后，溫州炒房團其實內(nèi)部意見并不統(tǒng)一，他們甚至對樓市判斷出現(xiàn)截然相反的結(jié)論。

之前宏觀調(diào)控的“失效”，已經(jīng)給炒房者老董的一個習慣性思維，他認為，目前僅僅造成觀望情緒，但他懷疑樓市政策能持續(xù)多久，他認為可能會復制前幾輪調(diào)控的結(jié)果，部分泡沫嚴重區(qū)域短時間內(nèi)能明顯產(chǎn)生遏制作用，但從長期來看，依然看好中國房地產(chǎn)。老董說，這次國家調(diào)控的基調(diào)是“遏制過快增長”。

不過，也有炒房者認為，目前已經(jīng)不是幾年前的大環(huán)境了，炒房時機已經(jīng)過去，隨便提錢進入樓市的年代，基本不可能再出現(xiàn)了。

“現(xiàn)在炒房客最擔心的是保有稅，如果征收高稅率的保有稅，那么對炒房者是一個打擊。”一不愿意透露姓名的炒房者說，“其他任何營業(yè)稅都可以轉(zhuǎn)嫁到下家，唯獨保有稅轉(zhuǎn)嫁不了。”

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溫州市市長趙一德接受媒體采訪時表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅溫州流動的民間資本已經(jīng)達到6000多億元，而且每年以14%的速度快速增長。如何提高民間資本投資的安全性和收益率，如何將民間資本有效有序引導到有利于國家經(jīng)濟健康發(fā)展的方向，一直是市政府深思的問題。

據(jù)悉，溫州將組建股權營運中心、溫州民間資本投資服務中心，擬于6月份以后正式運營，以整合溫州民資。其中，溫州民間資本投資服務中心，打算引入50余家國內(nèi)外投資機構(gòu)、基金公司，集中發(fā)布“資本與項目”的供需雙方信息。而溫州市股權營運中心，則希望實現(xiàn)非上市公司的股份轉(zhuǎn)讓，讓民間資本與產(chǎn)業(yè)項目有效對接。

5月13日，民間資本“新36條”，如同迷惘期聽到一聲春雷，為溫州炒房團資金打開了另外一扇窗。“新36條”能否激活浙江“蟄伏”民間資本，還有待觀察。中國證券報記者了解到，目前包括溫州商人在內(nèi)的浙江商人還在等待“新36條”的細則落地，期待真正打破民營投資發(fā)展中存在的“玻璃門”現(xiàn)象。

“如果有更寬廣的投資渠道，也不會都扎堆房產(chǎn)。”一投資客說。

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